Wer eine Immobilie in Herrsching am Ammersee verkaufen will, kommt sicher zum Notartermin, wenn vier Dinge vorher geklärt sind: die rechtliche Lage im Grundbuch, vollständige Bauunterlagen, ein geprüfter Käufer mit Finanzierung und ein Vertragsentwurf, den Sie verstanden haben. Fehlt einer dieser Bausteine, wird der Termin verschoben oder platzt. Die Reihenfolge der Schritte schützt Sie vor solchen Überraschungen.
Das Wichtigste in Kürze
- Lesen Sie den Grundbuchauszug Abteilung für Abteilung, bevor Sie Käufern Zusagen machen.
- Für Eigentumswohnungen in Herrsching kann nach § 12 WEG die Zustimmung des Verwalters nötig sein, das steht in der Teilungserklärung.
- Ein Käufer sollte die Finanzierungszusage für genau Ihr Objekt vorlegen, bevor der Notar den Entwurf verschickt.
- Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar alle Voraussetzungen bestätigt hat, darunter die Auflassungsvormerkung.
- Vor der Beurkundung haben Verbraucher als Käufer zwei Wochen Zeit, den Entwurf zu prüfen.
Welche Immobilie verkaufen Sie, und was folgt daraus?
Herrsching hat eine gemischte Bebauung: Villen und ältere Landhäuser am Hang, Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in den Wohngebieten, Eigentumswohnungen im Ortskern, dazu Grundstücke und ländliche Anwesen in Breitbrunn oder Widdersberg. Jede Art bringt eigene Prüfpunkte mit.
| Objektart | Typischer Prüfpunkt | Wer hilft |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus | Genehmigung für Anbauten, Dachausbau, Garage | Bauaufsicht im Landratsamt Starnberg |
| Eigentumswohnung | Teilungserklärung, Beschlüsse, Verwalterzustimmung | Hausverwaltung |
| Grundstück | Baurecht nach Bebauungsplan oder § 34 BauGB | Gemeinde Herrsching, Landratsamt |
| Haus mit Mietern | Laufender Mietvertrag, Kündigungsschutz | Eigene Unterlagen, ggf. Anwalt |
| Zweitwohnung oder Ferienhaus | Steuerliche Haltefrist nach § 23 EStG | Steuerberater |
Wenn Sie eine Wohnung verkaufen, finden Sie weitere Hinweise im Beitrag Wohnung in Herrsching verkaufen. Für Ferienwohnungen am See passt der Text zur Zweitwohnung in Herrsching.
Was verrät der Grundbuchauszug?
Der Grundbuchauszug ist das wichtigste Dokument im Verkauf. Er hat drei Abteilungen, und jede kann einen Notartermin verzögern.
- Abteilung I nennt die Eigentümer. Stimmen Namen und Anteile? Bei Erbfällen müssen die Erben eingetragen sein oder ihr Erbrecht nachweisen.
- Abteilung II zeigt Rechte Dritter, etwa Wegerechte, Leitungsrechte oder ein Wohnrecht für Eltern. Käufer wollen wissen, was diese Rechte im Alltag bedeuten.
- Abteilung III enthält Grundschulden. Auch längst zurückgezahlte Kredite stehen hier, bis sie gelöscht werden.
Den Auszug bekommen Sie beim Grundbuchamt am Amtsgericht Starnberg oder über einen Notar. Bei Grundstücken am Ufer lohnt ein genauer Blick auf Rechte zu Wegen und Seezugängen, die manchmal über Nachbargrundstücke führen.
Alte Grundschulden löschen
Ist ein Kredit abbezahlt, fordern Sie bei der Bank die Löschungsbewilligung an. Der Notar kann die Löschung mit dem Verkauf verbinden. Läuft der Kredit noch, wird er aus dem Kaufpreis abgelöst. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung regeln die §§ 489, 490 und 502 BGB die Rechte und mögliche Entschädigungen.
Welche Bauunterlagen braucht der Notar und die Käuferbank?
Der Notar selbst prüft vor allem das Grundbuch. Die Bank des Käufers fragt dagegen nach Plänen, Wohnflächenberechnung und Baugenehmigungen. Fehlen diese, kann die Finanzierung stocken.
Die Bauakte liegt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde im Landratsamt Starnberg. Fordern Sie sie mit Flurstücksnummer und Eigentumsnachweis an. Die Flurkarte stellt das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung aus. Den Energieausweis brauchen Sie bereits für das Exposé, seine Kennwerte müssen in jeder Anzeige stehen.
Wenn Sie bei Ihrem Grundstück unsicher sind, was baurechtlich möglich ist, lesen Sie den Beitrag Baurecht für ein Grundstück in Herrsching prüfen.
Wie wählen Sie den richtigen Käufer aus?
Der richtige Käufer ist derjenige, der den vereinbarten Preis zum vereinbarten Termin zahlen kann. Das klingt selbstverständlich, wird aber oft erst spät geprüft.
- Lassen Sie sich vor der zweiten Besichtigung eine Finanzierungsbestätigung zeigen.
- Fragen Sie nach dem gewünschten Übergabetermin und ob dieser zu Ihrem Auszug passt.
- Klären Sie, ob der Käufer erst eine eigene Immobilie verkaufen muss.
- Halten Sie mündliche Zusagen schriftlich fest, etwa in einer Mail.
Kommen mehrere ernsthafte Interessenten in Frage, vergleichen Sie neben dem Preis auch den Zeitplan und die Sicherheit der Finanzierung. Ein etwas niedrigeres Angebot mit fertiger Bankzusage ist oft verlässlicher als ein hohes Gebot, hinter dem noch offene Fragen stehen.
