Vermietete Wohnung in Germering verkaufen: Geht das mit Mietern?

Eine vermietete Wohnung in Germering können Sie jederzeit verkaufen, der Mieter bleibt dabei in der Wohnung. Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten, so regelt es § 566 BGB. Entscheidend für den Erfolg sind ein sauber dokumentiertes Mietverhältnis, eine gute Abstimmung mit dem Mieter und die Wahl der passenden Käufergruppe.

Was ändert sich für Ihren Mieter durch den Verkauf?

Für den Mieter ändert sich zunächst nur der Name auf dem Kontoauszug. Miethöhe, Nebenkostenvorauszahlung, Kündigungsfristen und alle Vereinbarungen aus dem Vertrag bleiben bestehen. Der neue Eigentümer tritt an Ihre Stelle, sobald er im Grundbuch eingetragen ist.

Bis zu diesem Tag sind Sie weiter Vermieter. Die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr ist eine häufige Quelle für Missverständnisse. Legen Sie im Kaufvertrag fest, wer sie erstellt und wer Nachzahlungen erhält oder Guthaben auszahlt. Notare in Fürstenfeldbruck und München haben dafür bewährte Formulierungen.

Informieren Sie Ihren Mieter früh und persönlich, bevor ein Inserat erscheint. Viele Mieter in Germering wohnen seit Jahren in ihrer Wohnung, kennen die Nachbarn und haben ihre Kinder an der Schule im Ort angemeldet. Wer vom Verkauf aus dem Portal erfährt, reagiert oft verunsichert und lässt sich danach schwerer für Besichtigungen gewinnen.

Welche Käufer kommen für eine vermietete Wohnung infrage?

Zwei Gruppen kaufen vermietete Wohnungen: Kapitalanleger und künftige Selbstnutzer mit langem Planungshorizont. Beide rechnen unterschiedlich.

In Germering zieht die S8 Richtung Innenstadt und Flughafen Pendler an, die Lage an der A96 spricht Berufstätige aus dem Münchner Westen an. Daraus ergibt sich eine stabile Mietnachfrage, die Kapitalanleger bei der Kalkulation berücksichtigen. Worauf Investoren beim Kauf achten, beschreibt der Beitrag zum Verkauf einer Eigentumswohnung in Germering an Kapitalanleger.

Sollten Sie zuerst den Mieter fragen?

Ein Gespräch mit dem Mieter lohnt fast immer. Manche Mieter haben selbst schon über einen Kauf nachgedacht, andere kennen jemanden in der Familie, der eine Wohnung im Landkreis Fürstenfeldbruck sucht. Ein Verkauf an den Mieter erspart Besichtigungen und Übergabe.

Hat Ihr Mieter ein Vorkaufsrecht?

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter nur in einem bestimmten Fall. § 577 BGB greift, wenn die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder umgewandelt werden soll und Sie nun zum ersten Mal an einen Dritten verkaufen.

Typisch ist ein Mehrfamilienhaus aus den Sechzigern, das ein Eigentümer vor einigen Jahren in Eigentumswohnungen aufgeteilt hat, während die Mieter darin wohnten. Prüfen Sie dazu im Grundbuch, wann die Teilungserklärung eingetragen wurde, und vergleichen Sie das Datum mit dem Mietbeginn. Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt am Amtsgericht Fürstenfeldbruck oder über Ihren Notar.

Besteht das Vorkaufsrecht, informiert der Notar den Mieter nach Abschluss des Kaufvertrags. Der Mieter kann dann innerhalb von zwei Monaten erklären, dass er zu denselben Bedingungen kauft. Planen Sie diese Frist bei Ihrem Zeitplan ein und weisen Sie Kaufinteressenten von Anfang an darauf hin.

Wie organisieren Sie Besichtigungen in einer bewohnten Wohnung?

Der Mieter muss Besichtigungen dulden, wenn Sie sie rechtzeitig ankündigen und auf seine Belange Rücksicht nehmen. Ein fester Rahmen hilft beiden Seiten:

1. Vereinbaren Sie mit dem Mieter feste Zeitfenster, etwa einen Abend unter der Woche und einen Vormittag am Samstag.
2. Bündeln Sie Interessenten zu diesen Terminen, statt einzelne Besichtigungen über Wochen zu verteilen.
3. Lassen Sie nur Interessenten mit geprüftem Finanzierungsrahmen in die Wohnung.
4. Fragen Sie vorab, welche Räume der Mieter nicht fotografiert haben möchte.
5. Bedanken Sie sich nach Abschluss, ein kleines Entgegenkommen bei den Nebenkosten oder ein Blumenstrauß wirkt oft Wunder.

