Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Puchheim: Wann ist sie nötig?

Eine Verwalterzustimmung ist beim Wohnungsverkauf in Puchheim nur dann nötig, wenn die Teilungserklärung Ihrer Eigentümergemeinschaft sie nach § 12 WEG ausdrücklich vorschreibt. Ob das so ist, sehen Sie im Wohnungsgrundbuch und in der Teilungserklärung. Steht die Klausel dort, holt in der Praxis der Notar die Zustimmung ein, und der Kaufpreis wird erst fällig, wenn sie in beglaubigter Form vorliegt.

Wozu gibt es die Verwalterzustimmung überhaupt?

Die Klausel stammt aus einer Zeit, in der Gemeinschaften verhindern wollten, dass zahlungsunfähige Käufer einziehen und das Hausgeld schuldig bleiben. Viele Teilungserklärungen von Wohnanlagen, die in den Siebziger- und Achtzigerjahren entstanden sind, enthalten sie. In Puchheim betrifft das zahlreiche Anlagen aus dieser Bauphase, aber auch jüngere Häuser.

In der Praxis ist die Zustimmung heute meist eine Formalie. Abgelehnt wird selten. Der Zeitaufwand ist trotzdem real, denn ohne die Unterlagen kann das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer eintragen.

Wie finden Sie heraus, ob Ihre Wohnung betroffen ist?

Am schnellsten geht es mit einem Blick in zwei Dokumente:

• Grundbuchauszug: Im Bestandsverzeichnis steht bei betroffenen Wohnungen ein Vermerk, dass die Veräußerung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Einen aktuellen Auszug erhalten Sie beim Grundbuchamt am Amtsgericht Fürstenfeldbruck oder über einen Notar.
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung: Dort steht die Regelung im Wortlaut, oft mit Ausnahmen. Häufig ist der Verkauf an Ehegatten, Verwandte in gerader Linie oder im Wege der Zwangsversteigerung ausgenommen.

Haben Sie die Teilungserklärung nicht zur Hand, fragen Sie bei der Hausverwaltung nach. Sie gehört ohnehin zu den Papieren, die Käufer sehen wollen. Welche weiteren Unterlagen nötig sind, steht im Beitrag zu den WEG-Unterlagen beim Wohnungsverkauf in Puchheim.

Wie läuft die Zustimmung Schritt für Schritt ab?

Wo es häufig hakt

Der Verwalternachweis bereitet die meisten Verzögerungen. Das Grundbuchamt verlangt ein Protokoll der Versammlung, in der der Verwalter bestellt wurde, mit beglaubigten Unterschriften. Wurde der Verwalter neu bestellt oder hat die Verwaltungsfirma gewechselt, fehlt dieses Dokument manchmal. Fragen Sie deshalb schon bei Verkaufsbeginn nach, ob der Nachweis vorliegt.

Auch Urlaubszeiten und Personalwechsel in Verwaltungen verzögern die Unterschrift. Ein freundlicher Anruf beim zuständigen Sachbearbeiter wirkt oft mehr als eine weitere E-Mail.

Wann darf der Verwalter ablehnen?

Nur aus einem wichtigen Grund, der in der Person des Käufers liegt. Gemeint sind ernsthafte Zweifel daran, dass der Käufer seine Pflichten gegenüber der Gemeinschaft erfüllen wird, etwa wegen nachweislicher Zahlungsunfähigkeit. Persönliche Abneigung, die Herkunft des Käufers oder der Wunsch, die Wohnung selbst zu kaufen, sind keine Gründe.

Lehnt der Verwalter ohne tragfähigen Grund ab oder bleibt er untätig, können Sie die Zustimmung gerichtlich durchsetzen. Dafür ist das Amtsgericht als Wohnungseigentumsgericht zuständig. Meist genügt es aber, mit Verwalter und Beirat zu sprechen und die Bedenken auszuräumen.

Können die Eigentümer die Pflicht abschaffen?

Ja. Nach § 12 WEG kann die Eigentümerversammlung mit Mehrheit beschließen, die Veräußerungsbeschränkung aufzuheben. Der Vermerk im Grundbuch wird danach auf Antrag gelöscht. Viele Gemeinschaften tun das, weil die Klausel Aufwand verursacht und kaum Schutz bietet.

