Ein Haus mit Einliegerwohnung in Germering verkaufen Sie am sichersten, wenn die zweite Wohnung baurechtlich genehmigt ist, der Status des Mietverhältnisses feststeht und Sie wissen, welche Käufer Sie ansprechen. Familien mit Großeltern, Selbstnutzer mit Mieteinnahme und Anleger sehen in der Einliegerwohnung jeweils etwas anderes. Darauf sollten Exposé und Besichtigung abgestimmt sein.
Das Wichtigste in Kürze
- Ob die Einliegerwohnung genehmigt ist, zeigt die Bauakte beim Landratsamt Fürstenfeldbruck.
- Ein bestehender Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über.
- Bewohnt der Käufer selbst eine der beiden Wohnungen, gilt für ihn unter Umständen eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB.
- Getrennte Zähler für Strom und Wasser sind ein Pluspunkt bei jeder Käufergruppe.
- Für die Pflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz zählt ein solches Haus oft als Zweifamilienhaus.
Ist Ihre Einliegerwohnung genehmigt?
Diese Frage stellen Käufer und Banken als Erstes. Viele Einliegerwohnungen in Germering entstanden im Souterrain oder unter dem Dach, als die Kinder auszogen oder ein Elternteil ins Haus kam. Nicht immer wurde dafür ein Bauantrag gestellt.
Prüfen Sie in Ihren Unterlagen, ob die Baugenehmigung die zweite Wohneinheit ausweist. Fehlt das Dokument, beantragen Sie Einsicht in die Bauakte beim Landratsamt Fürstenfeldbruck als unterer Bauaufsichtsbehörde. Ist die Wohnung als Hobbyraum oder Kellerraum genehmigt, sollten Sie sie auch so beschreiben. Eine nachträgliche Genehmigung kann möglich sein, hängt aber von Stellplätzen, Belichtung, Raumhöhe und Brandschutz ab.
Ist die Einliegerwohnung vermietet, frei oder von Angehörigen genutzt?
Der Status bestimmt, an wen Sie verkaufen und wie die Besichtigungen laufen:
| Status | Was der Käufer übernimmt | Typische Interessenten |
|---|---|---|
| Vermietet | Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten | Selbstnutzer, die Mieteinnahmen schätzen, Anleger |
| Leer | Freie Verfügung über beide Einheiten | Familien mit Großeltern oder erwachsenen Kindern |
| Von Angehörigen genutzt | Je nach Vereinbarung frei oder mit Mietvertrag | Klärung vor dem Verkauf nötig |
| Als Büro oder Praxis genutzt | Nutzung prüfen, ggf. Genehmigung | Selbstständige mit Arbeitsplatz im Haus |
Bei vermieteten Einheiten bleibt der Mieter auch nach dem Verkauf wohnen. Die Kaution geht auf den Käufer über. Informieren Sie den Mieter frühzeitig, stimmen Sie Besichtigungstermine mit ihm ab und legen Sie Mietvertrag, aktuelle Miete und die letzte Nebenkostenabrechnung bereit. Wie solche Gespräche gelingen, beschreibt der Beitrag zur vermieteten Wohnung in Germering.
Was bedeutet § 573a BGB für den Käufer?
Wohnt der Vermieter selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er das Mietverhältnis ohne berechtigtes Interesse kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate. Für Käufer, die eine der Wohnungen selbst beziehen, ist das eine wichtige Information. Die genauen Voraussetzungen klärt ein Fachanwalt für Mietrecht.
Wer kauft ein Haus mit Einliegerwohnung in Germering?
Die Nachfrage kommt aus unterschiedlichen Richtungen. Familien suchen Platz für die Großeltern, die nah bei den Enkeln wohnen möchten, aber eine eigene Küche und einen eigenen Eingang brauchen. Andere Käufer möchten mit der Miete einen Teil ihrer Finanzierung tragen. Erwachsene Kinder, die noch in der Ausbildung sind, finden in der Einliegerwohnung ein eigenes Reich.
Für Pendler, die über die S8 oder die A96 zur Arbeit fahren, ist auch ein Arbeitszimmer mit separatem Zugang interessant. Für Familien mit Mehrgenerationenplänen lohnt ein Blick auf den Beitrag zum Mehrgenerationenhaus in Germering.
