Haus mit Einliegerwohnung in Maisach verkaufen: Was ist zu beachten?

Ein Haus mit Einliegerwohnung in Maisach verkaufen Sie am sichersten, wenn drei Dinge vorab geklärt sind: ob die zweite Wohnung baurechtlich genehmigt ist, wer darin wohnt und zu welchen Bedingungen. Davon hängt ab, welche Käufer Sie ansprechen und wie Sie das Haus beschreiben. In Maisach und Gernlinden interessieren sich dafür häufig Familien, die mit den Eltern unter einem Dach leben möchten.

Ist Ihre Einliegerwohnung offiziell genehmigt?

Das prüfen Sie zuerst in den eigenen Bauunterlagen. Steht im Bauantrag „Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung“ oder „Zweifamilienhaus“, ist die Sache meist sauber. Viele Häuser in Maisach entstanden in den Siebziger- und Achtzigerjahren, und manche Souterrainwohnung wurde erst später aus einem Hobbyraum gemacht. Dann fehlt oft die Nutzungsänderung.

Fehlen Ihnen die Pläne, beantragen Sie Akteneinsicht beim Landratsamt Fürstenfeldbruck. Käufer und ihre Bank fragen gezielt danach, weil eine ungenehmigte Wohnung nur als Nebenraum zählt. Ein Raum mit niedriger Decke oder kleinen Kellerfenstern kann dann im Exposé lediglich als Hobbyraum erscheinen.

Was Sie bei fehlender Genehmigung tun können

• Mit einem Architekten klären, ob eine nachträgliche Genehmigung realistisch ist (Belichtung, Raumhöhe, Rettungsweg, Stellplatz).
• Den Raum ehrlich als Nutzfläche beschreiben und die tatsächliche Nutzung offenlegen.
• Den Punkt im Kaufvertrag vom Notar ausdrücklich regeln lassen.

Wer wohnt in der Einliegerwohnung, und was bedeutet das für den Verkauf?

Die Belegung entscheidet über Ihre Zielgruppe. Ein fremder Mieter mit unbefristetem Vertrag bleibt auch nach dem Verkauf. Ein Angehöriger ohne schriftlichen Vertrag zieht meist mit Ihnen aus. Eine leere Wohnung lässt dem Käufer jede Wahl.

Kündigen Sie einem Mieter auf keinen Fall vorschnell, nur um das Haus leer anzubieten. Kündigungsgründe und Fristen bei Häusern mit zwei Wohnungen haben eigene Regeln. Lassen Sie sich hier anwaltlich beraten.

Welche Unterlagen erwarten Käufer zusätzlich?

Neben den üblichen Papieren wie Grundbuchauszug vom Amtsgericht Fürstenfeldbruck, Flurkarte und Energieausweis kommen bei einem Haus mit zweiter Wohnung einige Dokumente hinzu:

1. Grundrisse beider Wohnungen mit Wohnflächenberechnung.
2. Der aktuelle Mietvertrag samt Nachträgen und Mieterhöhungen.
3. Die letzte Betriebskostenabrechnung für die Einliegerwohnung.
4. Ein Nachweis, ob Strom, Wasser und Heizung getrennt gemessen werden.
5. Eine Übersicht der Mieteinnahmen der letzten Monate.

Getrennte Zähler sind für Käufer ein echtes Thema. Läuft alles über einen Hauptzähler, rechnen Sie mit der Frage, wie bisher abgerechnet wurde. Halten Sie die Antwort schriftlich bereit. Was sonst in den Ordner gehört, finden Sie im Beitrag zu den Unterlagen für den Immobilienverkauf in Maisach.

Wie beschreiben Sie das Haus, damit es die richtigen Käufer findet?

Zeigen Sie beide Einheiten als eigenständige Wohnungen mit eigenem Eingang, eigener Küche und eigenem Bad, sofern das zutrifft. Ein Grundriss je Etage hilft Interessenten aus München, die den Ort nur von der S3 kennen und sich die Aufteilung vorstellen wollen.