Steht ohnehin eine Versammlung an, können Sie einen entsprechenden Antrag stellen. Für Ihren aktuellen Verkauf hilft das allerdings nur, wenn der Beschluss vor der Umschreibung gefasst und im Grundbuch vollzogen ist.

Wer trägt die Kosten?

Für die Beglaubigung der Unterschrift fallen Notargebühren an. Manche Verwalterverträge sehen zusätzlich ein Entgelt für die Zustimmung vor. Wer diese Kosten übernimmt, ist im Kaufvertrag oder in der Gemeinschaftsordnung geregelt, oft ist es der Verkäufer. Fragen Sie bei der Verwaltung nach, welche Gebühr sie verlangt, damit es beim Notartermin keine Überraschung gibt.

Was bedeutet die Zustimmung für Ihren Zeitplan?

Solange die Zustimmung fehlt, zahlt der Käufer nicht. Wer den Erlös für den Kauf einer neuen Wohnung oder zur Ablösung eines Darlehens braucht, sollte das berücksichtigen. Ein Verkauf mit sauber vorbereiteten Unterlagen verläuft deutlich ruhiger. Den gesamten Weg beschreibt die Seite zum Ablauf beim Immobilienverkauf.

Steht in Ihrer Gemeinschaft gleichzeitig eine größere Sanierung an, kommen weitere Fragen hinzu. Hinweise dazu bietet der Beitrag zum Wohnungsverkauf mit Sonderumlage in Puchheim.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Puchheim?

Monika Graef prüft bei Wohnungsverkäufen frühzeitig Grundbuch und Teilungserklärung auf eine Zustimmungspflicht und stimmt sich mit Hausverwaltung und Notar ab. Ihr Ziel ist, dass zum Notartermin alles bereitliegt, was der Verwalter für seine Unterschrift braucht. Grundlage für den Angebotspreis ist eine kostenlose Immobilienbewertung. Weitere Hinweise zum Verkauf von Wohnungen in Puchheim finden Sie im Beitrag zum Wohnung verkaufen in Puchheim.

Häufige Fragen zur Verwalterzustimmung in Puchheim

Braucht jede Eigentumswohnung in Puchheim eine Verwalterzustimmung?

Nein, nur wenn die Teilungserklärung es vorsieht. Viele Gemeinschaften haben die Klausel nie vereinbart oder inzwischen aufgehoben. Der Grundbuchauszug gibt Auskunft.

Muss der Käufer etwas für die Zustimmung tun?

In der Regel nicht. Manche Verwalter fragen nach einer Bonitätsauskunft. Ein Finanzierungsnachweis, den der Käufer ohnehin hat, räumt Bedenken meist aus.

Wie erfährt der Verwalter in Puchheim vom Verkauf?

Der Notar schickt ihm nach der Beurkundung eine Abschrift des Vertrags mit der Bitte um Zustimmung. Sie können die Verwaltung aber schon vorher informieren, damit sie den Verwalternachweis bereitlegt.

Gilt die Zustimmungspflicht auch bei einer Schenkung an meine Kinder?

Das hängt vom Wortlaut der Teilungserklärung ab. Häufig sind Übertragungen an Verwandte in gerader Linie ausgenommen. Der Notar prüft die Formulierung.

Was passiert, wenn der Verwalter in Puchheim nicht reagiert?

Erinnern Sie schriftlich und setzen Sie eine Frist. Hilft das nicht, kommt eine gerichtliche Durchsetzung beim Amtsgericht in Betracht. Vorher lohnt ein Gespräch mit dem Verwaltungsbeirat.

Ist der Verkauf unwirksam, solange die Zustimmung fehlt?

Der Vertrag ist schwebend unwirksam. Mit der Zustimmung wird er rückwirkend wirksam. Bis dahin darf das Grundbuchamt den Käufer nicht eintragen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Werfen Sie einen Blick in Grundbuchauszug und Teilungserklärung und fragen Sie bei der Verwaltung nach dem Verwalternachweis. Danach steht der Vermarktung nichts mehr im Weg. Monika Graef erreichen Sie über die Seite Kontakt oder unter 089 85837861.