Wohnung in Puchheim verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?

Wenn Sie eine Wohnung in Puchheim verkaufen, prüfen Käufer neben der Wohnung selbst immer auch die Eigentümergemeinschaft: Hausgeld, Rücklage, anstehende Sanierungen und die Protokolle der letzten Versammlungen. Ist die Wohnung vermietet, bleibt der Mietvertrag beim Verkauf bestehen. Wer diese Punkte vorab sauber aufbereitet, kann Fragen der Käuferbank zügig beantworten.

Selbst bewohnt oder vermietet: Was ändert sich?

Die erste Frage lautet, ob Sie die Wohnung leer übergeben können. Davon hängt ab, wer sie kaufen wird.

Eine leer stehende oder selbst genutzte Wohnung interessiert vor allem Menschen, die einziehen wollen. In Puchheim sind das häufig junge Paare, die aus einer Münchner Mietwohnung kommen, Familien mit einem Kind und ältere Eigentümer aus den umliegenden Häusern, die sich verkleinern und im Ort bleiben möchten. Für diese Gruppe zählen Grundriss, Balkon, Aufzug und der Weg zum Bahnhof.

Eine vermietete Wohnung spricht eher Kapitalanleger an. Sie rechnen mit der Miete, dem Zustand des Mietverhältnisses und den Kosten, die nicht umgelegt werden können. Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über. Sie können ihn wegen des Verkaufs nicht kündigen. Hinweise für diese Verkaufsart finden Sie im Ratgeber zum Verkauf an Kapitalanleger in Puchheim.

Welche Unterlagen aus der Gemeinschaft brauchen Sie?

Für eine Eigentumswohnung brauchen Sie mehr Papiere als für ein Haus. Der Verwalter stellt viele davon bereit, manche liegen schon in Ihrer Ablage.

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
• Beschlusssammlung
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung mit Hausgeld und Stand der Erhaltungsrücklage
• Energieausweis für das Gebäude
• Grundbuchauszug, beim Amtsgericht Fürstenfeldbruck oder über einen Notar

Fehlt Ihnen etwas, fragen Sie die Hausverwaltung frühzeitig. Eine ausführliche Erläuterung der einzelnen Dokumente steht im Ratgeber zu den WEG-Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Puchheim.

Was lesen Käufer in den Protokollen?

Käufer und ihre Banken lesen die Protokolle gezielt auf Kosten, die auf sie zukommen könnten. Ein beschlossener Fassadenanstrich, eine geplante Dachsanierung oder ein Streit um feuchte Keller sind typische Themen.

Worauf Käufer besonders achten

Wird eine Sonderumlage vor dem Notartermin beschlossen, aber erst danach fällig, sollte der Kaufvertrag festhalten, wer sie zahlt. Einzelheiten dazu beschreibt der Ratgeber zum Wohnungsverkauf trotz Sonderumlage in Puchheim.

Braucht der Verkauf eine Zustimmung des Verwalters?

Das steht in der Teilungserklärung. Viele ältere Gemeinschaftsordnungen sehen vor, dass der Verwalter einer Veräußerung zustimmen muss. § 12 WEG erlaubt eine solche Regelung. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden, sie muss aber in notariell beglaubigter Form vorliegen, bevor der Käufer ins Grundbuch eingetragen wird.

In der Praxis holt der Notar die Zustimmung ein. Sie sollten aber vorab wissen, ob sie nötig ist, und den Verwalter informieren. Manche Verwalter verlangen für die Beglaubigung einen Nachweis ihrer Bestellung, also das Versammlungsprotokoll mit dem Bestellungsbeschluss. Wie das Verfahren genau läuft, erklärt der Beitrag zur Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Puchheim.

Was gehört zur Wohnung und was zur Gemeinschaft?

Diese Unterscheidung sorgt bei Besichtigungen regelmäßig für Fragen. Zum Sondereigentum zählt die Wohnung selbst, zum Gemeinschaftseigentum Dach, Fassade, Treppenhaus und tragende Wände. Fenster gehören meist zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn die Teilungserklärung die Kosten manchmal dem einzelnen Eigentümer zuweist.

Ein Kellerabteil kann Sondereigentum sein oder ein Sondernutzungsrecht. Ein Gartenanteil im Erdgeschoss ist fast immer ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum. Klären Sie anhand des Aufteilungsplans genau, was zur Wohnung gehört, und schreiben Sie es so ins Exposé. Wer „mit eigenem Garten“ anbietet, obwohl es sich um ein Sondernutzungsrecht handelt, erzeugt Missverständnisse.

Stellplätze in der Tiefgarage

In vielen Wohnanlagen ist der Tiefgaragenplatz eine eigene Einheit mit eigenem Grundbuchblatt. Er muss im Kaufvertrag ausdrücklich mitverkauft werden. Prüfen Sie, ob Sie Eigentümer des Platzes sind oder ihn nur gemietet haben.

Wie bereiten Sie die Wohnung auf die Besichtigung vor?

Wohnungen wirken schnell beengt, wenn zu viele Möbel darin stehen. Räumen Sie Flur und Balkon frei, nehmen Sie persönliche Fotos von den Wänden und sorgen Sie für Licht in allen Räumen. Ein aufgeräumter Kellerraum zeigt Käufern, wie viel Stauraum sie tatsächlich haben.

