Vermietete Wohnung in Gräfelfing verkaufen: Geht das mit Mietern?

Eine vermietete Wohnung in Gräfelfing können Sie jederzeit verkaufen, ohne dass der Mieter zustimmen muss. Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über, der Mieter bleibt also wohnen. Für einen ruhigen Verkauf kommt es darauf an, den Mieter früh einzubinden, Besichtigungen fair zu organisieren und die Abrechnung von Miete, Nebenkosten und Kaution im Kaufvertrag sauber zu regeln.

Welche Rechte hat Ihr Mieter beim Verkauf?

Der wichtigste Grundsatz lautet: Kauf bricht nicht Miete. Der Mieter behält seine Wohnung zu den vereinbarten Bedingungen, mit derselben Miete, denselben Fristen und derselben Kaution. Der neue Eigentümer kann den Vertrag nur kündigen, wenn das Gesetz es erlaubt, etwa bei Eigenbedarf. Wurde die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gelten für solche Kündigungen zusätzliche Sperrfristen.

Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB

Ist das Haus, in dem Ihre Wohnung liegt, erst während der Mietzeit in Wohnungseigentum aufgeteilt worden, darf der Mieter beim ersten Verkauf zu den gleichen Bedingungen kaufen wie ein Dritter. Der Notar informiert den Mieter nach Abschluss des Kaufvertrags, er hat dann zwei Monate Zeit, sich zu entscheiden. Prüfen Sie in der Teilungserklärung und im Grundbuch, wann die Aufteilung erfolgte.

Bei vielen Wohnanlagen in Gräfelfing, die von Anfang an als Eigentumswohnungen gebaut wurden, besteht dieses Vorkaufsrecht nicht. Bei älteren Mehrfamilienhäusern, die später aufgeteilt wurden, kann es dagegen eine Rolle spielen.

Wie sprechen Sie Ihren Mieter auf den Verkauf an?

Informieren Sie den Mieter, bevor die erste Anzeige erscheint. Ein persönliches Gespräch oder ein Brief, in dem Sie die Verkaufsabsicht erklären und versichern, dass der Mietvertrag bestehen bleibt, schafft Vertrauen. Viele Mieter befürchten zunächst eine Kündigung. Wer erfährt, dass sich an seiner Wohnsituation nichts ändert, unterstützt Besichtigungen meist bereitwillig.

Fragen Sie auch, ob der Mieter selbst Interesse am Kauf hat. Gerade bei langjährigen Mietern in Gräfelfing, die im Würmtal verwurzelt sind, kommt das vor. Ein Verkauf an den Mieter spart Besichtigungen und ist für beide Seiten oft eine gute Lösung.

Wie organisieren Sie Besichtigungen in einer bewohnten Wohnung?

Der Mieter muss Besichtigungen dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden und zu üblichen Zeiten stattfinden. Was angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab. Üblich sind eine Ankündigung mit einigen Tagen Vorlauf und gebündelte Termine statt täglicher Einzelbesuche.

• Stimmen Sie feste Zeitfenster mit dem Mieter ab, etwa einen Nachmittag pro Woche.
• Laden Sie nur vorab geprüfte Interessenten ein, die Unterlagen gesehen haben.
• Fotografieren Sie die Wohnung nur mit Zustimmung des Mieters und ohne persönliche Gegenstände.
• Bedanken Sie sich für die Unterstützung. Eine kleine Aufmerksamkeit nach Abschluss der Besichtigungen ist üblich und hilft.

Verweigert der Mieter jede Besichtigung, bleibt der Weg über ein Gespräch, im Ausnahmefall über das Gericht. Einfacher ist es, Interessenten zunächst mit Grundriss, Exposé und Fotos aus der Zeit vor dem Einzug zu informieren und nur ernsthafte Käufer in die Wohnung zu führen. Hinweise zur Gestaltung gibt der Beitrag zum Exposé für Immobilien in Gräfelfing.

Wer kauft eine vermietete Wohnung in Gräfelfing?

Der Käuferkreis ist kleiner als bei einer leeren Wohnung. Selbstnutzer, die sofort einziehen möchten, scheiden meist aus. Dafür interessieren sich Kapitalanleger, die eine stabile Vermietung im Würmtal suchen. Die Lage an der S6 und die Nähe zu Pasing und zur Münchner Innenstadt sprechen aus ihrer Sicht für eine dauerhafte Nachfrage nach Mietwohnungen.

Daneben gibt es Käufer, die die Wohnung für später erwerben, etwa für die Kinder oder das eigene Alter. Sie akzeptieren den Mieter für eine Übergangszeit. Was Kapitalanleger konkret prüfen, beschreibt der Beitrag zum Verkauf an Kapitalanleger in Gräfelfing.

Welche Unterlagen brauchen Sie zusätzlich?

Bei einer vermieteten Wohnung kommen zu den üblichen Unterlagen einige Dokumente hinzu, die das Mietverhältnis belegen.