Welche Unterlagen brauchen Sie zusätzlich?
Neben den üblichen Papieren wie Grundbuchauszug, Flurkarte und Energieausweis kommen für die zweite Einheit hinzu:
- Baugenehmigung oder Bauakte mit Nachweis der zweiten Wohneinheit,
- getrennte Wohnflächenberechnung für beide Wohnungen,
- Mietvertrag, Nachweis der Kaution und letzte Nebenkostenabrechnung,
- Angaben zu Zählern für Strom, Wasser und Heizung,
- Nachweis über Stellplätze, falls im Bebauungsplan gefordert.
Eine vollständige Übersicht finden Sie in der Checkliste für den Hausverkauf in Germering.
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Sie überlegen, Ihre Immobilie in Germering zu verkaufen? Monika Graef nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 089 85837861
Welche Pflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz gelten?
Wer ein selbst genutztes Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, hat nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz zwei Jahre Zeit, eine ungedämmte oberste Geschossdecke und frei liegende Heizungsleitungen in unbeheizten Räumen zu dämmen. Ein Haus mit Einliegerwohnung fällt häufig in diese Gruppe. Öl- und Gasheizungen bleiben erlaubt, ab 2029 steigen jedoch die Anteile klimafreundlicher Brennstoffe. Der Energieausweis bezieht sich auf das ganze Gebäude und muss bei der Besichtigung vorliegen.
Wie präsentieren Sie beide Wohnungen?
Zeigen Sie die Einliegerwohnung als eigenständige Einheit mit eigenem Eingang, eigener Küche und eigenem Bad, wenn das zutrifft. Fotos und Grundrisse beider Wohnungen sollten getrennt im Exposé stehen. Ist die Wohnung vermietet, fragen Sie den Mieter, ob Innenaufnahmen möglich sind.
Bei der Besichtigung führen Sie Interessenten zuerst durch die Hauptwohnung und dann in die Einliegerwohnung. So erleben sie die Größe des Hauses und verstehen die Aufteilung. Eine Einschätzung des Werts beider Einheiten erhalten Sie über eine kostenlose Immobilienbewertung.
Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Germering?
Monika Graef prüft mit Ihnen die Bauunterlagen und das Mietverhältnis, bevor das Exposé entsteht. Sie spricht die passenden Käufergruppen an, stimmt Termine mit Mietern ab und bereitet die Angaben für den Notar vor. Mehr über ihre Arbeit lesen Sie auf der Seite Immobilienmakler in Germering.
Häufige Fragen zum Haus mit Einliegerwohnung in Germering
Kann ich ein Haus in Germering mit nicht genehmigter Einliegerwohnung verkaufen?
Ja, aber Sie müssen offen sagen, dass die Genehmigung fehlt, und die Räume entsprechend beschreiben. Banken bewerten dann meist nur die genehmigte Nutzung.
Darf ich dem Mieter der Einliegerwohnung vor dem Verkauf kündigen?
Nur wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt. Der Verkauf allein ist kein Grund. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Fachanwalt beraten.
Muss der Mieter in Germering Besichtigungen zulassen?
Nach Absprache in angemessenem Umfang meist ja. Kündigen Sie Termine rechtzeitig an und nehmen Sie Rücksicht auf seinen Alltag.
Brauche ich einen eigenen Energieausweis für die Einliegerwohnung?
Nein, der Energieausweis gilt für das Gebäude. Er muss bei der Besichtigung vorliegen, und seine Kennwerte gehören in die Anzeige.
Lässt sich die Einliegerwohnung in Germering als eigene Eigentumswohnung verkaufen?
Das setzt eine Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz voraus, mit Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diesen Weg besprechen Sie mit Notar und Bauaufsicht.
Wie wirkt sich die Mieteinnahme auf den Kaufpreis aus?
Selbstnutzer sehen sie als Entlastung ihrer Finanzierung, Anleger rechnen mit ihr. Für die Bewertung zählen Höhe, Laufzeit und Zustand des Mietverhältnisses.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Klären Sie zuerst, ob die Einliegerwohnung genehmigt ist, und sammeln Sie die Unterlagen zum Mietverhältnis. Danach lohnt ein Gespräch über Käufergruppen und Preis. Monika Graef erreichen Sie über die Seite Kontakt oder unter 089 85837861.
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