Welche Mängel müssen Sie beim Hausverkauf in Germering offenlegen?

Beim Hausverkauf in Germering müssen Sie alle Mängel offenlegen, die Ihnen bekannt sind und die ein Käufer bei einer normalen Besichtigung nicht selbst erkennen kann. Dazu zählen etwa frühere Wasserschäden, feuchte Kellerwände hinter Regalen, Schadstoffe in Bauteilen oder Anbauten ohne Baugenehmigung. Wer solche Punkte verschweigt, haftet auch dann, wenn im Kaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen ist.

Wo verläuft die Grenze zwischen Pflicht und freiwilliger Information?

Offenbaren müssen Sie Umstände, die für den Kaufentschluss erkennbar wichtig sind und die der Käufer nicht ohne Weiteres selbst entdecken kann. Die Rechtsprechung spricht von verborgenen Mängeln. Eine sichtbar abgenutzte Treppe oder ein altes Bad fällt bei der Besichtigung auf, das ist kein Verschweigen.

Anders liegt es bei allem, was hinter Möbeln, unter Bodenbelägen oder in der Vergangenheit verborgen ist. Hatte der Keller vor einigen Jahren nach Starkregen Wasser und wurde danach frisch gestrichen, sieht das niemand mehr. Genau so etwas gehört in die Unterlagen.

Ein einfacher Test

Fragen Sie sich bei jedem Punkt: Würde ich es wissen wollen, wenn ich dieses Haus kaufe? Lautet die ehrliche Antwort ja, schreiben Sie es auf. Dieser Maßstab ist strenger als das Gesetz, er schützt Sie aber zuverlässig vor dem Vorwurf der Arglist.

Welche Mängel kommen in Häusern im Münchner Westen häufig vor?

Ein großer Teil der Einfamilien- und Reihenhäuser in Germering entstand in den Jahrzehnten nach dem Krieg, viele in den sechziger und siebziger Jahren. Diese Bauzeit hat typische Schwachstellen. Dazu kommen Umbauten, die Eigentümer über Jahrzehnte selbst vorgenommen haben.

Was gilt für Anbauten und ausgebaute Räume ohne Genehmigung?

Viele Häuser haben im Lauf der Zeit ein Zimmer im Dachgeschoss, einen Wintergarten oder einen Hobbyraum im Keller dazubekommen. Ob dafür eine Baugenehmigung vorliegt, wissen Eigentümer oft nicht mehr. Für den Käufer ist das wichtig, weil nicht genehmigter Wohnraum bei der Wohnfläche und bei der Bank anders bewertet wird.

Die Bauakte führt die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Für Germering als Große Kreisstadt fragen Sie zuerst im Bauamt der Stadt nach, ältere Vorgänge können auch beim Landratsamt Fürstenfeldbruck liegen. Als Eigentümer können Sie Einsicht beantragen. Vergleichen Sie die genehmigten Pläne mit dem heutigen Zustand und notieren Sie jede Abweichung. Ein Souterrainraum, der in der Bauakte als Hobbyraum geführt wird, darf im Exposé nicht als Schlafzimmer erscheinen.

Wie gehen Sie mit Schadstoffen um, von denen Sie nur vermuten?

Ein Verdacht ist keine Kenntnis. Haben Sie aber Hinweise, etwa weil ein Handwerker beim Bohren auf Asbestplatten gestoßen ist, müssen Sie das mitteilen. Formulieren Sie vorsichtig und sachlich: was festgestellt wurde, von wem, wann, und ob es eine Untersuchung gab.

Bei Häusern aus den Baujahren, in denen asbesthaltige Baustoffe üblich waren, rechnen Käufer ohnehin mit diesem Thema. Eine vorhandene Laboranalyse oder Entsorgungsbescheinigung beruhigt mehr als jede Erklärung.

Was müssen Erben offenlegen, die das Haus kaum kennen?

Erben haften nur für das, was sie selbst wissen. Wer ein Haus der Eltern in Germering geerbt hat und selten dort war, kennt frühere Schäden oft nicht. Trotzdem lohnt es sich, gezielt zu suchen: in Ordnern mit Handwerkerrechnungen, in der Korrespondenz mit der Gebäudeversicherung, bei Nachbarn, die seit Jahrzehnten nebenan wohnen.

Was Sie dort finden, gilt ab diesem Moment als Ihr Wissen. Dokumentieren Sie es und geben Sie es weiter. Mehr zum Ablauf beim Erbfall steht im Beitrag über das geerbte Haus in Germering.

Wie dokumentieren Sie bekannte Mängel richtig?

Am sichersten ist eine schriftliche Aufstellung, die der Käufer vor dem Notartermin erhält und die als Anlage zum Kaufvertrag genommen wird. Mündliche Hinweise während der Besichtigung lassen sich später schwer beweisen.

1. Gehen Sie das Haus Raum für Raum durch, vom Keller bis zum Dachboden.
2. Sammeln Sie Rechnungen und Gutachten zu allen Reparaturen der letzten Jahrzehnte.
3. Fragen Sie bei Ihrer Gebäudeversicherung nach gemeldeten Schäden.
4. Vergleichen Sie die Bauakte mit dem tatsächlichen Zustand.
5. Fassen Sie alles in einer Liste mit kurzen, sachlichen Sätzen zusammen.
6. Lassen Sie sich den Empfang der Liste vom Käufer bestätigen.

Fotos ergänzen die Liste sinnvoll. Ein Bild der Kellerwand vor und nach der Abdichtung zeigt mehr als eine Beschreibung.

Wie verhalten Sie sich bei Fragen während der Besichtigung?

