Wohnung in Fürstenfeldbruck mit anstehender Sonderumlage verkaufen: Was müssen Sie offenlegen?

Wer in Fürstenfeldbruck eine Wohnung mit anstehender Sonderumlage verkauft, muss beschlossene Umlagen und ernsthaft geplante Sanierungen gegenüber dem Käufer offenlegen. Verschweigen Sie einen solchen Beschluss, kann der Käufer später Schadensersatz verlangen oder vom Vertrag zurücktreten, auch wenn ein Gewährleistungsausschluss vereinbart ist. Mit offenen Karten und einer klaren Regelung im Kaufvertrag lässt sich die Wohnung dagegen gut verkaufen.

Welche Informationen gelten als offenbarungspflichtig?

Alles, was Sie wissen und was für die Kaufentscheidung erkennbar wichtig ist. Bei Eigentumswohnungen gehören dazu vor allem:

• bereits beschlossene Sonderumlagen mit Höhe und Fälligkeit,
• Beschlüsse über Sanierungen, deren Finanzierung noch offen ist,
• Gutachten oder Angebote, die in der Versammlung vorgestellt wurden,
• bekannte Schäden am Gemeinschaftseigentum, etwa ein undichtes Flachdach oder feuchte Tiefgaragenwände.

Eine Idee, die einmal am Rande einer Versammlung fiel, müssen Sie nicht als Planung darstellen. Sobald aber Angebote eingeholt oder Beschlüsse vorbereitet werden, sollte der Käufer davon erfahren. Wie die Offenbarungspflicht beim Haus funktioniert, zeigt der Beitrag Mängel beim Hausverkauf in Fürstenfeldbruck offenlegen.

Wer zahlt eine beschlossene Umlage beim Eigentümerwechsel?

Die Gemeinschaft hält sich an den Eigentümer, der bei Fälligkeit im Grundbuch steht. Wird die Umlage fällig, bevor der Käufer eingetragen ist, zahlen Sie. Wird sie danach fällig, zahlt der Käufer. Dieser Grundsatz gilt unabhängig davon, wann die Sanierung tatsächlich ausgeführt wird.

Zwischen Ihnen und dem Käufer können Sie im notariellen Vertrag eine abweichende Verteilung festlegen. Häufige Varianten:

Der Notar formuliert die gewählte Lösung so, dass sie zu Beschlusslage und Fälligkeit passt.

Welche Rolle spielt die Erhaltungsrücklage?

Käufer fragen fast immer nach dem Stand der Rücklage. Ist sie gut gefüllt, fällt eine Umlage oft kleiner aus oder entfällt. Der Anteil an der Rücklage geht mit der Wohnung auf den Käufer über und wird nicht gesondert ausgezahlt. Die Jahresabrechnung und der Wirtschaftsplan weisen den aktuellen Stand aus.

Wie bereiten Sie den Verkauf vor?

Fordern Sie beim Verwalter die Protokolle der letzten drei bis fünf Jahre an, dazu die Beschlusssammlung, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und gegebenenfalls Sanierungsgutachten. Lesen Sie die Unterlagen selbst und markieren Sie alle Punkte zu Dach, Fassade, Fenstern, Heizung, Leitungen und Tiefgarage.

Typische Situation in älteren Wohnanlagen

Eine Wohnanlage aus den Siebzigerjahren in Fürstenfeldbruck diskutiert seit zwei Versammlungen über neue Balkone. Interessenten werden danach fragen, sobald sie den Zustand sehen. Wenn Sie die Protokolle aktiv übergeben, bestimmen Sie den Ton des Gesprächs. Eine Übersicht aller Unterlagen bietet der Text zu den WEG-Unterlagen beim Wohnungsverkauf in Fürstenfeldbruck.

Wie wirkt sich die Umlage auf den Kaufpreis aus?

Käufer rechnen die Umlage in ihre Gesamtkosten ein. Bei einer beschlossenen Fassadendämmung oder einer neuen Heizung bekommen sie aber auch etwas: einen besseren Zustand des Gebäudes und unter Umständen einen günstigeren Energieausweis. Diese Seite sollten Sie im Gespräch deutlich machen. Eine aktuelle Bewertung berücksichtigt beides. Den Wert ermitteln Sie über die Immobilienbewertung oder vorab über den Wertrechner.

Ist eine Verwalterzustimmung nötig?

Unabhängig von der Umlage kann Ihre Teilungserklärung vorschreiben, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmt. Dann holt der Notar diese Erklärung ein. Mehr dazu im Beitrag Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Fürstenfeldbruck.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Fürstenfeldbruck?

Monika Graef sichtet mit Ihnen die Protokolle, stellt die relevanten Beschlüsse für Interessenten verständlich zusammen und spricht die Umlage im Gespräch mit Käufern offen an. Die vertragliche Regelung bereitet sie mit Ihnen für den Notar vor. Wie sie beim Immobilienverkauf arbeitet, lesen Sie auf der Leistungsseite.

Häufige Fragen zur Sonderumlage beim Wohnungsverkauf in Fürstenfeldbruck

Muss ich eine Umlage erwähnen, die erst nach dem Verkauf beschlossen wird?

Was nach der Beurkundung beschlossen wird, konnten Sie vorher nicht wissen. Waren die Pläne aber schon konkret, etwa durch vorgelegte Angebote, gehört die Information in die Gespräche vor dem Notartermin.

Kann der Käufer in Fürstenfeldbruck an der nächsten Eigentümerversammlung teilnehmen?

Stimmberechtigt ist er erst nach seiner Eintragung. Viele Verkäufer erteilen ihm aber eine Vollmacht für die Zeit zwischen Beurkundung und Umschreibung. Das sollte der Kaufvertrag regeln.

Was passiert, wenn ich eine Umlage verschweige?

Der Käufer kann Schadensersatz fordern oder unter Umständen den Vertrag rückabwickeln. Ein Gewährleistungsausschluss hilft Ihnen bei arglistigem Verschweigen nicht.

Mindert eine anstehende Dachsanierung den Wert meiner Wohnung in Fürstenfeldbruck?

Kurzfristig rechnen Käufer die Kosten ein. Nach der Sanierung steht das Gebäude besser da. Eine Bewertung vor Ort ordnet beide Effekte ein.

Kann ich die Wohnung in Fürstenfeldbruck vor der Abstimmung über eine Umlage verkaufen?

Das ist möglich, ändert aber an der Offenlegungspflicht nichts, wenn die Maßnahme bereits vorbereitet wird. Informieren Sie den Käufer über die anstehende Versammlung und den Tagesordnungspunkt.

Wer zahlt das laufende Hausgeld im Verkaufsmonat?

In der Regel wird zum Tag des Besitzübergangs abgegrenzt. Der Kaufvertrag legt den Stichtag fest, ab dem der Käufer Hausgeld und Nebenkosten trägt.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Holen Sie Protokolle und Beschlüsse beim Verwalter ein und klären Sie, welche Maßnahmen anstehen. Für das Gespräch über Wert und Vorgehen beim Verkauf Ihrer Wohnung in Fürstenfeldbruck erreichen Sie Monika Graef über die Kontaktseite.