Wer eine Zweitwohnung in Andechs verkauft, sollte vor allem die steuerliche Seite früh klären: Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein, je nachdem, wie Sie die Wohnung genutzt haben. Der Ablauf selbst gleicht jedem Wohnungsverkauf, mit einem Unterschied. Sie sind selten vor Ort und brauchen deshalb jemanden, der Besichtigungen, Schlüssel und Fragen übernimmt.
Das Wichtigste in Kürze
- Entscheidend für die Steuer ist, wie die Wohnung in den letzten Jahren genutzt wurde: selbst, vermietet oder gemischt.
- Eine selbst genutzte Zweitwohnung kann nach der Rechtsprechung als eigene Wohnnutzung gelten, Ihr Steuerberater prüft das im Einzelfall.
- Ist die Wohnung vermietet, geht der Mietvertrag nach § 566 BGB auf den Käufer über.
- Melden Sie den Nebenwohnsitz nach dem Auszug bei der Gemeinde ab.
- Für eine Eigentumswohnung brauchen Käufer die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.
Warum verkaufen Eigentümer ihre Zweitwohnung in Andechs?
Die Gründe sind vielfältig. Manche haben die Wohnung als Rückzugsort für Wochenenden im Fünfseenland gekauft und kommen seltener, als sie dachten. Andere haben sie geerbt und leben weit entfernt. Wieder andere wollen das Kapital für einen Umzug nutzen oder die Arbeit mit Verwaltung und Reparaturen abgeben.
Für den Verkauf ist der Grund nicht entscheidend. Wichtig ist, dass Sie Ihre eigene Lage klar beschreiben können, weil daraus Steuerfragen und der zeitliche Rahmen folgen.
Wann fällt beim Verkauf Steuer an?
§ 23 EStG erfasst private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Immobilien, die Sie im gesamten Zeitraum oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.
| Ihre Situation | Steuerliche Tendenz | Was Sie klären sollten |
|---|---|---|
| Kauf liegt länger als zehn Jahre zurück | In der Regel steuerfrei | Kaufdatum laut Notarvertrag |
| Selbst als Zweitwohnung genutzt, auch zeitweise | Häufig als eigene Wohnnutzung anerkannt | Nachweise der Nutzung, etwa Meldebestätigung, Nebenkosten |
| Vermietet, auch als Ferienwohnung | Gewinn kann steuerpflichtig sein | Zeiträume der Vermietung, Abschreibungen |
| Wohnung geerbt | Kaufdatum des Erblassers zählt | Erbunterlagen, ursprünglicher Kaufvertrag |
Die Tabelle ist eine Orientierung. Die genaue Prüfung übernimmt Ihr Steuerberater, auch weil es auf Einzelheiten wie die Dauer der Vermietung ankommt. Bringen Sie zum Termin Kaufvertrag, Rechnungen über Modernisierungen und die Steuerbescheide der letzten Jahre mit.
Wie belegen Sie die eigene Nutzung?
Hilfreich ist alles, was zeigt, dass Sie die Wohnung tatsächlich bewohnt haben: die Meldebestätigung für den Nebenwohnsitz, Strom- und Heizkostenabrechnungen mit Verbrauch in Ihren Aufenthaltszeiten, Rundfunkbeitrag, Post an die Andechser Adresse. Bewahren Sie diese Belege auf, bis das Finanzamt den Veranlagungszeitraum abgeschlossen hat.
Wie verkaufen Sie, wenn Sie selten in Andechs sind?
Ein Verkauf aus der Ferne braucht Organisation. Diese Punkte sollten Sie früh regeln:
- Schlüssel: Wer öffnet für Fotograf, Gutachter der Käuferbank und Interessenten?
- Zustand: Wer lüftet, prüft Heizung und Briefkasten, räumt vor Besichtigungen auf?
- Unterlagen: Liegen alle Dokumente digital vor, damit Sie sie weitergeben können?
- Vollmacht: Möchten Sie beim Notartermin selbst erscheinen oder eine Vollmacht erteilen?
- Erreichbarkeit: Wie schnell können Sie auf Rückfragen antworten?
Eine Vollmacht für den Notartermin muss in der Regel notariell beglaubigt sein. Fragen Sie den beurkundenden Notar nach der richtigen Form. Leben Sie im Ausland, hilft der Beitrag zum Verkauf bei Wohnsitz im Ausland aus Andechs.
Welche Unterlagen brauchen Käufer einer Zweitwohnung?