Für die Fotos im Inserat eignen sich bei bewohnten Wohnungen Aufnahmen von Treppenhaus, Balkon, Außenanlagen und Grundriss. Persönliche Gegenstände des Mieters gehören nicht ins Netz. Wann Sie einen Nachweis über die Finanzierung verlangen sollten, erklärt der Beitrag zum Finanzierungsnachweis des Käufers in Germering.

Welche Unterlagen erwarten Käufer zusätzlich?

Bei einer vermieteten Wohnung prüfen Käufer das Mietverhältnis genau so gründlich wie die Wohnung selbst. Halten Sie neben den üblichen Verkaufsunterlagen bereit:

• den vollständigen Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen
• eine Übersicht über Mieterhöhungen der letzten Jahre mit Datum und Begründung
• den Nachweis über die Kaution und wo sie angelegt ist
• die letzten Nebenkostenabrechnungen an den Mieter
• Schriftverkehr zu Mängelanzeigen, Mietminderungen oder Streitfällen
• bei Staffel- oder Indexmiete die nächste Stufe oder den aktuellen Indexstand

Dazu kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Beschlusssammlung. Welche WEG-Dokumente Sie wo bekommen, steht im Beitrag zu den WEG-Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Germering. Sieht Ihre Teilungserklärung eine Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG vor, beantragt der Notar sie nach Vertragsschluss.

Wie wirkt sich das Mietverhältnis auf den Preis aus?

Für Kapitalanleger zählt das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete. Eine Miete, die seit Jahren unverändert geblieben ist, schränkt die Rendite ein und mindert den Preis, den ein Investor zahlen möchte. Umgekehrt schätzen Anleger eine marktgerechte Miete und einen Mieter, der pünktlich zahlt und die Wohnung pflegt.

Selbstnutzer kalkulieren anders. Sie wissen, dass sie die Wohnung erst nach Ablauf von Kündigungsfristen und gegebenenfalls Sperrfristen beziehen können. Bei einer umgewandelten Wohnung gilt in Bayern in vielen Gemeinden eine verlängerte Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen. Ob Germering dazu gehört, sollte der Notar oder ein Anwalt für Mietrecht anhand der aktuellen Verordnung prüfen. Diese Wartezeit fließt bei Selbstnutzern in den Preis ein.

Lohnt es sich, mit dem Verkauf auf den Auszug zu warten?

Diese Entscheidung hängt von Ihren Plänen ab. Eine leere Wohnung erreicht mehr Selbstnutzer und lässt sich frei gestalten. Gleichzeitig fehlen Ihnen in der Leerstandszeit Mieteinnahmen, und das Hausgeld läuft weiter. Eine Kündigung, nur um leer verkaufen zu können, ist rechtlich ausgeschlossen. Zieht der Mieter von sich aus aus, lohnt ein Vergleich beider Wege mit einer aktuellen Bewertung.

Was ist mit Spekulationsfrist und Steuer?

Eine vermietete Wohnung, die Sie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben, fällt beim Verkauf unter § 23 EStG. Der Gewinn kann dann einkommensteuerpflichtig sein. Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien greift bei vermieteten Wohnungen in der Regel nicht.

Bevor Sie einen Verkaufstermin festlegen, lohnt deshalb ein Gespräch mit Ihrem Steuerberater. Er kann Ihnen sagen, ob ein Abwarten bis zum Ablauf der Frist sinnvoll ist und wie Abschreibungen und Modernisierungskosten in die Berechnung eingehen. Hintergründe zur Besteuerung bei nicht selbst bewohnten Objekten finden Sie im Beitrag zur Zweitwohnung in Germering.

Wie läuft der Verkauf Schritt für Schritt ab?