Eine Reservierung ohne notarielle Beurkundung bindet keinen der beiden fest. Sie zeigt nur die Absicht. Mehr zu belastbaren Nachweisen steht im Beitrag Finanzierungsnachweis von Käufern in Herrsching.
Was sollte im Kaufvertragsentwurf stehen?
Der Notar erstellt den Entwurf auf Grundlage der Angaben beider Seiten. Lesen Sie ihn in Ruhe und markieren Sie, was Ihnen unklar ist. Wichtige Punkte:
- Kaufpreis und Fälligkeit
- Übergabetermin und Übergang von Nutzen und Lasten
- Gewährleistungsausschluss und Beschaffenheitsangaben
- Mitverkaufte Gegenstände wie Einbauküche oder Gartenhaus
- Regelungen zu Mietverhältnissen nach § 566 BGB
- Löschung bestehender Grundschulden
Bei Verbrauchern als Käufern sieht das Gesetz eine Frist von in der Regel zwei Wochen zwischen Versand des Entwurfs und Beurkundung vor. Nutzen Sie die Zeit, um Fragen mit dem Notar zu klären. Was ein Gewährleistungsausschluss leistet und wo er endet, steht im Beitrag zum Gewährleistungsausschluss in Herrsching.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Herrsching am Ammersee zu verkaufen? Monika Graef nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 089 85837861
Was geschieht nach der Beurkundung?
Nach der Unterschrift beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung. Sie sichert den Käufer ab. Außerdem holt er notwendige Erklärungen ein, etwa die Löschungsbewilligung Ihrer Bank, die Verwalterzustimmung bei Wohnungen oder die Erklärung der Gemeinde zu einem möglichen Vorkaufsrecht.
Sind alle Voraussetzungen erfüllt, schreibt der Notar dem Käufer, dass der Kaufpreis fällig ist. Nach Zahlungseingang erfolgt die Übergabe, danach die Umschreibung im Grundbuch. Ihre Aufgabe in dieser Phase: Bank und Versorger informieren, Zählerstände notieren, Schlüssel vollständig zusammenstellen.
Woran scheitern Notartermine in der Praxis?
Häufige Gründe sind eine fehlende Finanzierungszusage, ein nicht eingetragener Erbe, eine ausstehende Verwalterzustimmung oder Unstimmigkeiten bei der Wohnfläche. Manchmal entdecken Käufer kurz vor dem Termin einen nicht genehmigten Anbau.
Alle diese Punkte lassen sich vorab klären. Gehen Sie die Liste der Unterlagen deshalb früh mit jemandem durch, der die typischen Stolpersteine kennt. Bei Häusern in Herrsching sind das oft Gauben, Wintergärten und ausgebaute Dachgeschosse aus früheren Jahrzehnten.
Welche Rolle spielt der Zeitpunkt des Verkaufs?
Am Ammersee ist der Frühling eine beliebte Zeit für Besichtigungen. Gärten blühen, das Licht ist gut, der See zeigt sich von der besten Seite. Wer früh im Jahr startet, hat die Unterlagen fertig, wenn das Interesse wächst.
Für Ihre eigene Planung zählt aber der persönliche Zeitrahmen mehr als die Jahreszeit. Wenn Sie eine neue Wohnung schon gekauft haben, brauchen Sie den Erlös vielleicht zu einem festen Datum. Planen Sie dann ausreichend Puffer für Unterlagen und Notartermin ein.
Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Herrsching am Ammersee?
Monika Graef bereitet mit Ihnen alle Unterlagen vor, prüft Käufer vor der Besichtigung und stimmt den Vertragsentwurf mit dem Notar ab. Sie erklärt jeden Schritt so, dass Sie wissen, was gerade passiert und was als Nächstes kommt. Den Ablauf im Überblick sehen Sie auf der Seite Ablauf Immobilienverkauf.
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Herrsching am Ammersee
Wie früh sollte ich in Herrsching am Ammersee einen Notar auswählen?
Sobald ein Käufer feststeht. Üblich ist, dass der Käufer den Notar vorschlägt, Sie können aber eigene Wünsche äußern.
Kann ich den Kaufvertragsentwurf ändern lassen?
Ja. Teilen Sie dem Notar Ihre Änderungswünsche mit, er passt den Entwurf an und verschickt ihn erneut.
Was passiert, wenn der Käufer nach der Beurkundung nicht zahlt?
Der Vertrag sieht Fristen und Verzugsregeln vor. Im äußersten Fall können Sie vom Vertrag zurücktreten, der Notar erklärt Ihnen die Schritte.
Brauche ich für eine Wohnung in Herrsching am Ammersee die Zustimmung des Verwalters?
Das hängt von der Teilungserklärung ab. Steht dort ein Zustimmungsvorbehalt nach § 12 WEG, holt der Notar die Zustimmung ein.
Hat die Gemeinde Herrsching am Ammersee ein Vorkaufsrecht?
In bestimmten Fällen kann eine Gemeinde ein Vorkaufsrecht haben. Der Notar fragt das nach der Beurkundung routinemäßig ab.
Wann muss ich ausziehen?
Zum vereinbarten Übergabetermin, der meist an die Zahlung des Kaufpreises gekoppelt ist. Planen Sie Ihren Umzug entsprechend.
Welche Unterlagen brauche ich für den Notar in Herrsching am Ammersee?
Personalausweis, Steuer-Identifikationsnummer, Angaben zu bestehenden Grundschulden und bei Wohnungen die Daten der Hausverwaltung.
Wie starten Sie jetzt?
Holen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und prüfen Sie Ihre Bauunterlagen. Für eine erste Wertermittlung nutzen Sie die kostenlose Immobilienbewertung. Für Fragen erreichen Sie Monika Graef unter 089 85837861 oder über Kontakt.
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