Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Germering: Wann ist sie nötig?

Die Verwalterzustimmung brauchen Sie beim Wohnungsverkauf in Germering nur, wenn die Teilungserklärung Ihrer Wohnanlage sie nach § 12 WEG vorschreibt. Ob das der Fall ist, sehen Sie im Bestandsverzeichnis Ihres Wohnungsgrundbuchs, dort ist eine solche Veräußerungsbeschränkung vermerkt. Ist sie eingetragen, wird der Kaufvertrag erst wirksam, wenn die Zustimmung in notariell beglaubigter Form vorliegt.

Woran erkennen Sie, ob Ihre Wohnung betroffen ist?

Am schnellsten prüfen Sie es im Grundbuchauszug. Im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs steht bei betroffenen Anlagen ein Hinweis, dass zur Veräußerung die Zustimmung des Verwalters erforderlich ist. Einen aktuellen Auszug erhalten Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Fürstenfeldbruck oder über einen Notar.

Die genaue Regelung steht in der Teilungserklärung. Dort lesen Sie auch, ob es Ausnahmen gibt. Häufig sind Verkäufe an Ehepartner, an Verwandte in gerader Linie oder im Wege der Zwangsversteigerung ausgenommen. In älteren Wohnanlagen in Germering aus den siebziger und achtziger Jahren ist die Klausel weit verbreitet, bei neueren Teilungserklärungen fehlt sie öfter.

Warum gibt es diese Regel überhaupt?

Sie sollte der Gemeinschaft ermöglichen, zahlungsunfähige oder offensichtlich störende Käufer fernzuhalten. In der Praxis ist der Spielraum des Verwalters eng. Er darf die Zustimmung nur verweigern, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Käufers vorliegt, etwa nachweisbare Zahlungsunfähigkeit. Ein höherer oder niedrigerer Kaufpreis, die beabsichtigte Vermietung oder persönliche Abneigung reichen dafür nicht.

Wie läuft das Verfahren ab?

Den Antrag stellt in aller Regel der Notar, nachdem der Kaufvertrag beurkundet ist. Der Verwalter erhält eine Kopie des Vertrags oder zumindest die Angaben zum Käufer.

Der unterschätzte Nachweis

Viele Verzögerungen entstehen beim Nachweis der Verwalterbestellung. Das Grundbuchamt will sehen, dass die Person, die unterschreibt, wirksam bestellt ist. Dafür braucht es das Protokoll der Eigentümerversammlung, in der der Verwalter gewählt wurde, mit öffentlich beglaubigten Unterschriften. Wurde das damals versäumt oder ist die Bestellung ausgelaufen, muss nachgearbeitet werden.

Fragen Sie Ihren Verwalter deshalb vor dem Notartermin, ob ein solches Protokoll vorliegt. Ein kurzer Anruf erspart oft Wochen.

Welche Auswirkungen hat die Zustimmung auf den Kaufpreis?

Der Notar teilt dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises erst mit, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. Die Verwalterzustimmung gehört dazu. Fehlt sie, wartet der Käufer mit der Zahlung, und Sie warten auf Ihr Geld. Wer parallel eine andere Immobilie kauft oder ein Darlehen ablösen muss, sollte diese Abhängigkeit kennen.

Wer trägt die Kosten?

Die Kosten für die notarielle Beglaubigung fallen beim Verwalter an, werden aber meist weitergegeben. Manche Verwalterverträge sehen für die Zustimmung eine eigene Gebühr vor. Wer das letztlich zahlt, regeln Kaufvertrag und Gemeinschaftsordnung. Häufig übernimmt der Verkäufer diese Kosten. Klären Sie das bei der Vorbereitung des Vertragsentwurfs.

Kann die Gemeinschaft die Zustimmungspflicht abschaffen?

Ja. Nach § 12 WEG können die Eigentümer mit einfacher Mehrheit beschließen, die Veräußerungsbeschränkung aufzuheben. Der Beschluss wird anschließend im Grundbuch gelöscht. Planen Sie einen Verkauf erst in einiger Zeit, kann es sinnvoll sein, das Thema auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen.

Welche Unterlagen der WEG sollten Sie gleich mit anfordern?

Wenn Sie ohnehin mit dem Verwalter sprechen, bitten Sie um die Unterlagen, die Käufer für ihre Entscheidung brauchen: Protokolle der letzten Versammlungen, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Höhe der Erhaltungsrücklage. Welche Dokumente im Einzelnen gefragt sind, erklärt der Beitrag zu den WEG-Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Germering. Ist eine Sonderumlage beschlossen, lesen Sie auch den Text zum Verkauf mit anstehender Sonderumlage in Germering.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Germering?

Graef Immobilien prüft vor der Vermarktung Grundbuch und Teilungserklärung auf eine Zustimmungspflicht und spricht frühzeitig mit der Hausverwaltung. So liegen Bestellungsnachweis und Kontaktdaten bereit, wenn der Notar den Antrag stellt. Zusätzlich werden die WEG-Unterlagen für Interessenten zusammengestellt. Wie ein Wohnungsverkauf insgesamt abläuft, zeigt die Seite Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zur Verwalterzustimmung in Germering

Wie lange dauert die Verwalterzustimmung in Germering?

Das hängt vor allem davon ab, wie schnell der Verwalter einen Beglaubigungstermin wahrnimmt und ob der Bestellungsnachweis vorliegt. Mit guter Vorbereitung geht es zügig, bei fehlenden Unterlagen kann es dauern.

Darf der Verwalter die Zustimmung ablehnen, weil der Käufer vermieten will?

Nein. Die Absicht, die Wohnung zu vermieten, ist kein wichtiger Grund. Eine Verweigerung ist nur bei Gründen in der Person des Käufers möglich, etwa bei erheblichen Zahlungsrückständen in derselben Anlage.

Was passiert, wenn die Wohnanlage in Germering keinen Verwalter hat?

Dann ist die Frage, wer zustimmen muss, in der Teilungserklärung zu suchen. Unter Umständen muss zunächst ein Verwalter bestellt werden. Der Notar berät Sie in diesem Fall.

Brauche ich die Zustimmung auch bei einer Schenkung an meine Kinder?

Das regelt die Teilungserklärung. Viele nehmen Übertragungen an Verwandte in gerader Linie von der Zustimmungspflicht aus, andere nicht.

Gilt die Zustimmungspflicht auch beim Verkauf einer vermieteten Wohnung in Germering?

Ja, die Vermietung ändert nichts. Was sonst beim Verkauf mit Mietern gilt, beschreibt der Text zur vermieteten Wohnung in Germering.

Kann ich die Zustimmung vor dem Notartermin einholen?

Grundsätzlich ist eine vorherige Zustimmung möglich, sie bezieht sich dann auf einen bestimmten Käufer. In der Praxis holt der Notar sie nach der Beurkundung ein.

Muss ich bei einer Zweitwohnung in Germering etwas anderes beachten?

Die Regeln sind dieselben. Für die Abwicklung aus der Ferne hilft der Beitrag zur Zweitwohnung in Germering.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug an und rufen Sie Ihre Hausverwaltung wegen des Bestellungsnachweises an. Für den Wert Ihrer Wohnung bietet die kostenlose Immobilienbewertung eine fundierte Grundlage. Mehr über die Arbeit vor Ort erfahren Sie auf der Seite Immobilienmakler in Germering.