Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Fürstenfeldbruck: Wann ist sie nötig?

Eine Verwalterzustimmung brauchen Sie beim Wohnungsverkauf in Fürstenfeldbruck nur, wenn Ihre Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung sie ausdrücklich vorschreibt. Steht dort eine solche Klausel, wird der Kaufvertrag erst wirksam, wenn der Verwalter in notariell beglaubigter Form zugestimmt hat. Ob das bei Ihnen der Fall ist, lässt sich mit einem Blick in die Unterlagen klären, am besten schon vor dem Inserat.

Wo steht, ob Ihre Wohnung zustimmungspflichtig ist?

Schlagen Sie die Teilungserklärung auf und suchen Sie nach dem Abschnitt zur Veräußerung. Typische Formulierungen lauten etwa, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Manchmal steht die Klausel auch in der Gemeinschaftsordnung, die als Anlage beigefügt ist.

Sicherheit gibt das Grundbuch. Eine Veräußerungsbeschränkung wird im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs eingetragen. Einen aktuellen Auszug erhalten Sie beim Grundbuchamt am Amtsgericht Fürstenfeldbruck oder über Ihren Notar. Was in einem solchen Auszug noch stehen kann, beschreibt der Beitrag zum Grundbuchauszug für den Verkauf in Fürstenfeldbruck.

Ausnahmen in der Klausel

Viele Teilungserklärungen nehmen bestimmte Fälle aus. Häufig ist ein Verkauf an Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder ein Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung zustimmungsfrei. Lesen Sie den Absatz deshalb bis zum Ende.

Wie läuft das Zustimmungsverfahren ab?

Der Ablauf ist in den meisten Fällen eingespielt:

1. Sie beurkunden den Kaufvertrag beim Notar.
2. Der Notar schickt dem Verwalter eine Abschrift und bittet um Zustimmung.
3. Der Verwalter unterschreibt die Zustimmungserklärung und lässt die Unterschrift notariell beglaubigen.
4. Er fügt den Nachweis seiner Bestellung bei, ebenfalls mit beglaubigten Unterschriften.
5. Der Notar reicht die Unterlagen beim Grundbuchamt ein, und die Kaufpreisfälligkeit kann eintreten.

Bis die Zustimmung vorliegt, ist der Vertrag schwebend unwirksam. Der Käufer zahlt in dieser Phase noch nicht.

Wann darf der Verwalter die Zustimmung verweigern?

Nur aus einem wichtigen Grund, der in der Person des Käufers liegt. Gemeint sind ernsthafte Zweifel, dass der Erwerber seine Pflichten in der Gemeinschaft erfüllen wird, etwa bei bekannter Zahlungsunfähigkeit. Persönliche Abneigung, der Wunsch nach einem anderen Käufer oder der Kaufpreis reichen dafür nicht.

Verzögert der Verwalter ohne Grund, kann das Schadensersatzansprüche auslösen. Für Details ist der Notar der richtige Ansprechpartner.

Wie vermeiden Sie Verzögerungen vor dem Notartermin?

Den größten Zeitgewinn erzielen Sie, wenn Sie den Verwalter früh informieren. Rufen Sie ihn an, sobald Sie sich für den Verkauf entschieden haben, und fragen Sie:

• Gibt es einen aktuellen, beglaubigten Bestellungsnachweis?
• Wer unterschreibt die Zustimmung, und ist eine Vertretung im Urlaub geregelt?
• Welche Gebühr erhebt die Verwaltung für die Erklärung?
• Laufen Beschlüsse zu Sonderumlagen oder Sanierungen, die der Käufer kennen muss?

Viele Gemeinschaften im Stadtgebiet von Fürstenfeldbruck werden von kleinen Verwaltungen betreut. Dort ist ein kurzer persönlicher Draht oft schneller als jede E-Mail. Bei einem Verwalterwechsel kurz vor dem Verkauf lohnt die Frage, ob der neue Bestellungsbeschluss schon beglaubigt vorliegt.