Antworten Sie ehrlich und vollständig. Wissen Sie etwas nicht, sagen Sie das genau so. Fragt ein Interessent, ob es im Keller jemals feucht war, und Sie erinnern sich an einen Vorfall, nennen Sie ihn, auch wenn er lange zurückliegt.

Vermeiden Sie beschwichtigende Zusätze wie „das war nur einmal“ oder „das ist längst erledigt“, wenn Sie das nicht belegen können. Solche Aussagen können im Streitfall als zugesicherte Beschaffenheit verstanden werden. Besser ist der Verweis auf die Rechnung der Fachfirma.

Wie hängen Offenlegung und Gewährleistungsausschluss zusammen?

Beim Verkauf gebrauchter Häuser schließen Kaufverträge die Haftung für Sachmängel üblicherweise aus. Dieser Ausschluss schützt Sie vor Ansprüchen wegen Mängeln, die Sie selbst nicht kannten. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln greift er nicht. Wie der Ausschluss formuliert wird und wo seine Grenzen liegen, erläutert der Beitrag zum Gewährleistungsausschluss beim Hausverkauf in Germering.

Die Offenlegung ist also die Voraussetzung dafür, dass der Ausschluss überhaupt wirkt. Je vollständiger Ihre Liste, desto ruhiger können Sie nach dem Notartermin schlafen.

Welche weiteren Unterlagen sollten Käufer früh bekommen?

Neben der Mängelliste gehören in die Verkaufsunterlagen ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte, Grundrisse und Baupläne sowie der Energieausweis. Seit dem GModG gelten bei Ein- und Zweifamilienhäusern Nachrüstpflichten wie die Dämmung der obersten Geschossdecke und ungedämmter Leitungen für Käufer innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumswechsel, sofern sie das Haus selbst bewohnen. Was der Energieausweis enthalten muss, steht im Text zur Gültigkeit des Energieausweises in Germering.

Bei älteren Häusern fragen Käufer häufig, ob eine Sanierung vor dem Verkauf geplant war. Abwägungen dazu enthält der Beitrag zum alten Haus in Germering.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Germering?

Monika Graef sieht sich das Haus vor der Vermarktung gemeinsam mit Ihnen an und fragt gezielt nach früheren Schäden, Umbauten und Reparaturen. Daraus entsteht eine sachliche Übersicht, die in das Exposé und die Verkaufsunterlagen einfließt. Graef Immobilien fordert fehlende Dokumente an und stimmt die Mängelliste mit Ihnen und dem Notar ab. Wie ein Verkauf insgesamt abläuft, zeigt die Seite Immobilie verkaufen. Informationen zur Arbeit im Ort finden Sie auf der Seite Immobilienmakler in Germering.

Häufige Fragen zur Offenlegung von Mängeln in Germering

Muss ich einen längst reparierten Wasserschaden in Germering noch angeben?

Ja, wenn der Schaden für die Kaufentscheidung von Bedeutung sein kann. Mit der Rechnung der Fachfirma zeigen Sie gleichzeitig, dass er fachgerecht behoben wurde. Das wirkt eher vertrauensbildend.

Bin ich verpflichtet, einen Gutachter zu beauftragen?

Nein. Sie müssen offenlegen, was Sie wissen. Ein Käufer kann auf eigene Kosten einen Bausachverständigen mitbringen, und das sollten Sie ermöglichen.

Was passiert, wenn ich einen Mangel in Germering vergessen habe zu erwähnen?

Haben Sie ihn tatsächlich vergessen, liegt keine Arglist vor, und ein Gewährleistungsausschluss schützt Sie in der Regel. Schwierig wird es, wenn der Käufer belegen kann, dass Sie ihn kannten. Deshalb ist die gründliche Durchsicht der Unterlagen so wertvoll.

Muss ich Lärm oder Nachbarschaftsstreit offenlegen?

Ein laufender Rechtsstreit mit Nachbarn über die Grenze, Bäume oder Überbau gehört dazu. Allgemeine Umgebungsgeräusche, die jeder bei der Besichtigung wahrnimmt, zählen nicht zu den verborgenen Mängeln.

Wo bekomme ich in Germering die Bauakte?

Wenden Sie sich zuerst an das Bauamt der Stadt Germering, das Ihnen auch sagt, ob ältere Akten beim Landratsamt Fürstenfeldbruck liegen. Als Eigentümer stellen Sie einen Antrag auf Akteneinsicht und erhalten auf Wunsch Kopien.

Gilt die Offenbarungspflicht auch für Wohnungen in Germering?

Ja, für das Sondereigentum ebenso wie für bekannte Mängel am Gemeinschaftseigentum. Beschlossene Sanierungen und Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft gehören ebenfalls in die Unterlagen.

Reicht es, wenn der Makler von einem Mangel weiß?

Sicherer ist es, wenn der Käufer die Information schriftlich und nachweisbar erhält. Eine Mängelliste als Anlage zum Kaufvertrag beseitigt jeden Zweifel.

Muss ich asbesthaltige Platten an meinem Haus in Germering entfernen lassen?

Eine allgemeine Pflicht zur Entfernung vor dem Verkauf besteht nicht. Sie müssen aber offenlegen, was Ihnen bekannt ist. Bei Umbauten gelten für den neuen Eigentümer strenge Vorschriften zur fachgerechten Entsorgung.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Setzen Sie sich mit einer Tasse Kaffee und dem Ordner mit Handwerkerrechnungen an den Tisch und beginnen Sie die Liste. Danach lohnt der Blick auf den Wert des Hauses unter Berücksichtigung der Mängel. Die kostenlose Immobilienbewertung liefert Ihnen diese Einschätzung für Ihr Haus in Germering. Was sonst vor dem Verkauf ansteht, finden Sie in der Checkliste für den Hausverkauf in Germering.