Ein Hausverkauf in Germering lässt sich in sechs Phasen gliedern: Entscheidung und Klärung, Unterlagen, Wert und Preis, Vermarktung, Verhandlung und Notar, Übergabe. Jede Phase hat eigene Aufgaben, und manche davon brauchen Vorlauf bei Behörden, Banken oder Handwerkern. Wer die Liste von oben nach unten abarbeitet, vermeidet Lücken, die später den Notartermin verzögern.
Das Wichtigste in Kürze
- Grundbuchauszug, Bauakte und Energieausweis haben die längsten Wege und gehören an den Anfang.
- Laufende Darlehen, Zinsbindungen und Spekulationsfristen klären Sie vor der Preisfestlegung.
- Bei Erbschaft oder Scheidung braucht es vorab die Zustimmung aller Eigentümer.
- Interessenten sollten vor der Besichtigung ihren Finanzierungsrahmen nennen.
- Den Kaufvertragsentwurf erhalten Käufer und Verkäufer bei Verbrauchern mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung.
- Ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen schützt beide Seiten nach dem Auszug.
Phase 1: Was klären Sie, bevor der Verkauf beginnt?
Die erste Phase entscheidet über den Rest. Gehen Sie diese Fragen in Ruhe durch:
- Wer ist im Grundbuch eingetragen? Bei Ehepaaren, Erbengemeinschaften oder nach einer Schenkung müssen alle Eigentümer dem Verkauf zustimmen.
- Ist der Grundbucheintrag aktuell? Nach einem Erbfall muss das Grundbuch berichtigt werden, mit Erbschein oder notariellem Testament samt Eröffnungsprotokoll nach § 35 GBO.
- Läuft noch ein Darlehen? Notieren Sie Bank, Restschuld, Zinsbindung und Auszahlungsdatum.
- Ist das Haus vermietet? Dann gelten Mietvertrag und Kündigungsschutz weiter.
- Wie lange besitzen Sie das Haus? Bei weniger als zehn Jahren und fehlender Selbstnutzung kann § 23 EStG greifen.
- Wohin ziehen Sie? Der Übergabetermin sollte zu Ihrem Umzug passen.
Bei verheirateten Eigentümern kommt ein Punkt hinzu. Ist das Haus Ihr wesentliches Vermögen, braucht der Verkauf nach § 1365 BGB unter Umständen die Zustimmung des Ehepartners, auch wenn nur Sie im Grundbuch stehen. Der Notar fragt danach.
Fragen zu Darlehen und Kündigungsfristen beantwortet der Beitrag zur Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf in Germering. Wer ein geerbtes Haus verkaufen möchte, findet die nötigen Schritte im Artikel zum geerbten Haus in Germering.
Phase 2: Welche Unterlagen brauchen Sie und wo bekommen Sie sie?
Die Unterlagen bilden die Grundlage für Bewertung, Exposé, Finanzierung des Käufers und Kaufvertrag. Für ein Haus in Germering sind diese Stellen zuständig:
| Unterlage | Zuständige Stelle | Hinweis |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Grundbuchamt am Amtsgericht Fürstenfeldbruck oder Notar | Aktuell, nicht älter als einige Wochen |
| Flurkarte, Lageplan | Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung | Zeigt Grenzen und Gebäude |
| Bauakte mit Plänen, Baugenehmigung | Bauaufsicht der Stadt Germering | Große Kreisstadt mit eigener Bauaufsicht |
| Bodenrichtwert | Gutachterausschuss am Landratsamt Fürstenfeldbruck, BayernAtlas | Für die Wertermittlung |
| Energieausweis | Energieberater, Architekt, berechtigter Handwerker | Zehn Jahre gültig |
| Wohnflächenberechnung | Bauakte oder Architekt | Bei Abweichungen neu berechnen |
| Modernisierungsnachweise | Eigene Unterlagen, Handwerker | Mit Jahreszahlen |
| Darlehensvertrag, Ablösesumme | Ihre Bank | Für die Löschung der Grundschuld |
| Grundsteuerbescheid, Versicherungen | Eigene Unterlagen | Käufer fragen nach laufenden Kosten |
Ein Baulastenverzeichnis gibt es in Bayern nicht. Rechte wie Wegerechte oder Leitungsrechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs. Lesen Sie diese Abteilung aufmerksam, bei Reihenhäusern mit gemeinsamem Zugang finden sich dort oft Einträge.