Bei einer Eigentumswohnung kommen zu den üblichen Unterlagen die Papiere der Eigentümergemeinschaft dazu.
- Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Starnberg
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
- Aktueller Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung
- Energieausweis, der bei der Besichtigung vorliegen muss
- Bei Bedarf Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG
Beschlossene oder geplante Sonderumlagen interessieren Käufer besonders. Was dabei zu beachten ist, beschreibt der Beitrag Wohnung mit Sonderumlage in Andechs verkaufen.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Andechs zu verkaufen? Monika Graef nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 089 85837861
Was gilt, wenn die Wohnung vermietet ist?
Ein bestehender Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den Käufer über, so regelt es § 566 BGB. Der Mieter darf bleiben. Für Selbstnutzer ist eine vermietete Wohnung deshalb weniger interessant, für Kapitalanleger dagegen oft gerade richtig.
Wurde die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter unter Umständen ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB. Der Notar informiert ihn dann über den Kaufvertrag.
War die Wohnung als Ferienwohnung vermietet, klären Sie, ob Buchungen in der Verkaufszeit bestehen und wie Sie mit ihnen umgehen. Käufer möchten das wissen, bevor sie unterschreiben.
Was ist nach dem Verkauf zu erledigen?
Melden Sie den Nebenwohnsitz in Andechs ab, wenn Sie dort gemeldet waren. Fragen Sie bei der Gemeinde nach, ob eine Zweitwohnungsteuer erhoben wird, und lassen Sie die Abmeldung dort ebenfalls vermerken. Kündigen Sie Verträge, die nicht auf den Käufer übergehen sollen, etwa Internet oder Versicherungen, und notieren Sie Zählerstände bei der Übergabe.
Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Andechs?
Gerade bei einer Zweitwohnung übernimmt Graef Immobilien vieles, was Sie aus der Ferne schwer leisten können: Besichtigungen vor Ort, Abstimmung mit Hausverwaltung und Notar, Weitergabe der Unterlagen an Interessenten. Monika Graef bewertet die Wohnung kostenlos und hält Sie über jeden Schritt auf dem Laufenden. Mehr zur Vorgehensweise lesen Sie unter Immobilie verkaufen.
Häufige Fragen zum Verkauf einer Zweitwohnung in Andechs
Ist der Verkauf einer Ferienwohnung in Andechs immer steuerpflichtig?
Nein, solange zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, bleibt der Gewinn in der Regel steuerfrei. Innerhalb der Frist kommt es darauf an, wie lange Sie selbst genutzt und wie lange vermietet haben.
Muss ich zum Notartermin persönlich anreisen?
Nicht zwingend. Mit einer notariell beglaubigten Vollmacht kann eine Vertrauensperson für Sie unterschreiben. Besprechen Sie die Form rechtzeitig mit dem Notar.
Kann ich die Zweitwohnung möbliert verkaufen?
Ja. Möbel und Einrichtung werden im Kaufvertrag gesondert aufgeführt. Eine Liste mit allen mitverkauften Gegenständen erleichtert dem Notar die Arbeit.
Wie finde ich in Andechs Käufer für eine kleine Wohnung?
Interessenten sind Kapitalanleger, Pendler mit Arbeitsplatz in der Region und Menschen, die selbst einen Rückzugsort im Fünfseenland suchen. Eine gute Darstellung im Exposé hilft, die passende Gruppe anzusprechen.
Wer zahlt das Hausgeld bis zur Übergabe?
Bis zum vereinbarten Übergabetag tragen Sie das Hausgeld. Danach übernimmt der Käufer. Der Verwalter wird über den Eigentümerwechsel informiert.
Was ist, wenn die Zweitwohnung in Andechs zur Hälfte meinem Partner gehört?
Dann müssen beide Eigentümer den Kaufvertrag unterschreiben. Bei steuerlichen Fragen wird der Gewinn jedem Eigentümer anteilig zugerechnet.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Klären Sie mit dem Steuerberater die Frist, sammeln Sie die Unterlagen digital und überlegen Sie, wer vor Ort für Sie handelt. Danach ist der Wert der Wohnung der nächste Schritt: über eine kostenlose Immobilienbewertung oder eine erste Schätzung zum Thema Wohnung in Andechs verkaufen. Für ein persönliches Gespräch nutzen Sie die Kontaktseite von Graef Immobilien.
Ihr nächster Schritt in Andechs
Monika Graef bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
Telefon: 089 85837861