Haus in Schäftlarn geerbt: Wie verkaufen Sie es richtig?

Ein geerbtes Haus in Schäftlarn können Sie verkaufen, sobald Ihr Erbrecht nachgewiesen ist und alle Miterben zustimmen. Der Weg führt über den Erbschein oder ein notarielles Testament, die Berichtigung des Grundbuchs beim Amtsgericht München und eine gemeinsame Entscheidung über Preis und Käufer. Steuerliche Fragen klären Sie parallel mit einer Steuerberatung.

Was sollten Sie in den ersten Wochen nach dem Erbfall erledigen?

Die ersten Wochen sind meist von Organisatorischem geprägt. Das Haus selbst sollte trotzdem sofort gesichert werden. Prüfen Sie, ob die Gebäudeversicherung weiterläuft und ob sie einen längeren Leerstand abdeckt. Viele Versicherer verlangen eine Meldung, wenn ein Haus über Wochen unbewohnt ist.

Stellen Sie die Heizung auf Frostschutz, aber lassen Sie sie an. In Schäftlarn, vor allem in den höheren Lagen von Hohenschäftlarn, können Winternächte kalt werden. Ein geplatztes Rohr in einem leeren Haus bleibt oft tagelang unbemerkt. Bitten Sie Nachbarn, gelegentlich nach dem Rechten zu sehen, und leeren Sie den Briefkasten regelmäßig.

Diese Unterlagen sollten Sie früh sichern

• Testament oder Erbvertrag, falls vorhanden
• Sterbeurkunde in mehreren Ausfertigungen
• Grundbuchauszug, Kaufvertrag aus der Erwerbszeit, Baupläne
• Kontoauszüge zu laufenden Kosten wie Grundsteuer, Müll, Strom
• Darlehensverträge, falls noch eine Grundschuld eingetragen ist

Wie weisen Sie nach, dass Sie Erbe sind?

Für den Verkauf müssen Sie im Grundbuch als Eigentümer stehen. Dazu braucht das Grundbuchamt einen Nachweis Ihres Erbrechts. Hat der Verstorbene ein notarielles Testament hinterlassen, genügt häufig dieses Testament zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Bei einem handschriftlichen Testament oder gesetzlicher Erbfolge benötigen Sie einen Erbschein.

Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen oder über einen Notar. Wohnte die Person in Schäftlarn, ist das Amtsgericht München zuständig. Danach stellen Sie den Antrag auf Grundbuchberichtigung beim dortigen Grundbuchamt.

Wie einigen sich mehrere Erben über den Verkauf?

Gehört das Haus mehreren Geschwistern, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Jeder Erbe kann nach § 2042 BGB die Auseinandersetzung verlangen, verkaufen können Sie das Haus aber nur gemeinsam. Im Alltag heißt das: Alle unterschreiben den Maklervertrag, alle stimmen dem Preis zu, alle sitzen beim Notar oder lassen sich mit Vollmacht vertreten.

Erfahrungsgemäß hilft es, früh eine gemeinsame Grundlage zu schaffen. Eine unabhängige Bewertung verhindert, dass jeder mit einer eigenen Zahl in die Gespräche geht. Legen Sie außerdem fest, wer Ansprechpartner für Handwerker, Makler und Notar ist.

Was ist, wenn ein Erbe im Haus wohnen bleiben möchte?

Dann kann er die anderen auszahlen. Grundlage ist der Verkehrswert, den Sie über eine kostenlose Immobilienbewertung in Schäftlarn oder bei Streit über ein Gutachten ermitteln. Die Übertragung der Anteile wird notariell beurkundet.

Und wenn keine Einigung gelingt?

Als letzter Ausweg bleibt die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG beim Amtsgericht. Sie dauert lange, kostet Geld und führt oft zu einem niedrigeren Erlös als ein freier Verkauf. Eine Mediation oder ein gemeinsames Gespräch mit einer neutralen Fachperson ist fast immer der bessere Weg.

Was passiert mit dem Inhalt des Hauses?

Ein Elternhaus ist voll mit Erinnerungen und Möbeln aus Jahrzehnten. Planen Sie die Räumung bewusst. Einigen Sie sich unter den Erben zuerst, welche Stücke jemand behalten möchte. Danach kommen Antiquitätenhändler, Sozialkaufhäuser oder ein Entrümpelungsbetrieb ins Spiel.

Ein leeres, sauberes Haus lässt sich besser zeigen. Manchmal ist es trotzdem sinnvoll, einzelne Möbel stehen zu lassen, damit die Räume nicht kahl wirken. Mehr zu diesem Thema finden Sie unter Home Staging beim Hausverkauf in Schäftlarn.

