Haus mit Einliegerwohnung in Gräfelfing verkaufen: Was ist zu beachten?

Beim Verkauf eines Hauses mit Einliegerwohnung in Gräfelfing kommt es vor allem auf zwei Dinge an: ob die Wohnung baurechtlich genehmigt ist und ob sie gerade vermietet ist. Beide Punkte bestimmen, welche Käufer infrage kommen und wie Sie das Haus im Exposé beschreiben dürfen.

Ist Ihre Einliegerwohnung genehmigt?

Prüfen Sie das als Erstes. Viele Einliegerwohnungen im Würmtal sind über die Jahre aus einem Hobbykeller oder einem ausgebauten Dachboden entstanden. Ob dafür eine Baugenehmigung erteilt wurde, steht in der Bauakte. Für Gräfelfing führt das Landratsamt München als untere Bauaufsichtsbehörde diese Akten, teils liegen Unterlagen auch bei der Gemeinde.

Fragen Sie dort Akteneinsicht an und bringen Sie den Grundbuchauszug oder den letzten Grundsteuerbescheid mit, damit das Grundstück eindeutig zugeordnet werden kann. Finden sich Pläne mit eingezeichneter zweiter Wohnung, können Sie das Haus als Zweifamilienhaus anbieten.

Was tun, wenn keine Genehmigung vorliegt?

Dann sollten Sie den Raum im Exposé neutral beschreiben, etwa als separaten Wohnbereich mit eigenem Bad. Käufer, Banken und Gutachter schauen genau hin. Wer eine Wohnung bewirbt, die es baurechtlich gar nicht gibt, riskiert spätere Ansprüche. Ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist, klärt ein Architekt mit der Bauaufsicht.

Was passiert mit dem Mieter der Einliegerwohnung?

Der Mietvertrag bleibt bestehen. Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit dem Eigentumswechsel in alle Rechte und Pflichten ein. Ihr Mieter muss also weder ausziehen noch einen neuen Vertrag unterschreiben.

Für viele Käufer ist das eine angenehme Nachricht, weil die Miete bei der Finanzierung hilft. Andere wollen die Einliegerwohnung für die eigenen Eltern nutzen oder als Arbeitszimmer. Sie interessieren sich besonders für die Frage, wie schnell sie den Mieter kündigen könnten.

Das Sonderkündigungsrecht kurz erklärt

Bewohnt der Eigentümer selbst eine Wohnung in einem Haus mit höchstens zwei Wohnungen, kann er einem Mieter der anderen Wohnung unter erleichterten Bedingungen kündigen, allerdings mit verlängerter Frist. Details sollten Käufer mit einem Anwalt klären. Für Sie als Verkäufer reicht es, die Frage zu kennen und den Mietvertrag vollständig vorzulegen.

Welche Unterlagen erwarten Käufer zusätzlich?

Neben den üblichen Unterlagen für ein aussagekräftiges Exposé in Gräfelfing fragen Interessenten bei einem Haus mit Einliegerwohnung nach diesen Dokumenten:

Liegen getrennte Stromzähler vor, notieren Sie die Zählernummern. Gibt es nur einen Zähler für Heizung und Warmwasser, sollten Sie erklären können, wie Sie bisher abgerechnet haben.

Wer kauft in Gräfelfing ein Haus mit Einliegerwohnung?

Im Würmtal sind es häufig drei Gruppen. Familien, die Großeltern in der Nähe haben wollen und gezielt nach einem Mehrgenerationenhaus in Gräfelfing suchen, Käufer, die mit einer Mieteinnahme ihre Finanzierung entlasten, und Paare, die einen Teil als Büro nutzen. Die gute Anbindung über die S6 nach München macht die Einliegerwohnung auch für Mieter attraktiv, die in der Innenstadt arbeiten.

Diese Gruppen lesen ein Exposé unterschiedlich. Die Familie achtet auf den separaten Eingang, der Kapitalanleger auf die Miete, das Paar mit Homeoffice auf Licht und Ruhe. Ein gutes Exposé beantwortet alle drei Blickwinkel.

Wie wirkt sich die Einliegerwohnung auf den Preis aus?

Pauschal lässt sich das nicht sagen. Eine genehmigte, gut geschnittene Einheit mit Tageslicht erhöht die Nutzungsmöglichkeiten und damit oft das Interesse. Ein dunkles Souterrain mit niedriger Deckenhöhe wird dagegen eher als Nebenraum gesehen. Eine Bewertung durch Graef Immobilien berücksichtigt beides, ebenso die Frage, ob die Wohnung vermietet ist.

Wer zusätzlich wissen möchte, wie sich ein Verkauf mit Mieter grundsätzlich gestaltet, findet Details im Beitrag zur vermieteten Wohnung in Gräfelfing.

Sollten Sie die Einliegerwohnung vor dem Verkauf leer bekommen?

Das hängt vom Käuferkreis ab. Eine leere Einliegerwohnung lässt sich leichter besichtigen und spricht Familien an. Eine vermietete Einheit spricht Anleger an. Kündigen Sie einen zuverlässigen Mieter nicht vorschnell, ohne die Folgen zu kennen. Halten Sie stattdessen offen, welche Option besser passt, und besprechen Sie das bei der Bewertung.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Gräfelfing?

Monika Graef besichtigt Haus und Einliegerwohnung gemeinsam mit Ihnen, prüft die vorhandenen Unterlagen und bespricht, welche Käufergruppe am besten passt. Mieter werden rechtzeitig und respektvoll in die Besichtigungen eingebunden. Mehr über die Arbeit als Immobilienmakler in Gräfelfing lesen Sie auf der Ortsseite.

Häufige Fragen zum Haus mit Einliegerwohnung in Gräfelfing

Darf ich die Einliegerwohnung in Gräfelfing besichtigen lassen, wenn sie vermietet ist?

Ja, nach vorheriger Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten. Stimmen Sie die Termine mit Ihrem Mieter ab und bündeln Sie Besichtigungen.

Muss ich den Mieter über den Verkauf informieren?

Rechtlich ist eine Information vor dem Notartermin keine Pflicht. In der Praxis erleichtert ein frühes Gespräch die Besichtigungen deutlich.

Hat der Mieter einer Einliegerwohnung in Gräfelfing ein Vorkaufsrecht?

In aller Regel nicht. Ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB entsteht bei Umwandlung in Wohnungseigentum. Beim Verkauf des ganzen Hauses greift es üblicherweise nicht.

Wie gehe ich mit der Kaution um?

Die Kaution geht auf den Käufer über. Im Kaufvertrag wird geregelt, wie sie übergeben wird.

Kann ich das Haus in Gräfelfing als Zweifamilienhaus anbieten?

Nur, wenn die zweite Wohnung genehmigt ist. Ein Blick in die Bauakte beim Landratsamt München schafft Klarheit.

Ist ein Energieausweis für beide Einheiten nötig?

Für das Wohngebäude genügt in der Regel ein Energieausweis. Er muss bei der Besichtigung vorliegen und die Kennwerte gehören in die Anzeige.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Holen Sie die Bauakte, legen Sie Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung bereit und lassen Sie den Wert ermitteln. Monika Graef bespricht mit Ihnen gern die nächsten Schritte, erreichbar über die Kontaktseite oder unter 089 85837861.