Beim Verkauf eines Mehrgenerationenhauses in Germering hängt eine gerechte Aufteilung davon ab, wem das Haus laut Grundbuch gehört, wer welche Beträge investiert hat und welche Rechte eingetragen sind. Klären Sie diese drei Punkte, bevor Sie über den Preis sprechen. Eine schriftliche Vereinbarung innerhalb der Familie, am besten mit dem Notar abgestimmt, verhindert späteren Streit.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Erlös wird zunächst nach den Eigentumsanteilen im Grundbuch verteilt, unabhängig davon, wer wie viel Wohnfläche nutzt.
- Haben Kinder den Ausbau im Haus der Eltern bezahlt, ohne Miteigentümer zu sein, braucht es einen eigenen Ausgleich.
- Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch muss vor oder mit dem Verkauf gelöscht oder vom Käufer übernommen werden.
- Verheiratete Eigentümer brauchen unter Umständen nach § 1365 BGB die Zustimmung ihres Ehepartners.
- Laufen Darlehen auf mehrere Familienmitglieder, sind alle an der Ablösung beteiligt.
Wem gehört das Haus eigentlich?
Das klingt nach einer einfachen Frage, ist es aber in vielen Familien nicht. Häufig wurde das Haus in Germering vor Jahrzehnten von den Eltern gebaut. Später zog die Tochter mit ihrer Familie ins Obergeschoss, baute das Dach aus und übernahm einen Teil der Kosten. Im Grundbuch stehen aber weiterhin die Eltern.
Ein aktueller Grundbuchauszug vom Amtsgericht Fürstenfeldbruck schafft Klarheit. In Abteilung I steht, wer Eigentümer ist und zu welchen Anteilen. In Abteilung II finden Sie Wohnrechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte. Abteilung III zeigt Grundschulden.
Welche Konstellationen gibt es, und wie wird geteilt?
Die Übersicht zeigt typische Fälle und den Ausgangspunkt für die Aufteilung:
| Konstellation | Grundlage der Aufteilung | Worauf zu achten ist |
|---|---|---|
| Eltern Alleineigentümer, Kinder wohnen mit | Erlös steht den Eltern zu | Investitionen der Kinder gesondert ausgleichen |
| Eltern und Kinder als Miteigentümer | Anteile laut Grundbuch | Abweichende Absprachen schriftlich festhalten |
| Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt | Jede Einheit wird für sich verkauft | Gemeinsamer Verkauf meist sinnvoller |
| Eltern mit eingetragenem Wohnrecht | Kind ist Eigentümer, Eltern haben Wohnrecht | Wohnrecht muss gelöscht oder übernommen werden |
| Haus wurde früher übertragen | Eigentümer ist das beschenkte Kind | Rückforderungsrechte im Übergabevertrag prüfen |
Wurde das Haus früher an ein Kind übergeben, sollten Sie den Übergabevertrag genau lesen. Manche Verträge enthalten Rückforderungsrechte für den Fall eines Verkaufs. Wie Eltern den Verkauf im Alter planen, beschreibt der Beitrag zum Hausverkauf im Ruhestand in Germering.
Wie berücksichtigen Sie Investitionen der Kinder?
Hier entstehen die meisten Konflikte. Wer im Haus der Eltern das Dachgeschoss ausgebaut, eine Wärmepumpe mitfinanziert oder das Bad erneuert hat, möchte diese Beträge beim Verkauf wiedersehen. Rechtlich gehört der Erlös aber dem Eigentümer.
Ein fairer Weg beginnt mit einer Liste:
- Welche Maßnahmen wurden wann durchgeführt?
- Wer hat sie bezahlt, und gibt es Rechnungen oder Überweisungsbelege?
- Wurde damals etwas vereinbart, etwa ein Darlehen der Kinder an die Eltern?
- Hat das Kind im Gegenzug mietfrei gewohnt?
Auf dieser Grundlage kann die Familie einen Ausgleich vereinbaren. Ein Steuerberater prüft, ob dabei Schenkung- oder Einkommensteuer berührt ist. Den Vertrag über den Ausgleich kann der Notar zusammen mit dem Kaufvertrag oder separat beurkunden.
Was geschieht mit Wohnrecht und Nießbrauch?
Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht bleibt auch nach einem Verkauf bestehen. Kaum ein Käufer übernimmt ein Haus, in dem die Eltern des Verkäufers lebenslang wohnen dürfen. Deshalb verzichten Berechtigte meist auf ihr Recht, wenn sie selbst ausziehen möchten.