Ein typischer Ablauf bei vermieteten Wohnungen in Germering sieht so aus:

1. Mietverhältnis prüfen, Unterlagen sammeln, Vorkaufsrecht klären.
2. Mieter informieren und Besichtigungsregeln vereinbaren.
3. Wert ermitteln, mit Blick auf Anleger und auf Selbstnutzer.
4. Exposé mit Mietdaten erstellen, persönliche Daten des Mieters anonymisieren.
5. Interessenten vorqualifizieren und Besichtigungen bündeln.
6. Kaufvertragsentwurf beim Notar, mit Regelungen zu Kaution, Nebenkosten und Mietübergang.
7. Nach dem Notartermin Mieter schriftlich über den neuen Eigentümer und die neue Bankverbindung informieren.

Eine Übersicht zu allen Schritten eines Immobilienverkaufs finden Sie auf der Seite zum Ablauf beim Immobilienverkauf.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Germering?

Monika Graef kennt den Wohnungsmarkt im Münchner Westen und spricht bei vermieteten Wohnungen gezielt die Käufergruppe an, für die das Objekt passt. Sie bereitet die Mietdaten für das Exposé auf, stimmt Besichtigungen mit dem Mieter ab und hält die Fragen der Interessenten von ihm fern. Mehr zu ihrer Arbeit vor Ort finden Sie auf der Seite zum Immobilienmakler in Germering. Wer die Wohnung lieber weiter vermieten möchte, findet Informationen unter Immobilie vermieten.

Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung in Germering

Muss mein Mieter in Germering der Besichtigung zustimmen?

Der Mieter muss Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung zulassen, wenn Sie einen berechtigten Grund wie den Verkauf haben. Zeitpunkt und Häufigkeit müssen zumutbar sein. Eine einvernehmliche Absprache funktioniert in der Praxis am besten.

Kann der Käufer sofort Eigenbedarf anmelden?

Der Käufer kann erst nach seiner Eintragung im Grundbuch kündigen. Dann gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, die mit der Mietdauer steigen. Bei umgewandelten Wohnungen kommen Sperrfristen hinzu.

Was passiert mit der Mietkaution beim Verkauf in Germering?

Die Kaution geht auf den Käufer über. Sie übergeben sie samt angefallener Zinsen oder übertragen das Kautionskonto. Im Kaufvertrag sollte stehen, wann und wie das geschieht.

Darf ich die Miete vor dem Verkauf noch erhöhen?

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist im Rahmen der gesetzlichen Grenzen möglich. Als Begründung dienen ein Mietspiegel, vergleichbare Wohnungen oder ein Gutachten. Lassen Sie sich vor einer Erhöhung beraten, damit sie wirksam ist.

Muss ich den Mieter über die Höhe des Kaufpreises informieren?

Den Kaufpreis müssen Sie dem Mieter nur mitteilen, wenn ein Vorkaufsrecht besteht. Dann erhält er den Kaufvertrag vom Notar, damit er über die Ausübung entscheiden kann.

Kann ich eine Wohnung in Germering mit Mietrückstand verkaufen?

Das ist möglich, der Käufer muss davon aber erfahren. Regeln Sie im Kaufvertrag, wem bestehende Forderungen gegen den Mieter zustehen. Offene Räumungsverfahren sollten Sie vor dem Verkauf mit einem Anwalt besprechen.

Wer erstellt die Nebenkostenabrechnung im Jahr des Verkaufs?

Grundsätzlich rechnet der Vermieter ab, der zum Ende der Abrechnungsperiode Eigentümer ist. Viele Kaufverträge regeln eine Aufteilung nach dem Übergabestichtag. Sprechen Sie die Lösung mit dem Käufer vor dem Notartermin ab.

Lässt sich eine vermietete Doppelhaushälfte in Germering genauso verkaufen?

Die Grundsätze gelten auch für vermietete Häuser. Ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB entfällt dort meist, weil kein Wohnungseigentum begründet wurde. WEG-Unterlagen sind nur nötig, wenn die Doppelhaushälfte als Wohnungseigentum aufgeteilt ist.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Legen Sie Mietvertrag, Kautionsnachweis und die letzten Abrechnungen bereit und klären Sie, ob ein Vorkaufsrecht besteht. Danach lohnt eine Einschätzung, welchen Preis Ihre vermietete Wohnung bei Anlegern und Selbstnutzern erzielen kann. Die kostenlose Immobilienbewertung ist dafür ein guter Anfang, ein persönliches Gespräch vereinbaren Sie über die Kontaktseite.