Was gehört zusätzlich bei einer Wohnung dazu?
Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung hinzu. Welche Dokumente Sie von der Verwaltung anfordern, steht im Beitrag zu den WEG-Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Germering.
Phase 3: Wie legen Sie den Angebotspreis fest?
Der Angebotspreis entsteht aus Bodenrichtwert, Gebäudezustand, Lage und den Preisen vergleichbarer Häuser, die zuletzt in Germering und den Nachbarorten verkauft wurden. Eine Bewertung durch einen ortskundigen Makler berücksichtigt alle Punkte. Bei Erbschaften, Scheidungen oder für das Finanzamt kann ein Verkehrswertgutachten nötig sein.
Prüfen Sie den Preis auf Plausibilität. Vergleichen Sie Angebote auf Portalen, die Ihrem Haus ähneln, und achten Sie darauf, wie lange sie schon online sind. Ein Preis, der zu hoch angesetzt ist, verlängert die Vermarktung und führt oft zu Abschlägen. Wann ein Gutachten sinnvoll ist, erläutert der Beitrag zu Verkehrswertgutachten oder Maklerbewertung in Germering.
Phase 4: Was ist bei der Vermarktung zu tun?
Jetzt wird das Haus sichtbar. Die Aufgaben in dieser Phase:
- Haus aufräumen, Keller und Dachboden zugänglich machen, Garten pflegen
- Fotos bei gutem Licht aufnehmen lassen, Grundrisse aufbereiten
- Exposé mit Eckdaten, Beschreibung, Lage, Modernisierungen und Energiekennwerten erstellen
- Pflichtangaben aus dem Energieausweis in jede Anzeige übernehmen
- Vertragsform mit dem Makler festlegen, in Textform nach § 656a BGB
- Anfragen beantworten und Interessenten vorab nach ihrem Suchprofil fragen
Die Lagebeschreibung für Germering sollte konkret sein: Wege zur S8, Entfernung zur A96, Einkauf, Schulen, Kinderbetreuung und Grünflächen. Käufer aus München und aus Nachbarorten wie Puchheim oder Gilching vergleichen genau. Wie ein überzeugendes Exposé aufgebaut ist, beschreibt der Beitrag zum Exposé für Ihre Immobilie in Germering.
Wie planen Sie Besichtigungen?
Bündeln Sie Termine auf wenige Tage, das spart Kraft und zeigt Interessenten, dass Nachfrage besteht. Legen Sie Energieausweis, Grundrisse und Modernisierungsliste bereit. Notieren Sie nach jeder Besichtigung die Fragen, die gestellt wurden. Sie helfen bei späteren Terminen und in der Verhandlung.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Germering zu verkaufen? Monika Graef nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 089 85837861
Phase 5: Wie verlaufen Verhandlung und Notartermin?
Ernsthafte Interessenten melden sich nach der zweiten Besichtigung mit einem Angebot. Bitten Sie in diesem Schritt um eine Finanzierungsbestätigung der Bank. Erst danach sollten Sie einem Interessenten zusagen.
Die Schritte bis zum Notartermin:
- Einigung über Preis, Übergabetermin und mitverkaufte Gegenstände wie Einbauküche oder Gartenhaus.
- Notar auswählen, meist schlägt der Käufer ihn vor, weil er die Notarkosten trägt.
- Daten an den Notar übermitteln: Grundbuchdaten, Personalien, Kaufpreis, Sonderregelungen.
- Vertragsentwurf prüfen, offene Fragen mit dem Notar klären.
- Beurkundung mit Lichtbildausweis und Steuer-Identifikationsnummer.
Bei Verbrauchern muss der Entwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Nutzen Sie die Zeit, um alle Punkte zu lesen, vor allem zu Gewährleistung, Übergabe und Zahlung. Was ein Gewährleistungsausschluss leistet, steht im Beitrag zum Gewährleistungsausschluss beim Hausverkauf in Germering.
Phase 6: Was passiert nach dem Notartermin?
Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, holt die Löschungsbewilligung Ihrer Bank ein und informiert das Finanzamt wegen der Grunderwerbsteuer. Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, teilt er dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit.
