Wenn Sie eine Wohnung in Germering verkaufen und eine Sonderumlage beschlossen oder absehbar ist, müssen Sie das dem Käufer offen mitteilen. Dazu gehören der Beschluss, die Höhe Ihres Anteils, die Fälligkeit und der Anlass, etwa eine Dach- oder Fassadensanierung. Wer zahlt, regeln Sie im Kaufvertrag. Verschweigen kann als arglistige Täuschung gelten und den Vertrag gefährden.
Das Wichtigste in Kürze
- Gegenüber der Eigentümergemeinschaft zahlt, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch steht.
- Im Kaufvertrag können Verkäufer und Käufer eine eigene Aufteilung vereinbaren.
- Auch Maßnahmen, die nur in Protokollen diskutiert, aber noch nicht beschlossen sind, sollten Sie ansprechen.
- Die Protokolle der letzten drei Jahre gehören in jede Verkaufsmappe.
- Eine niedrige Erhaltungsrücklage ist für Käufer oft das eigentliche Warnsignal.
Was ist eine Sonderumlage, und warum fragen Käufer danach?
Eine Sonderumlage beschließt die Eigentümerversammlung, wenn eine Ausgabe die Erhaltungsrücklage übersteigt oder die Gemeinschaft die Rücklage schonen möchte. Typische Anlässe in älteren Wohnanlagen in Germering sind neue Fenster im Treppenhaus, ein undichtes Flachdach über der Tiefgarage, Balkonsanierungen oder der Austausch der zentralen Heizung.
Käufer wollen wissen, welche Kosten nach dem Einzug auf sie zukommen. Sie lesen die Protokolle genau, und ihre Bank fragt oft ebenfalls nach. Eine Wohnung mit klar dokumentierter Sonderumlage lässt sich verkaufen. Schwierig wird es, wenn die Information erst kurz vor dem Notartermin auftaucht.
Welche Informationen müssen Sie offenlegen?
Alles, was für die Kaufentscheidung erheblich ist und was Sie wissen. Das umfasst:
- bereits beschlossene Sonderumlagen mit Betrag und Fälligkeit,
- Beschlüsse über größere Maßnahmen, deren Finanzierung noch offen ist,
- Gutachten oder Kostenschätzungen, die der Verwalter vorgelegt hat,
- laufende Streitigkeiten in der Gemeinschaft, etwa Anfechtungsklagen,
- bekannte Schäden am Gemeinschaftseigentum, etwa Feuchtigkeit in der Tiefgarage.
Legen Sie diese Punkte schriftlich vor und lassen Sie sich den Empfang bestätigen, etwa per E-Mail. So können Sie später nachweisen, dass der Käufer informiert war.
Wer zahlt die Sonderumlage beim Verkauf?
Gegenüber der Gemeinschaft haftet der Eigentümer, der bei Fälligkeit im Grundbuch eingetragen ist. Ist die Umlage vor der Umschreibung fällig, zahlen Sie. Wird sie später fällig, trägt der Käufer sie.
Im Kaufvertrag können Sie davon abweichen. Die gängigen Lösungen zeigt die Übersicht:
| Vereinbarung | Wirkung | Wann sie passt |
|---|---|---|
| Verkäufer zahlt die Umlage vollständig | Käufer übernimmt eine sanierte Anlage ohne Zusatzkosten | Sanierung steht kurz bevor, Verkäufer möchte einen klaren Kaufpreis |
| Käufer übernimmt die Umlage | Kaufpreis wird entsprechend verhandelt | Fälligkeit liegt nach der Übergabe |
| Aufteilung nach Stichtag | Jeder zahlt die Raten bis oder ab Übergabe | Umlage wird in mehreren Raten erhoben |
| Erstattung zwischen den Parteien | Verkäufer zahlt an die Gemeinschaft, Käufer erstattet | Fälligkeit vor Umschreibung, Käufer profitiert von der Maßnahme |
Der Notar formuliert die passende Klausel. Bringen Sie den Beschluss und die Zahlungsaufforderung des Verwalters mit, damit Betrag und Termin eindeutig im Vertrag stehen.
Woher bekommen Sie die nötigen Unterlagen?
Ihr Verwalter stellt die Protokolle, den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung und eine Auskunft über die Höhe der Erhaltungsrücklage zur Verfügung. Bitten Sie ihn außerdem um eine Bestätigung, ob Hausgeldrückstände bestehen und welche Maßnahmen geplant sind.