Hinzu kommen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft wie Teilungserklärung, Hausgeldabrechnung und Versammlungsprotokolle. Steht eine größere Sanierung an, lesen Sie den Ratgeber zur Sonderumlage beim Wohnungsverkauf in Gräfelfing.

Was muss im Kaufvertrag zum Mietverhältnis stehen?

Der Notar nimmt das Mietverhältnis in den Kaufvertrag auf. Wichtig sind diese Punkte:

1. Ab welchem Tag die Miete dem Käufer zusteht, meist ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten
2. Wer die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr erstellt und wie Nachzahlungen oder Guthaben verteilt werden
3. Wie die Kaution an den Käufer übertragen wird
4. Dass der Verkäufer keine Mietrückstände verschweigt und keine Nebenabreden bestehen, die im Vertrag fehlen
5. Wer den Mieter über den Eigentümerwechsel informiert und die neue Bankverbindung mitteilt

Bei Eigentumswohnungen kann zusätzlich die Zustimmung des Verwalters nach § 12 WEG erforderlich sein. Den Ablauf beschreibt der Beitrag zur Verwalterzustimmung in Gräfelfing.

Lohnt es sich, die Wohnung leer zu verkaufen?

Eine leere Wohnung erreicht mehr Käufer, weil auch Selbstnutzer infrage kommen. Das kann den Preis verbessern. Allerdings dürfen Sie einem Mieter nicht kündigen, nur um leer zu verkaufen. Ein Verkaufswunsch ist kein Kündigungsgrund.

Möglich ist ein freiwilliger Aufhebungsvertrag. Manche Mieter ziehen gerne aus, wenn sie Unterstützung beim Umzug oder einen Ausgleich erhalten. Eine solche Vereinbarung sollte schriftlich und rechtssicher formuliert sein. Bei einem Mieter, der ohnehin einen Auszug plant, können Sie den Verkaufsstart auf das Ende des Mietverhältnisses abstimmen.

Bleibt die Wohnung vermietet, ist das kein Nachteil an sich. Eine angemessene Miete und ein zuverlässiger Mieter sind für Anleger ein Argument.

Was gilt steuerlich beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Haben Sie die Wohnung vor weniger als zehn Jahren erworben und vermietet, kann der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Bei einer selbst genutzten Wohnung gelten Ausnahmen, die bei Vermietung nicht greifen. Lassen Sie die Situation von Ihrem Steuerberater prüfen, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Gräfelfing?

Monika Graef ist mit Verkauf und Vermietung von Wohnungen im Würmtal vertraut. Sie stimmt Besichtigungstermine mit Ihrem Mieter ab, bereitet die Mietunterlagen für Kapitalanleger auf und ermittelt in einer kostenlosen Immobilienbewertung einen Preis, der die Vermietung berücksichtigt. Wenn Sie die Wohnung doch behalten möchten, unterstützt sie auch bei der Vermietung Ihrer Immobilie.

Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung in Gräfelfing

Muss mein Mieter in Gräfelfing dem Verkauf zustimmen?

Nein. Der Verkauf ist ohne Zustimmung des Mieters möglich. Sie sollten ihn aber frühzeitig informieren.

Kann der neue Eigentümer meinem Mieter kündigen?

Nur aus gesetzlichen Gründen, zum Beispiel wegen Eigenbedarfs. Bei umgewandelten Wohnungen gelten längere Sperrfristen. Der Mietvertrag läuft zunächst unverändert weiter.

Wie oft darf ich die Wohnung in Gräfelfing mit Interessenten besichtigen?

In angemessenem Umfang mit rechtzeitiger Ankündigung. Gebündelte Termine mit vorab geprüften Interessenten belasten den Mieter am wenigsten.

Wer bekommt die Kaution nach dem Verkauf?

Die Kaution wird an den Käufer übertragen, der sie dann bei Mietende an den Mieter zurückzahlt. Wie die Übertragung erfolgt, regelt der Kaufvertrag.

Hat mein Mieter in Gräfelfing ein Vorkaufsrecht?

Nur wenn die Wohnung nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und es sich um den ersten Verkauf nach der Umwandlung handelt.

Darf ich die Miete vor dem Verkauf erhöhen?

Eine Mieterhöhung ist im Rahmen der gesetzlichen Regeln möglich, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie sollte sachlich begründet sein und nicht kurz vor dem Verkauf überraschend kommen.

Ist eine vermietete Wohnung in Gräfelfing schwerer zu verkaufen?

Der Käuferkreis ist kleiner, die Nachfrage von Anlegern im Würmtal aber vorhanden. Mit vollständigen Unterlagen lässt sich auch eine vermietete Wohnung zügig vermitteln.

Wie gehen Sie den Verkauf jetzt an?

Sprechen Sie mit Ihrem Mieter, sammeln Sie Mietvertrag, Zahlungsübersicht und WEG-Unterlagen und lassen Sie den Wert der Wohnung einschätzen. Für ein Gespräch erreichen Sie Monika Graef über das Kontaktformular oder unter 089 85837861.