Immobilie in Fürstenfeldbruck verkaufen: Welche Schritte führen sicher zum Notartermin?

Damit der Verkauf Ihrer Immobilie in Fürstenfeldbruck sicher beim Notar ankommt, klären Sie vorab drei Dinge: wer als Eigentümer unterschreiben muss, welche Rechte im Grundbuch eingetragen sind und ob die Finanzierung des Käufers belegt ist. Der notarielle Kaufvertrag regelt dann, dass Sie das Eigentum erst verlieren, wenn der Kaufpreis gezahlt ist. Die meisten Probleme entstehen vor dem Entwurf, selten am Tag der Beurkundung.

Was heißt sicher beim Verkauf einer Immobilie?

Sicher heißt, dass beide Seiten ihre Leistung erst erbringen, wenn die andere Seite abgesichert ist. Sie übergeben Schlüssel und Eigentum, der Käufer zahlt. Damit niemand in Vorleistung geht, ordnet der Notar die Schritte in einer festen Reihenfolge. Diese Reihenfolge steht im Kaufvertrag.

Für Sie als Verkäufer bedeutet das konkret: Bis der Kaufpreis eingeht, bleiben Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Die Umschreibung beantragt der Notar erst, wenn Sie ihm den Zahlungseingang bestätigen. Die Sicherheit hängt also stark davon ab, dass vor der Beurkundung alles stimmt, was in den Vertrag einfließt.

Wem gehört die Immobilie, und wer muss unterschreiben?

Unterschreiben müssen alle, die im Grundbuch als Eigentümer stehen. Bei Ehepaaren mit gemeinsamem Eigentum sind das beide. Ist nur ein Partner eingetragen, kann trotzdem eine Zustimmung nötig sein. § 1365 BGB verlangt sie, wenn die Immobilie praktisch das gesamte Vermögen des Eigentümers ausmacht und die Eheleute im gesetzlichen Güterstand leben.

Weitere Fälle, die Sie vorher klären sollten:

• Verstorbene Miteigentümer: Die Erben müssen ihr Erbrecht nachweisen.
• Betreuung oder Vorsorgevollmacht: Bei Betreuern ist eine Genehmigung des Betreuungsgerichts erforderlich, bei Vorsorgebevollmächtigten prüft der Notar die Vollmacht.
• Minderjährige Miteigentümer: Hier entscheidet in der Regel das Familiengericht mit.
• Eigentum einer Gesellschaft: Der Notar braucht Registerauszüge und Vertretungsnachweise.

Wer im Ausland lebt, kann per beglaubigter Vollmacht mitwirken. Wie das organisiert wird, beschreibt der Beitrag zum Verkauf aus dem Ausland für Eigentümer aus Fürstenfeldbruck.

Welche Eintragungen im Grundbuch können den Verkauf bremsen?

Der Grundbuchauszug ist in drei Abteilungen gegliedert. Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II Lasten und Beschränkungen, Abteilung III Grundschulden und Hypotheken. Für den Verkauf sind vor allem die beiden hinteren Abteilungen wichtig.

Den Auszug erhalten Sie beim Grundbuchamt beim Amtsgericht Fürstenfeldbruck oder über einen Notar. Viele Rechte stammen aus früheren Jahrzehnten, etwa ein Leitungsrecht für einen Nachbarn, das längst niemand mehr nutzt. Solche Altlasten lassen sich oft mit einer Bewilligung des Berechtigten löschen.

Was ändert sich, wenn die Immobilie vermietet ist?

Kauf bricht nicht Miete. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Für Sie heißt das: Mietvertrag, Nachträge, Kautionsnachweis und die letzte Nebenkostenabrechnung gehören in die Unterlagen.

Bei Wohnungen, die nach Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt wurden, kann der Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht haben. Der Notar informiert den Mieter dann nach der Beurkundung, und der Mieter kann zu denselben Bedingungen eintreten. Klären Sie diese Frage früh, damit Ihr Käufer nicht überrascht wird.

Vermietete Immobilien sprechen eher Kapitalanleger an. Was diese Käufergruppe erwartet, steht im Beitrag zur Eigentumswohnung für Kapitalanleger in Fürstenfeldbruck.

Welche Unterlagen braucht der Notar für den Entwurf?

Der Notar entwirft den Kaufvertrag auf Grundlage Ihrer Angaben. Je vollständiger diese sind, desto weniger Rückfragen gibt es später.

1. Name, Anschrift, Geburtsdatum und Steuer-Identifikationsnummer aller Verkäufer und Käufer.
2. Grundbuchdaten oder ein aktueller Auszug.
3. Vereinbarter Kaufpreis und gewünschter Übergabetermin.
4. Liste mitverkaufter Gegenstände wie Küche oder Markise.
5. Angaben zur Bank, deren Grundschuld abgelöst werden soll.
6. Bei Wohnungen: Kontaktdaten der Hausverwaltung und Angaben zu Hausgeld und Rücklage.

Bei Wohnungen kommt der Punkt Verwalterzustimmung hinzu. Steht in der Teilungserklärung, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss, holt der Notar diese Erklärung in beglaubigter Form ein. Einzelheiten erklärt der Text zur Verwalterzustimmung beim Wohnungsverkauf in Fürstenfeldbruck.

Wie schützt der Kaufvertrag Sie vor einem Zahlungsausfall?

Der Vertrag regelt, wann der Kaufpreis fällig wird. Üblich ist: Der Notar teilt dem Käufer mit, dass die Vormerkung eingetragen ist, die Löschungsunterlagen der Bank vorliegen und eventuell nötige Genehmigungen erteilt sind. Ab diesem Schreiben läuft eine Zahlungsfrist.

