Zweitwohnung in Herrsching am Ammersee verkaufen: Was gilt bei Steuer und Ablauf?

Eine Zweitwohnung in Herrsching am Ammersee verkaufen Sie steuerfrei, wenn Sie sie länger als zehn Jahre besitzen oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst genutzt haben. Vermietete Zeiten können die Steuerfreiheit innerhalb der Frist gefährden. Für den Ablauf zählt vor allem, dass jemand vor Ort Besichtigungen und Übergabe übernimmt, wenn Sie selbst woanders leben.

Wer besitzt in Herrsching eine Zweitwohnung?

Herrsching ist für viele Münchner ein Ort für Wochenenden am See. Mit der S8 ist der Ort direkt an die Stadt angebunden, Wanderwege nach Andechs und Bootsfahrten auf dem Ammersee liegen vor der Tür. Entsprechend gibt es Eigentümer, die hier eine kleinere Wohnung für freie Tage halten, und Familien, die eine Wohnung der Eltern übernommen haben.

Der Anlass zum Verkauf ist meist einer von wenigen: Die Wohnung wird seltener genutzt, die Kinder sind aus dem Haus, eine Erbschaft soll aufgeteilt werden oder der Hauptwohnsitz hat sich weit entfernt.

Wann fällt beim Verkauf Steuer an?

Private Veräußerungsgewinne aus Immobilien sind nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Es gibt eine Ausnahme für Wohnungen, die Sie zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.

Eine Zweitwohnung, die Sie selbst bewohnen, wenn Sie am Ammersee sind, kann als Eigennutzung gelten. Voraussetzung ist, dass sie Ihnen in dieser Zeit jederzeit zur Verfügung stand und nicht an Gäste vermietet war. Die Beurteilung im Einzelfall gehört zum Steuerberater. Bringen Sie den Kaufvertrag, Nachweise über Modernisierungen und eventuelle Mieteinnahmen zum Termin mit.

Was ist mit der Zweitwohnungsteuer?

Manche Gemeinden erheben eine Steuer auf Nebenwohnungen. Ob und in welcher Form das in Herrsching gilt, erfahren Sie bei der Gemeindeverwaltung. Mit dem Verkauf und der Abmeldung des Nebenwohnsitzes endet eine solche Pflicht in der Regel. Halten Sie den Bescheid und die Abmeldebestätigung bereit.

Wie organisieren Sie den Verkauf, wenn Sie nicht vor Ort wohnen?

Viele Eigentümer von Zweitwohnungen leben in München, andere deutlich weiter weg. Ein Verkauf aus der Ferne funktioniert gut, wenn Sie früh klären, wer was übernimmt.

1. Legen Sie die Unterlagen digital an: Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle, Abrechnungen, Energieausweis.
2. Bestimmen Sie eine Person mit Schlüssel, die Handwerker und Fotografen hereinlässt.
3. Lassen Sie die Wohnung vor den Fotos reinigen und persönliche Gegenstände wegräumen.
4. Bündeln Sie Besichtigungen auf wenige Termine, damit Sie oder Ihre Vertretung nicht ständig anreisen müssen.
5. Klären Sie mit dem Notar, ob Sie persönlich zur Beurkundung kommen oder eine Vollmacht nutzen.

Die Beurkundung findet meist bei einem Notar in der Region statt. Wer nicht anreisen kann, lässt sich vertreten und genehmigt den Vertrag später in beglaubigter Form. Der Notar erklärt Ihnen, welche Variante sich eignet.

Was passiert mit Möbeln und Inventar?

Zweitwohnungen sind oft voll eingerichtet. Käufer, die selbst eine Wochenendwohnung suchen, übernehmen gern Küche, Betten oder Gartenmöbel für den Balkon. Kapitalanleger dagegen wollen meist eine leere Wohnung.

Vereinbaren Sie mitverkauftes Inventar schriftlich und listen Sie es im Kaufvertrag auf. Bewegliche Gegenstände können gesondert ausgewiesen werden. Wie das steuerlich wirkt, bespricht der Käufer mit seinem Berater. Für die Fotos lohnt eine wohnliche, aber reduzierte Einrichtung. Tipps zur Gestaltung finden Sie im Beitrag zu Home Staging in Herrsching.