Ihre Aufgaben in dieser Phase:
- Kaufpreiseingang auf Ihrem Konto prüfen und dem Notar bestätigen
- Haus räumen, besenrein oder wie vereinbart
- Übergabe mit Protokoll: Zählerstände für Strom, Wasser, Gas, Anzahl der Schlüssel, Zustand
- Versorger, Versicherung und Müllabfuhr ummelden
- Energieausweis, Bedienungsanleitungen und Wartungsunterlagen übergeben
Die Grundsteuer zahlen Sie für das laufende Jahr noch selbst, der Ausgleich wird oft im Kaufvertrag geregelt. Die Gebäudeversicherung geht kraft Gesetzes auf den Käufer über, er kann sie kündigen.
Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Germering?
Monika Graef geht diese Phasen mit Ihnen gemeinsam durch, beschafft fehlende Unterlagen und koordiniert Termine mit Notar, Bank und Käufer. Sie bewertet Ihr Haus, erstellt das Exposé, prüft Interessenten und begleitet Besichtigungen und Übergabe. Einen Überblick über den gesamten Ablauf finden Sie auf der Seite Ablauf beim Immobilienverkauf, ihre Arbeit im Ort beschreibt die Seite zum Immobilienmakler in Germering.
Häufige Fragen zur Checkliste für den Hausverkauf in Germering
Wie lange dauert es, die Bauakte in Germering zu bekommen?
Die Dauer hängt von der Auslastung der Behörde und davon ab, ob die Akte archiviert ist. Stellen Sie den Antrag früh, am besten gleich zu Beginn der Vorbereitung. Ein Eigentumsnachweis wie der Grundbuchauszug beschleunigt die Bearbeitung.
Brauche ich einen neuen Grundbuchauszug, wenn ich einen alten habe?
Für Exposé und Notar sollte der Auszug aktuell sein, damit Änderungen in den Abteilungen berücksichtigt sind. Der Notar ruft das Grundbuch vor der Beurkundung ohnehin selbst ab.
Was mache ich, wenn die Wohnfläche in der Bauakte von der Realität abweicht?
Abweichungen entstehen oft durch Ausbauten oder andere Berechnungsmethoden. Lassen Sie die Wohnfläche von einem Architekten neu berechnen. Nennen Sie im Exposé die geprüfte Fläche.
Muss ich beim Hausverkauf in Germering das Finanzamt informieren?
Das Finanzamt informiert der Notar. Ein Spekulationsgewinn nach § 23 EStG gehört in Ihre Steuererklärung. Klären Sie mit Ihrem Steuerberater, ob er anfällt.
Wer zahlt in Germering die Grundsteuer im Jahr des Verkaufs?
Steuerschuldner ist, wer am ersten Januar Eigentümer war. Käufer und Verkäufer vereinbaren meist eine anteilige Erstattung ab dem Übergabetag. Der Kaufvertrag regelt die Einzelheiten.
Kann ich vor der Kaufpreiszahlung schon aus meinem Haus in Germering ausziehen?
Ein früherer Auszug ist möglich. Die Schlüssel übergeben Sie aber erst nach Eingang des Kaufpreises, sofern nichts anderes vereinbart ist. Bis dahin tragen Sie Verantwortung für das Haus.
Was gilt bei einem Haus in Germering mit Photovoltaikanlage?
Die Anlage wird meist mitverkauft. Halten Sie Anmeldung beim Netzbetreiber, Eintrag im Marktstammdatenregister und Wartungsunterlagen bereit. Mehr dazu im Beitrag zum Haus mit Photovoltaik in Germering.
Wann kündige ich meine Hausratversicherung?
Die Hausrat zieht mit Ihnen um und wird an die neue Adresse angepasst. Die Wohngebäudeversicherung geht auf den Käufer über. Teilen Sie dem Versicherer den Eigentümerwechsel mit.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Beginnen Sie mit Phase eins und Phase zwei, beide brauchen den meisten Vorlauf. Sobald die Unterlagen vorliegen, lässt sich der Preis fundiert festlegen. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über die kostenlose Immobilienbewertung, ein Gespräch mit Monika Graef vereinbaren Sie über die Kontaktseite.
Ihr nächster Schritt in Germering
Monika Graef bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
Telefon: 089 85837861