Zahlt der Käufer nicht, geraten Sie in eine unangenehme Lage, behalten aber das Eigentum. Der Vertrag enthält dafür meist eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers und ein Rücktrittsrecht. Vorsorge treffen Sie vorher, indem Sie eine Finanzierungsbestätigung der Bank anfordern. Eine Reservierung ohne notarielle Form bindet niemanden verlässlich, wie der Beitrag zur Reservierung durch Kaufinteressenten in Fürstenfeldbruck erklärt.

Die Belastungsvollmacht

Fast alle Käufer finanzieren mit einer Bank, die eine Grundschuld als Sicherheit will. Damit diese schon vor der Umschreibung eingetragen werden kann, erteilen Sie im Kaufvertrag eine Belastungsvollmacht. Sie ist so beschränkt, dass die Bank des Käufers zuerst an Sie zahlt. Lassen Sie sich diesen Mechanismus vom Notar erklären, er wirkt auf den ersten Blick ungewohnt.

Wie gehen Sie mit Mängeln und Gewährleistung um?

Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen. Dieser Ausschluss schützt Sie nur, wenn Sie bekannte Mängel offenlegen. Wer etwa einen früheren Wasserschaden im Keller verschweigt, haftet trotz Ausschluss.

Schreiben Sie deshalb auf, was Sie wissen, und lassen Sie wesentliche Punkte im Vertrag festhalten. Wie der Ausschluss formuliert wird und wo seine Grenzen liegen, erklärt der Beitrag zum Gewährleistungsausschluss beim Hausverkauf in Fürstenfeldbruck.

Wie bereiten Sie sich auf den Beurkundungstermin vor?

Bringen Sie einen gültigen Personalausweis oder einen anderen amtlichen Lichtbildausweis mit, dazu Ihre Steuer-Identifikationsnummer, falls sie noch nicht vorliegt. Lesen Sie den Entwurf vorher vollständig. Der Notar liest den Vertrag im Termin vor und erklärt die Abschnitte, Sie dürfen jederzeit Fragen stellen.

Änderungen am Kaufpreis oder Übergabetermin sollten vor dem Termin abgestimmt sein. Kleinere Korrekturen, etwa eine falsch geschriebene Anschrift, lassen sich noch im Termin vornehmen. Nach der Unterschrift erhalten Sie eine Abschrift, der weitere Vollzug liegt beim Notar.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Fürstenfeldbruck?

Monika Graef führt Graef Immobilien in Gräfelfing und betreut Verkäufer im Münchner Westen bis in den Landkreis Fürstenfeldbruck. Sie prüft gemeinsam mit Ihnen die Eigentumsverhältnisse, den Grundbuchauszug und die Unterlagen für den Notar. Vor jeder Zusage holt sie eine Finanzierungsbestätigung des Käufers ein.

Am Anfang steht eine kostenlose Werteinschätzung, die Sie über die Seite Immobilienbewertung anfragen können. Rechtliche Fragen zum Vertrag beantwortet der Notar, steuerliche Ihre Steuerberatung. Das Büro erreichen Sie unter 089 85837861.

Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Fürstenfeldbruck

Welcher Notar ist für einen Verkauf in Fürstenfeldbruck zuständig?

Sie können jeden Notar in Deutschland beauftragen, eine örtliche Zuständigkeit gibt es für den Kaufvertrag nicht. Viele Beteiligte wählen ein Notariat in Fürstenfeldbruck oder München, weil die Wege kurz sind.

Wer bezahlt den Notar beim Immobilienverkauf?

Üblicherweise trägt der Käufer die Kosten für Beurkundung und Eigentumsumschreibung. Die Löschung Ihrer alten Grundschuld zahlen in der Regel Sie als Verkäufer. Abweichungen werden im Vertrag festgehalten.

Kann ich in Fürstenfeldbruck eine Immobilie mit Wohnrecht der Eltern verkaufen?

Das ist möglich, das Wohnrecht bleibt aber bestehen, solange die Berechtigten nicht verzichten. Käufer müssen das akzeptieren, was den Kreis der Interessenten verkleinert. Sprechen Sie vor der Vermarktung mit den Berechtigten.

Wie erfahre ich, ob für meine Wohnung in Fürstenfeldbruck eine Verwalterzustimmung nötig ist?

Die Antwort steht in der Teilungserklärung. Fragen Sie im Zweifel die Hausverwaltung oder lassen Sie die Teilungserklärung beim Grundbuchamt einsehen.

Darf mein Käufer vor der Zahlung schon einziehen?

Möglich ist das nur, wenn Sie es ausdrücklich vereinbaren. Verkäufer gehen damit ein Risiko ein. Üblich ist die Übergabe nach vollständiger Zahlung.

Was passiert, wenn ein Mieter in Fürstenfeldbruck sein Vorkaufsrecht nutzt?

Dann tritt der Mieter zu den Bedingungen des beurkundeten Vertrags an die Stelle des Käufers. Der Notar informiert alle Beteiligten und regelt die Abwicklung.

Wie viele Termine beim Notar sind nötig?

Für den Kaufvertrag genügt meist ein Termin. Zusätzliche Termine entstehen, wenn Vollmachten beglaubigt oder Genehmigungen nachgereicht werden müssen.

Wie starten Sie jetzt?

Besorgen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und klären Sie, wer unterschreiben muss. Den gesamten Weg bis zur Übergabe zeigt die Seite Ablauf beim Immobilienverkauf. Für ein persönliches Gespräch nutzen Sie die Kontaktseite.