Wohnung in Andechs verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?

Beim Verkauf einer Wohnung in Andechs schauen Käufer genauso auf die Eigentümergemeinschaft wie auf die Wohnung selbst. Sie wollen Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und die Höhe der Erhaltungsrücklage sehen. Prüfen Sie außerdem, ob der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss und ob ein Mieter ein Vorkaufsrecht hat.

Wer kauft in Andechs eine Wohnung?

Andechs ist vor allem von Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und ehemaligen Höfen geprägt. Eigentumswohnungen finden sich meist in kleinen Wohnanlagen mit wenigen Einheiten oder in umgebauten Häusern. Das Angebot ist entsprechend knapp.

Typische Käufer sind ältere Eigentümer aus der Umgebung, die ihr Haus abgeben und im Ort bleiben möchten. Dazu kommen Paare und Alleinstehende, die ruhig wohnen wollen und mit dem Auto oder über Herrsching mit der S8 nach München pendeln. Kapitalanleger interessieren sich ebenfalls, weil Mietwohnungen in der Gegend gesucht sind.

Diese Gruppen stellen unterschiedliche Fragen. Ältere Käufer wollen wissen, ob es einen Aufzug gibt und wie weit es zum Arzt oder zum Einkaufen ist. Pendler fragen nach dem Weg zum Bahnhof Herrsching. Anleger interessieren sich für Mietvertrag, Hausgeld und Rücklage.

Welche Unterlagen gehören zum Wohnungsverkauf?

Die Unterlagen einer Eigentumswohnung sind umfangreicher als bei einem Haus. Viele davon bekommen Sie von der Hausverwaltung.

Bitten Sie die Verwaltung frühzeitig um die Unterlagen. Manche Verwalter berechnen für die Zusammenstellung eine Gebühr, die in ihrem Vertrag geregelt ist.

Was steht in der Teilungserklärung und warum ist sie so wichtig?

Die Teilungserklärung ist die Grundlage der Eigentümergemeinschaft. Sie legt fest, welche Räume Ihnen allein gehören und welche Flächen gemeinschaftlich sind. Lesen Sie sie vor dem Verkauf in Ruhe durch.

Sondernutzungsrechte

Bei Wohnungen in kleinen Anlagen gehören oft Gartenanteile, Stellplätze oder Kellerräume per Sondernutzungsrecht zur Wohnung. Für Käufer ist das ein wichtiges Argument. Prüfen Sie, ob das Recht im Grundbuch eingetragen ist und auf welche Fläche es sich genau bezieht.

Zustimmung des Verwalters

Viele Teilungserklärungen enthalten eine Klausel nach § 12 WEG, wonach der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss. Der Notar holt diese Zustimmung ein, der Verwalter muss sie notariell beglaubigen lassen. Klären Sie früh, ob eine solche Klausel besteht, damit der Termin nicht an einer fehlenden Unterschrift hängt.

Was müssen Sie zu Sanierungen und Rücklagen offenlegen?

Käufer lesen die Protokolle sehr genau. Steht dort, dass das Dach in den nächsten Jahren erneuert werden soll, fragen sie nach den Kosten und danach, ob eine Sonderumlage droht.

Seien Sie offen. Wer eine bereits beschlossene Sonderumlage verschweigt, riskiert Schadensersatzansprüche. Regeln Sie im Kaufvertrag, wer welche Zahlung übernimmt. Bei einer Sonderumlage, die vor dem Verkauf beschlossen wurde, aber erst danach fällig wird, ist eine klare Vereinbarung besonders wichtig. Ausführlich erklärt das der Beitrag zur Wohnung mit Sonderumlage in Andechs.

Die Höhe der Erhaltungsrücklage zeigt, wie gut die Gemeinschaft vorgesorgt hat. Eine solide Rücklage beruhigt Käufer, eine niedrige Rücklage bei älteren Gebäuden lässt sie vorsichtig werden.

Was gilt, wenn Ihre Wohnung vermietet ist?

Ein bestehender Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über. Der Mieter bleibt also in der Wohnung, und der neue Eigentümer tritt in alle Rechte und Pflichten ein.

Für Sie bedeutet das zweierlei. Erstens kommen vor allem Kapitalanleger als Käufer infrage, denn Selbstnutzer können nur unter engen Voraussetzungen kündigen. Zweitens müssen Sie Besichtigungen mit dem Mieter abstimmen. Kündigen Sie Besichtigungen rechtzeitig an und bündeln Sie Termine, damit der Mieter nicht ständig gestört wird.

Vorkaufsrecht des Mieters

Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht. Nach dem Notartermin mit dem Käufer wird der Mieter informiert und kann zu denselben Bedingungen eintreten. Der Notar kümmert sich um die formale Seite.

Wie präsentieren Sie eine Wohnung in Andechs?