Beschreiben Sie konkrete Nutzungsideen, die zur Familie passen: die Großeltern im Erdgeschoss mit ebenem Zugang zum Garten, das erwachsene Kind in der Souterrainwohnung, später vielleicht die Vermietung. Vermeiden Sie dabei Zahlen zur Rendite, die Sie nicht belegen können. Wie Fotos beide Wohnungen gut zur Geltung bringen, lesen Sie im Beitrag zu Immobilienfotos für den Verkauf in Maisach.

Wie wirkt sich die Einliegerwohnung auf den Wert aus?

Eine genehmigte zweite Wohnung verbreitert die Nutzungsmöglichkeiten, was Käufer in einer Pendlergemeinde wie Maisach durchaus schätzen. Ob sich das im Preis niederschlägt, hängt von Zustand, Grundriss, Mietverhältnis und Lage im Ort ab. Eine vermietete Wohnung mit niedriger Miete bewertet ein Selbstnutzer anders als ein Anleger.

Eine erste Orientierung gibt der Online-Wertrechner. Weil er die zweite Wohnung nur grob erfasst, ist eine kostenlose Immobilienbewertung mit Besichtigung für dieses Haus die belastbarere Grundlage. Mehr zur Vorbereitung lesen Sie unter Haus in Maisach verkaufen.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Maisach?

Monika Graef führt Graef Immobilien von Gräfelfing aus und betreut Eigentümer im Münchner Westen, darunter auch den Landkreis Fürstenfeldbruck. Bei einem Haus mit Einliegerwohnung sieht sie sich beide Einheiten an, sichtet Bauakte und Mietvertrag und bespricht mit Ihnen, welche Käufergruppe zu Ihrem Haus passt. Die Bewertung ist kostenlos, das Erstgespräch unverbindlich.

Häufige Fragen zum Haus mit Einliegerwohnung in Maisach

Kann ich die Einliegerwohnung getrennt vom Haus verkaufen?

Das geht nur, wenn das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Dafür brauchen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Teilungserklärung beim Notar. Für ein typisches Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in Maisach ist das selten der einfachere Weg.

Muss mein Mieter Besichtigungen in Maisach dulden?

Mieter müssen Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung in angemessenem Umfang ermöglichen. Sprechen Sie Termine frühzeitig ab und bündeln Sie Interessenten. Ein freundliches Verhältnis zum Mieter wirkt bei der Besichtigung spürbar mit.

Bekommt der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Beim Verkauf des ganzen Hauses in der Regel nicht. Ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB entsteht erst, wenn an der vermieteten Wohnung nach der Überlassung Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll.

Wer bekommt die Kaution, wenn ich das Haus in Maisach verkaufe?

Die Kaution geht auf den Käufer über, weil er in den Mietvertrag eintritt. Der Notar regelt die Übergabe im Kaufvertrag. Halten Sie den Nachweis über die Anlage der Kaution bereit.

Zählt die Fläche der Einliegerwohnung zur Wohnfläche?

Nur wenn die Räume die Anforderungen an Wohnraum erfüllen und so genehmigt sind. Ein ausgebauter Keller ohne Genehmigung erscheint im Exposé besser als Nutzfläche. So vermeiden Sie spätere Diskussionen mit dem Käufer.

Interessieren sich in Maisach auch Kapitalanleger für solche Häuser?

Das kommt vor, vor allem bei laufender Vermietung. Der Großteil der Anfragen kommt erfahrungsgemäß von Selbstnutzern, die eine Einheit für Angehörige oder zur Vermietung einplanen. Ihre Vermarktung sollte beide Gruppen ansprechen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Legen Sie Bauakte, Mietvertrag und Grundrisse in einen Ordner und vereinbaren Sie ein Erstgespräch. Über die Kontaktseite oder telefonisch unter 089 85837861 erreichen Sie Monika Graef und besprechen gemeinsam, wie Ihr Haus mit Einliegerwohnung in Maisach am besten auf den Markt kommt.