Kann die Gemeinschaft die Zustimmungspflicht abschaffen?

Ja. Seit der WEG-Reform genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung, um die Veräußerungsbeschränkung aufzuheben. Anschließend wird die Löschung im Grundbuch beantragt. Für einen Verkauf, der bereits läuft, hilft dieser Weg selten, weil Einladungsfristen und Grundbuchvollzug Zeit brauchen. Wer aber einen Verkauf für das kommende Jahr plant, kann den Punkt für die nächste Versammlung anregen.

Welche Unterlagen sollten Sie zusammen mit der Zustimmungsfrage klären?

Käufer und Banken fragen bei Wohnungen in Fürstenfeldbruck nach Protokollen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und dem Stand der Erhaltungsrücklage. Wer diese Papiere ohnehin beim Verwalter anfordert, bittet gleich um den Bestellungsnachweis. Eine vollständige Liste finden Sie unter WEG-Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Fürstenfeldbruck. Steht eine größere Maßnahme an, lesen Sie auch den Beitrag zur Wohnung mit Sonderumlage in Fürstenfeldbruck.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Fürstenfeldbruck?

Monika Graef prüft bei Wohnungsverkäufen die Teilungserklärung frühzeitig auf Zustimmungsklauseln und nimmt Kontakt zur Hausverwaltung auf. So liegen Bestellungsnachweis und Unterlagen bereit, wenn der Notar sie braucht. Mehr zum Vorgehen beim Verkauf einer Immobilie erfahren Sie auf der Leistungsseite.

Häufige Fragen zur Verwalterzustimmung in Fürstenfeldbruck

Wer zahlt die Kosten für die Verwalterzustimmung?

Das regelt häufig die Teilungserklärung oder der Verwaltervertrag. Fehlt eine Regelung, trägt meist die Gemeinschaft die Gebühr des Verwalters. Die Beglaubigungskosten werden im Kaufvertrag oft dem Verkäufer zugeordnet.

Brauche ich die Zustimmung auch beim Verkauf an meine Kinder in Fürstenfeldbruck?

Das hängt vom Wortlaut der Klausel ab. Viele Teilungserklärungen nehmen Verwandte in gerader Linie aus. Lesen Sie den Absatz genau oder lassen Sie ihn vom Notar prüfen.

Wie lange dauert es in Fürstenfeldbruck, bis die Zustimmung vorliegt?

Bei einem gut organisierten Verwalter geht es zügig. Verzögerungen entstehen meist, wenn der Bestellungsnachweis fehlt oder neu beglaubigt werden muss. Fragen Sie deshalb früh nach.

Gilt die Zustimmungspflicht auch für einen Stellplatz in einer Tiefgarage in Fürstenfeldbruck?

Wenn der Stellplatz als eigenes Teileigentum im Grundbuch steht, kann für ihn dieselbe Klausel gelten. Prüfen Sie das Grundbuchblatt des Stellplatzes gesondert.

Was tun, wenn die Gemeinschaft keinen Verwalter hat?

Dann sieht die Teilungserklärung manchmal die Zustimmung der übrigen Eigentümer vor. Bei kleinen Gemeinschaften im Raum Fürstenfeldbruck kommt das vor. Der Notar klärt, welche Unterschriften nötig sind.

Darf der Verwalter Einsicht in den Kaufvertrag verlangen?

Er erhält eine Abschrift, um die Person des Käufers beurteilen zu können. Weitere persönliche Unterlagen des Käufers muss er nicht bekommen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Prüfen Sie Teilungserklärung und Grundbuch, bevor Sie Ihre Wohnung in Fürstenfeldbruck verkaufen. Für eine Einschätzung des Verkaufswerts nutzen Sie die kostenlose Immobilienbewertung oder rufen Monika Graef unter 089 85837861 an.