Dieser Verzicht ist eine Entscheidung mit Gewicht. Die Eltern geben eine Absicherung auf und sollten wissen, wo und wie sie künftig wohnen. Viele Familien in Germering verbinden den Verkauf deshalb mit dem Umzug der Eltern in eine kleinere Wohnung im selben Ort, nah an S-Bahn, Ärzten und Geschäften. Der Verzicht wird in notarieller Form erklärt und die Löschung im Grundbuch beantragt.
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Wer muss beim Verkauf zustimmen?
Alle Eigentümer laut Grundbuch unterschreiben den Kaufvertrag. Macht das Haus für einen verheirateten Eigentümer im gesetzlichen Güterstand nahezu sein gesamtes Vermögen aus, braucht er nach § 1365 BGB die Zustimmung des Ehepartners. Das betrifft oft auch Schwiegerkinder, die selbst nicht im Grundbuch stehen.
Bestehen Darlehen, die auf mehrere Familienmitglieder laufen, fordert der Notar bei der Bank die Löschungsbewilligung an. Wer einen Kredit mit fester Zinsbindung vorzeitig ablöst, muss mit einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Mehr dazu im Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf in Germering.
Wie läuft das Familiengespräch am besten ab?
Setzen Sie sich mit allen Beteiligten an einen Tisch, auch mit Partnern, die nicht im Grundbuch stehen. Legen Sie Grundbuchauszug, Rechnungen und eine Werteinschätzung des Hauses vor. Eine neutrale Einschätzung von außen erleichtert die Diskussion, weil niemand den Wert schönrechnen muss. Dafür eignet sich eine kostenlose Immobilienbewertung. Hat das Haus eine abgeschlossene zweite Wohnung mit eigenem Eingang, lohnt ein Blick in den Beitrag zum Haus mit Einliegerwohnung in Germering.
Was tun, wenn ein Familienmitglied das Haus behalten möchte?
Dann prüfen Sie, ob es die anderen auszahlen kann. Die Bank des Übernehmenden verlangt dafür meist ebenfalls eine Wertermittlung. Ist die Übernahme finanzierbar, bleibt das Haus in der Familie, und ein Verkauf an Dritte entfällt.
Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Germering?
Monika Graef spricht auf Wunsch mit allen Familienmitgliedern gemeinsam und erklärt den Ablauf des Verkaufs. Sie erstellt eine Werteinschätzung, die allen als Grundlage dient, und koordiniert Besichtigungen so, dass die Bewohner beider Wohnbereiche planen können. Weitere Informationen bietet die Seite Immobilienmakler in Germering.
Häufige Fragen zum Mehrgenerationenhaus in Germering
Wer bekommt beim Verkauf eines Mehrgenerationenhauses in Germering das Geld?
Zunächst die Eigentümer laut Grundbuch nach ihren Anteilen. Abweichende Vereinbarungen innerhalb der Familie sollten schriftlich festgehalten werden.
Können Kinder ihre Ausbaukosten im Elternhaus zurückfordern?
Das hängt davon ab, was vereinbart wurde. Ohne Absprache ist die Lage rechtlich oft unklar. Ein Fachanwalt kann Ansprüche prüfen.
Muss das Wohnrecht der Eltern in Germering vor dem Notartermin gelöscht sein?
Die Löschung erfolgt meist im Zuge des Kaufvertrags. Der Notar sorgt dafür, dass der Käufer ein lastenfreies Grundstück erhält.
Lässt sich ein Mehrgenerationenhaus in Germering in zwei Wohnungen teilen und getrennt verkaufen?
Das erfordert eine Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Ob sie sich lohnt, hängt von Grundriss, Eingängen und Käufern ab.
Was ist, wenn ein Elternteil pflegebedürftig ist?
Dann steht oft ein Umzug in eine betreute Wohnform an. Besprechen Sie mit dem Steuerberater und gegebenenfalls dem Sozialamt, wie sich der Erlös auf Leistungen auswirkt.
Welche Käufer suchen in Germering ein Mehrgenerationenhaus?
Familien, die Großeltern oder erwachsene Kinder aufnehmen möchten, und Käufer, die eine Einheit vermieten wollen. Die Anbindung über die S8 macht das Haus auch für Pendler interessant.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Holen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug ein, sammeln Sie Belege über Investitionen und vereinbaren Sie ein Familiengespräch. Für eine gemeinsame Bewertungsgrundlage und Fragen zum Ablauf erreichen Sie Monika Graef über die Seite Kontakt oder unter 089 85837861.
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