Welche Papiere aus der Eigentümergemeinschaft Käufer in Germering erwarten, beschreibt der Beitrag zu den WEG-Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Germering. Ist in der Teilungserklärung eine Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG vorgesehen, sollten Sie diese ebenfalls frühzeitig anstoßen. Wie das abläuft, steht im Beitrag zur Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Germering.
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Wie wirkt sich die Sonderumlage auf den Preis aus?
Käufer rechnen eine bevorstehende Umlage in ihre Kalkulation ein. Gleichzeitig steigert eine abgeschlossene Sanierung den Wert der Anlage. Ein neues Dach oder eine gedämmte Fassade sind ein Argument, das Sie im Exposé nennen können.
Lohnt es sich, mit dem Verkauf bis nach der Sanierung zu warten?
Das hängt vom Zeitplan ab. Steht die Baustelle unmittelbar bevor, wirkt das Gerüst bei Besichtigungen störend. Ist die Maßnahme schon abgeschlossen, profitiert Ihr Angebot davon. Wenn Sie ohnehin verkaufen möchten, kann eine klare Vereinbarung über die Umlage im Vertrag den Verkauf sofort ermöglichen. Für eine erste Einschätzung Ihrer Wohnung bietet sich der Online-Wertrechner an.
Was gilt bei vermieteten Wohnungen?
Kapitalanleger fragen besonders genau nach künftigen Kosten, weil diese die Rendite drücken. Eine Sonderumlage für Erhaltung können Sie nicht auf den Mieter umlegen. Legen Sie Anlegern daher die Beschlüsse offen und erläutern Sie, welche Maßnahme damit finanziert wird. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag zum Verkauf einer Eigentumswohnung an Kapitalanleger in Germering.
Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Germering?
Monika Graef sichtet mit Ihnen die Protokolle und Abrechnungen, bevor das Exposé entsteht, und spricht offene Punkte mit dem Verwalter ab. Sie bereitet die Informationen zur Sonderumlage für Interessenten verständlich auf und gibt dem Notar die Angaben für den Vertrag weiter. Eine kostenlose Immobilienbewertung berücksichtigt dabei auch den Zustand der Wohnanlage.
Häufige Fragen zur Sonderumlage beim Wohnungsverkauf in Germering
Muss ich eine nur diskutierte Sonderumlage in Germering erwähnen?
Wenn Sie wissen, dass eine größere Maßnahme bevorsteht, sollten Sie darauf hinweisen. Käufer lesen ohnehin die Protokolle und fragen nach.
Kann der Käufer nach dem Kauf vom Vertrag zurücktreten?
Bei arglistig verschwiegenen Umständen kann er den Vertrag anfechten oder Schadensersatz verlangen. Ein vereinbarter Haftungsausschluss schützt Sie in diesem Fall nicht.
Wer zahlt, wenn die Sonderumlage nach dem Notartermin in Germering beschlossen wird?
Gegenüber der Gemeinschaft zahlt der Eigentümer zur Fälligkeit. Der Kaufvertrag kann regeln, wer Beschlüsse zwischen Beurkundung und Übergabe trägt. Besprechen Sie diesen Fall mit dem Notar.
Darf ich vor dem Verkauf gegen eine Sonderumlage stimmen?
Sie dürfen in der Versammlung abstimmen wie jeder Eigentümer. Über den Beschluss müssen Sie den Käufer trotzdem informieren.
Wie erfahre ich die Höhe der Erhaltungsrücklage meiner Wohnanlage in Germering?
Sie steht in der Jahresabrechnung. Zusätzlich gibt der Verwalter Auskunft über den aktuellen Stand und geplante Entnahmen.
Verlangt die Bank des Käufers Unterlagen zur Sonderumlage?
Häufig ja. Banken möchten wissen, ob neben dem Kaufpreis weitere größere Zahlungen anstehen. Halten Sie den Beschluss bereit.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Fordern Sie beim Verwalter die Protokolle und den Beschluss zur Sonderumlage an und notieren Sie Betrag und Fälligkeit. Danach klären Sie, welche Aufteilung im Vertrag für Sie passt. Monika Graef unterstützt Sie dabei, erreichbar über die Seite Kontakt oder unter 089 85837861.
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