Wer kauft Zweitwohnungen am Ammersee?

Typische Interessenten sind Münchner, die selbst einen Rückzugsort suchen, Paare kurz vor dem Ruhestand, die später ganz an den See ziehen möchten, und Anleger. Wer vermieten will, prüft Rendite, Hausgeld und Zustand. Wie Anleger rechnen, beschreibt der Beitrag zum Verkauf an Kapitalanleger in Herrsching.

Eigennutzer achten stärker auf die Lage zum See, die Nähe zur S-Bahn und einen Stellplatz für das Auto. Beides sollten Exposé und Fotos klar zeigen.

Was erledigen Sie nach dem Verkauf?

Mit dem Übergabetermin gehen Schlüssel, Nutzen und Lasten auf den Käufer über. Notieren Sie Zählerstände und informieren Sie die Hausverwaltung.

• Nebenwohnsitz beim Einwohnermeldeamt der Gemeinde Herrsching abmelden.
• Verträge für Strom, Internet und Versicherung kündigen oder übertragen.
• Hausverwaltung über den Eigentümerwechsel informieren.
• Den Verkauf in der nächsten Steuererklärung angeben, wenn ein steuerpflichtiger Gewinn entsteht.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Herrsching am Ammersee?

Monika Graef berät Eigentümer aus Gräfelfing heraus, im Münchner Westen bis zum Ammersee. Bei Zweitwohnungen übernimmt sie auf Wunsch die Besichtigungen vor Ort und hält Sie über jeden Schritt auf dem Laufenden. Wie das abläuft, zeigt die Seite zum Immobilie verkaufen mit Graef Immobilien. Weitere Grundlagen bietet der Beitrag zum Wohnung verkaufen in Herrsching.

Häufige Fragen zum Verkauf einer Zweitwohnung in Herrsching am Ammersee

Zählt meine Wochenendwohnung in Herrsching am Ammersee als Eigennutzung?

Wenn Sie die Wohnung selbst genutzt haben und sie nicht vermietet war, ist das gut möglich. Die verbindliche Einschätzung gibt Ihr Steuerberater anhand Ihrer Unterlagen.

Muss ich zum Notartermin persönlich anreisen?

Nicht zwingend. Eine Vertretung mit Vollmacht oder eine spätere Genehmigung in beglaubigter Form sind möglich. Der Notar berät Sie zu den Formalien.

Was gilt, wenn ich die Wohnung in Herrsching am Ammersee zeitweise an Feriengäste vermietet habe?

Dann kann die Eigennutzung unterbrochen sein. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, sollte ein Steuerberater die Lage prüfen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Wer zeigt die Wohnung, wenn ich in einer anderen Stadt lebe?

Ein Makler vor Ort, eine Vertrauensperson oder Nachbarn mit Schlüssel. Wichtig ist, dass Fragen zu Hausgeld und Gemeinschaft beantwortet werden können.

Kann ich die Wohnung in Herrsching am Ammersee möbliert verkaufen?

Ja. Listen Sie das Inventar im Kaufvertrag auf. Ob Käufer Möbel übernehmen möchten, hängt davon ab, ob sie selbst nutzen oder vermieten.

Wann melde ich den Nebenwohnsitz ab?

Nach Übergabe der Wohnung. Die Abmeldung erfolgt bei der Gemeinde Herrsching, eine Bestätigung brauchen Sie gegebenenfalls für steuerliche Zwecke.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Klären Sie zuerst mit dem Steuerberater, ob Ihr Verkauf steuerfrei ist, und stellen Sie die WEG-Unterlagen zusammen. Für den Wert Ihrer Zweitwohnung am Ammersee hilft eine kostenlose Immobilienbewertung in Herrsching am Ammersee. Für ein Gespräch zu Ablauf und Terminen erreichen Sie Monika Graef über die Kontaktseite.