Bei Wohnungen in kleineren Anlagen zählt die Umgebung. Zeigen Sie in Exposé und Besichtigung, was Andechs ausmacht: die Ruhe, die Wege in die Felder, die Nähe zum Ammersee und zum Kiental. Ein Foto vom Balkon mit Blick ins Grüne sagt mehr als lange Beschreibungen.

Innen gilt das Übliche: aufgeräumt, hell, wenige persönliche Gegenstände. Lassen Sie Kellerabteil und Stellplatz ordentlich aussehen, auch sie werden besichtigt. Welche Aufnahmen ein Exposé braucht, beschreibt der Beitrag zu Immobilienfotos in Andechs.

Wie finden Sie einen passenden Angebotspreis für die Wohnung?

Weil in Andechs nur wenige Wohnungen gleichzeitig angeboten werden, fehlen oft direkte Vergleichsobjekte im Ort. Eine Einschätzung zieht deshalb auch Wohnungen in Herrsching, Pöcking oder Seefeld heran und berücksichtigt, was Andechs anders macht: ländlichere Umgebung, kleinere Anlagen, kein eigener S-Bahnhof.

In den Preis fließen außerdem Stockwerk, Ausrichtung, Zustand von Bad und Küche, die Höhe des Hausgelds und der Zustand des Gebäudes ein. Wie eine Bewertung vor Ort abläuft, erklärt der Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in Andechs.

Welche Steuer- und Rechtsfragen stellen sich?

Haben Sie die Wohnung selbst bewohnt, bleibt der Verkauf in der Regel steuerfrei. Haben Sie sie vermietet und liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann nach § 23 EStG ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein. Klären Sie das mit einem Steuerberater.

Den Kaufvertrag entwirft der Notar. Er regelt auch, ab wann der Käufer das Hausgeld zahlt und wie mit der Abrechnung des laufenden Jahres verfahren wird.

Wie hilft Monika Graef beim Wohnungsverkauf in Andechs?

Graef Immobilien aus Gräfelfing begleitet Eigentümer im Münchner Westen, im Würmtal und rund um Ammersee und Starnberger See. Monika Graef fordert die Unterlagen bei der Verwaltung an, liest Protokolle und Beschlüsse auf mögliche Fragen der Käufer durch und bewertet die Wohnung kostenlos. Bei vermieteten Wohnungen stimmt sie die Besichtigungen mit dem Mieter ab. Auf Wunsch übernimmt sie auch die Vermietung einer Immobilie, wenn Sie lieber vermieten als verkaufen möchten.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Andechs

Wie viele Protokolle der Eigentümerversammlung brauchen Käufer in Andechs?

Üblich sind die Protokolle der letzten drei Jahre. Sie zeigen, welche Themen in der Gemeinschaft anstehen.

Kann ich meine Wohnung verkaufen, wenn die Gemeinschaft zerstritten ist?

Ja, der Verkauf ist davon unabhängig. Käufer lesen Streitigkeiten aber aus den Protokollen heraus. Erklären Sie offen, worum es geht und wie der aktuelle Stand ist.

Was passiert mit dem Hausgeld nach dem Verkauf in Andechs?

Ab dem im Vertrag vereinbarten Stichtag zahlt der Käufer das Hausgeld. Teilen Sie der Verwaltung den Eigentümerwechsel mit, der Notar informiert sie in der Regel ebenfalls.

Muss der Mieter in Andechs einer Besichtigung zustimmen?

Der Mieter muss Besichtigungen nach Ankündigung in angemessenem Umfang dulden. Stimmen Sie Termine mit ihm ab, das sorgt für eine entspannte Atmosphäre.

Ist eine Wohnung mit Gartenanteil in Andechs leichter zu verkaufen?

Ein Gartenanteil ist für viele Käufer ein starkes Argument, vor allem für Familien und ältere Menschen. Prüfen Sie, ob das Sondernutzungsrecht klar beschrieben und im Grundbuch eingetragen ist.

Wer zahlt die Zustimmung des Verwalters?

Die Kosten für die Beglaubigung der Verwalterzustimmung werden im Kaufvertrag geregelt. Häufig trägt sie der Verkäufer.

Sollte ich eine leere Wohnung möbliert präsentieren?

Eine leere Wohnung wirkt oft kleiner. Einige Möbel oder Fotos mit Einrichtung helfen Käufern, sich die Räume vorzustellen.

Wie bereiten Sie Ihren Wohnungsverkauf jetzt vor?

Bitten Sie Ihre Verwaltung um Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Energieausweis. Lassen Sie den Wert Ihrer Wohnung vor Ort einschätzen und planen Sie danach den Verkauf. Monika Graef unterstützt Sie gern bei Ihrer kostenlosen Wohnungsbewertung oder telefonisch unter 089 85837861. Wie der Ablauf bis zum Notar aussieht, lesen Sie im Beitrag Immobilie in Andechs verkaufen.