Legen Sie die wichtigsten Zahlen ausgedruckt bereit: Wohnfläche, monatliches Hausgeld, Anteil für Heizung und Rücklage, Energiekennwerte. Käufer, die mit der Bank sprechen, brauchen genau diese Angaben. Vermietete Wohnungen besichtigen Sie nur nach Absprache mit dem Mieter. Er muss Besichtigungen in angemessenem Umfang dulden, Termine sollten Sie aber rechtzeitig ankündigen.

Wie entsteht ein realistischer Preis?

Der Preis einer Eigentumswohnung richtet sich nach Lage, Stockwerk, Größe, Zustand, Baujahr der Anlage und den Kennzahlen der Gemeinschaft. Zwei gleich große Wohnungen im selben Haus können unterschiedlich viel wert sein, weil eine nach Süden liegt und einen Balkon hat und die andere zur Straße.

Für Käufer aus München ist Puchheim eine Alternative zu teureren Stadtlagen, sie vergleichen aber auch mit Germering und Gröbenzell. Ein zu hoch angesetzter Preis führt dazu, dass Interessenten zuerst die Angebote dort ansehen. Eine kostenlose Bewertung Ihrer Wohnung berücksichtigt die Kennzahlen der Gemeinschaft. Zur ersten Orientierung dient der Online-Wertrechner.

Was ist bei Steuern und Darlehen zu klären?

Haben Sie die Wohnung vermietet und weniger als zehn Jahre besessen, kann der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Bei selbst genutzten Wohnungen gelten Ausnahmen. Ihr Steuerberater kennt die Details.

Liegt noch ein Darlehen auf der Wohnung, fordern Sie bei der Bank eine Aufstellung zur Ablösung an. Bei festgeschriebenen Zinsen kann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden. Ihre Rechte bei einem Verkauf regeln die §§ 489, 490 und 502 BGB.

Wie begleitet Monika Graef Wohnungseigentümer in Puchheim?

Monika Graef sichtet mit Ihnen die Unterlagen der Gemeinschaft, liest die Protokolle auf Punkte, die Käufer ansprechen werden, und bereitet die Antworten vor. Sie bewertet die Wohnung, erstellt das Exposé und organisiert Besichtigungen, bei vermieteten Wohnungen in Abstimmung mit dem Mieter. Bei der Zustimmung des Verwalters und der Vorbereitung des Notartermins stimmt sie sich mit allen Beteiligten ab. Wenn Sie die Wohnung behalten und vermieten möchten, finden Sie Informationen zur Vermietung Ihrer Immobilie.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Puchheim

Darf mein Mieter in Puchheim die Wohnung vorrangig kaufen?

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat er nach § 577 BGB nur, wenn die Wohnung nach seinem Einzug in Wohneigentum umgewandelt wurde. Der Notar prüft das vor der Beurkundung.

Wer trägt das Hausgeld im Monat des Verkaufs?

Üblich ist eine Regelung ab dem Übergabetermin. Bis dahin zahlen Sie, danach der Käufer. Der Verwalter rechnet entsprechend ab.

Bekomme ich die Erhaltungsrücklage beim Verkauf meiner Wohnung in Puchheim ausgezahlt?

Nein, die Rücklage gehört der Gemeinschaft und bleibt dort. Sie fließt aber in die Einschätzung des Käufers ein und kann den Preis beeinflussen.

Muss ich die nächste Eigentümerversammlung abwarten?

Das ist nicht nötig. Ist eine Versammlung kurz vor dem Notartermin angesetzt, sollten Sie den Käufer über die Tagesordnung informieren.

Wie verkaufe ich eine Wohnung in Puchheim, deren Mieter keine Besichtigung möchte?

Sprechen Sie mit dem Mieter über feste Termine. Er muss Besichtigungen in vertretbarem Umfang ermöglichen, eine vorherige Ankündigung ist Pflicht.

Kann ich den Tiefgaragenplatz in Puchheim getrennt verkaufen?

Wenn er eine eigene Einheit ist, ja. Manche Teilungserklärungen beschränken den Verkauf an Personen außerhalb der Gemeinschaft, prüfen Sie das vorher.

Was passiert mit meinem Anteil an einer laufenden Sonderumlage?

Fällige Beträge zahlen Sie, spätere der Käufer, wenn nichts anderes vereinbart ist. Regeln Sie das ausdrücklich im Kaufvertrag.

Brauche ich für eine Wohnung in Puchheim einen eigenen Energieausweis?

Der Energieausweis wird für das ganze Gebäude ausgestellt. Den Verwalter fragen Sie nach einer Kopie, er muss zur Besichtigung vorliegen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Fordern Sie beim Verwalter die Protokolle, die letzte Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan an und prüfen Sie Ihre Teilungserklärung auf eine Zustimmungspflicht. Mit diesen Unterlagen lässt sich der Wert genau einschätzen. Vereinbaren Sie ein Erstgespräch zum Wohnungsverkauf oder rufen Sie Monika Graef an unter 089 85837861.