Zweitwohnung in Germering verkaufen: Was gilt bei Steuer und Ablauf?

Eine Zweitwohnung in Germering verkaufen Sie im Ablauf wie jede andere Eigentumswohnung, steuerlich kommt es aber auf zwei Fragen an: Wie lange gehört Ihnen die Wohnung, und haben Sie sie selbst genutzt oder vermietet? Liegt der Erwerb weniger als zehn Jahre zurück, kann ein Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein, sofern keine begünstigte Eigennutzung vorliegt. Organisatorisch ist die Entfernung zu Ihrem Hauptwohnsitz die größere Aufgabe.

Wer besitzt in Germering eine Zweitwohnung?

Typisch sind Berufspendler, die unter der Woche in München arbeiten und am Wochenende zu ihrer Familie fahren. Die S8 bringt sie von Germering aus direkt in die Innenstadt, und über die A96 erreichen sie schnell das Umland. Dazu kommen Eltern, die für studierende Kinder eine Wohnung gekauft haben, und Erben, die eine Wohnung zunächst behalten wollten.

Endet der Job in München oder ist das Studium abgeschlossen, steht die Wohnung häufig monatelang leer. Spätestens dann stellt sich die Frage nach dem Verkauf.

Wann fällt beim Verkauf Einkommensteuer an?

Steuerpflicht droht, wenn zwischen Ihrem Kauf und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Kaufverträge. Steuerfrei bleibt der Gewinn auch innerhalb dieser Frist, wenn Sie die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben oder ausschließlich selbst genutzt haben.

Bei Zweitwohnungen ist diese Abgrenzung heikel. Die Rechtsprechung lässt eine selbst genutzte Zweitwohnung grundsätzlich als eigene Wohnzwecke gelten, solange sie Ihnen dauerhaft zur Verfügung stand. Zwischenzeitliche Vermietung, auch an Bekannte, kann diesen Status gefährden. Ihre Steuerberatung prüft das anhand Ihrer Unterlagen.

Welche Unterlagen Ihre Steuerberatung sehen möchte

Wie bereiten Sie den Verkauf vor, wenn Sie selten vor Ort sind?

Planen Sie einen längeren Aufenthalt in Germering ein, bevor die Vermarktung beginnt. In diesen Tagen räumen Sie persönliche Dinge aus, lassen kleine Reparaturen erledigen und holen bei der Hausverwaltung die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Welche Dokumente aus der WEG Käufer erwarten, steht im Beitrag über WEG-Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Germering.

Klären Sie außerdem, ob in der Teilungserklärung eine Zustimmung des Verwalters vorgesehen ist. Dann braucht der Notar diese Erklärung in beglaubigter Form, was Zeit kostet. Einzelheiten erklärt der Text zur Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Germering.

Möbliert oder leer verkaufen?

Beides ist möglich. Eine sauber möblierte kleine Wohnung spricht Kapitalanleger an, die an Pendler vermieten wollen, und Käufer, die selbst eine Zweitwohnung suchen. Selbstnutzer mit eigenem Hausstand bevorzugen leere Räume.

Wenn Sie Möbel mitverkaufen, listen Sie sie im Kaufvertrag gesondert auf. Für die Einbauküche gilt dasselbe. Bewerten Sie diese Gegenstände realistisch, das Finanzamt kann überhöhte Ansätze bei der Grunderwerbsteuer des Käufers hinterfragen.

Was regeln Sie, wenn Sie den Notartermin nicht wahrnehmen können?

Sie können eine Vertrauensperson bevollmächtigen. Die Vollmacht sollte notariell beglaubigt sein, damit das Grundbuchamt beim Amtsgericht Fürstenfeldbruck sie akzeptiert. Alternativ unterschreibt der Käufer zuerst, und Sie genehmigen den Vertrag später bei einem Notar in Ihrer Nähe. Wohnen Sie dauerhaft außerhalb Deutschlands, lohnt der Blick in den Beitrag zum Verkauf aus dem Ausland.

Welche Verträge müssen Sie nach der Übergabe beenden?

Mit der Schlüsselübergabe endet Ihre Verantwortung für die Wohnung, viele Verträge laufen aber weiter, bis Sie aktiv werden.

1. Stromvertrag mit Zählerstand vom Übergabetag kündigen.
2. Internet und Telefon fristgerecht beenden oder umziehen lassen.
3. Nebenwohnung bei der Stadt Germering abmelden.
4. Rundfunkbeitrag für diese Wohnung abmelden.
5. Hausverwaltung über den Eigentümerwechsel informieren, falls der Notar das nicht übernimmt.
6. Gebäude- und Hausratversicherung prüfen, der Hausrat endet mit dem Auszug.

Was ist, wenn die Wohnung vermietet ist?

Dann verkaufen Sie an einen Käufer, der den Mietvertrag übernimmt, denn nach § 566 BGB tritt er in alle Rechte und Pflichten ein. Steuerlich entfällt die Ausnahme für Eigennutzung in den Zeiträumen der Vermietung. Wie der Verkauf mit Mietern abläuft, beschreibt der Text zur vermieteten Wohnung in Germering.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Germering?

Graef Immobilien aus Gräfelfing übernimmt Besichtigungen, wenn Sie nicht vor Ort sein können, und hält Sie telefonisch oder per E-Mail auf dem Laufenden. Unterlagen von der Hausverwaltung werden angefordert und geprüft, bevor Interessenten sie bekommen. Die Bewertung der Wohnung erfolgt auf Grundlage der örtlichen Marktkenntnis im Münchner Westen. Mehr dazu auf der Seite Immobilienmakler in Germering.

Häufige Fragen zum Verkauf einer Zweitwohnung in Germering

Zählt meine Zweitwohnung in Germering als Eigennutzung?

Häufig ja, wenn Sie sie selbst genutzt und in dieser Zeit nicht vermietet haben. Die Wohnung muss Ihnen jederzeit zur Verfügung gestanden haben. Die genaue Beurteilung übernimmt Ihre Steuerberatung.

Muss ich bei der Stadt Germering etwas melden?

Sie melden die Nebenwohnung nach Ihrem Auszug beim Bürgerbüro ab. Das geht persönlich oder je nach Angebot der Stadt auch online.

Brauche ich für den Verkauf meiner Zweitwohnung einen Energieausweis?

Ja, der Energieausweis für das Gebäude muss bei der Besichtigung vorliegen und nach dem Kaufvertrag übergeben werden. Bei Eigentumswohnungen beschafft ihn meist die Hausverwaltung für die ganze Anlage.

Kann ich den Verkauf komplett aus der Ferne abwickeln?

Weitgehend ja. Mit einem Makler vor Ort, einer beglaubigten Vollmacht oder einer nachträglichen Genehmigung des Vertrags müssen Sie selten selbst anreisen.

Wie wirkt sich ein Verkauf in Germering auf das Hausgeld aus?

Bis zum vereinbarten Übergabetag zahlen Sie das Hausgeld weiter, danach der Käufer. Die Jahresabrechnung teilt die Verwaltung in der Regel nach diesem Stichtag auf.

Darf ich die Möbel getrennt verkaufen?

Ja. Sie können Möbel im Kaufvertrag aufführen oder separat an den Käufer oder Dritte abgeben. Eine realistische Bewertung vermeidet Rückfragen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Klären Sie zuerst die steuerliche Lage mit Ihrer Beratung und lassen Sie dann den Wert der Wohnung einschätzen. Über die kostenlose Immobilienbewertung erhalten Sie eine fundierte Einschätzung für Ihre Wohnung in Germering. Für Rückfragen erreichen Sie Graef Immobilien über die Kontaktseite.