Welche Steuern können beim Verkauf anfallen?

Zwei Steuerarten sind zu unterscheiden. Die Erbschaftsteuer fällt auf den Erwerb durch Erbschaft an, unabhängig davon, ob Sie später verkaufen. Ehepartner und Kinder haben hohe Freibeträge, unter bestimmten Voraussetzungen ist auch ein selbst bewohntes Elternhaus begünstigt.

Beim Verkauf selbst kann Einkommensteuer nach § 23 EStG anfallen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Erben treten dabei in die Besitzzeit des Verstorbenen ein. Hat Ihre Mutter das Haus vor Jahrzehnten gekauft, ist diese Frist meist längst abgelaufen. Lassen Sie die Einzelheiten von Ihrer Steuerberatung prüfen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.

Was müssen Sie beim Zustand eines älteren Hauses beachten?

Viele geerbte Häuser in Schäftlarn stammen aus der Nachkriegszeit oder den Jahrzehnten danach. Typische Themen sind alte Fenster, eine Ölheizung, ungedämmte Dachflächen und Bäder im Stil ihrer Bauzeit. Käufer rechnen diese Punkte ein.

Seit dem GModG vom 29. Juli 2026 gibt es keine Pflicht mehr, alte Konstanttemperaturkessel auszutauschen. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft und selbst bezieht, muss aber innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke dämmen und ungedämmte Leitungen isolieren. Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Ehrlich beschreiben, was gemacht wurde und was offen ist. Ein Energieausweis muss vorliegen, bevor Sie inserieren.

Bei alten Häusern fehlt oft auch die Baugenehmigung für spätere Anbauten. Prüfen Sie im Bauaktenarchiv des Landratsamts München, was genehmigt ist.

Verkaufen, vermieten oder behalten?

Nicht jede Erbschaft muss sofort verkauft werden. Wer das Haus behalten möchte, sollte die laufenden Kosten und anstehenden Sanierungen realistisch einschätzen. Eine Vermietung setzt voraus, dass das Haus in vermietbarem Zustand ist und einer der Erben die Verwaltung übernimmt.

Für viele Erbengemeinschaften ist der Verkauf am Ende die klarste Lösung, weil der Erlös sich sauber aufteilen lässt. Den Ablauf vom Exposé bis zum Notar beschreibt der Beitrag Immobilie in Schäftlarn verkaufen. Wohnen einzelne Erben im Ausland, finden Sie Hinweise unter Immobilie verkaufen mit Wohnsitz im Ausland.

Wie begleitet Monika Graef Erben in Schäftlarn?

Monika Graef kennt die Situation, in der mehrere Geschwister gemeinsam über ein Elternhaus entscheiden müssen. Graef Immobilien aus Gräfelfing übernimmt die Bewertung, hilft bei der Beschaffung fehlender Unterlagen, koordiniert Besichtigungen auch dann, wenn die Erben weit entfernt wohnen, und stimmt Termine mit dem Notar ab. Einen Überblick über die Leistungen gibt die Seite Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zum geerbten Haus in Schäftlarn

Kann ich ein geerbtes Haus in Schäftlarn verkaufen, bevor ich im Grundbuch stehe?

Die Vermarktung kann bereits laufen. Für den Kaufvertrag beim Notar muss Ihr Erbrecht aber nachgewiesen sein, und der Notar sorgt dafür, dass die Eintragung im Grundbuch vor der Umschreibung auf den Käufer erfolgt.

Wer bezahlt die laufenden Kosten bis zum Verkauf?

Grundsteuer, Versicherung und Nebenkosten trägt der Nachlass bzw. die Erbengemeinschaft. Viele Erben legen dafür ein gemeinsames Konto an.

Muss ich in Schäftlarn einen Erbschein beantragen?

Nur wenn kein notarielles Testament oder kein Erbvertrag vorliegt. Zuständig ist das Nachlassgericht beim Amtsgericht München, wenn der Verstorbene dort zuletzt gewohnt hat.

Was passiert mit einem Nießbrauch im Grundbuch?

Ein Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Für die Löschung im Grundbuch reicht in der Regel die Sterbeurkunde.

Darf ein Miterbe den Verkauf blockieren?

Ein freihändiger Verkauf braucht die Zustimmung aller Erben. Wer ihn verhindert, riskiert, dass ein anderer Erbe die Teilungsversteigerung beantragt.

Was passiert, wenn das geerbte Haus in Schäftlarn vermietet ist?

Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über. Kündigungen sind nur aus den gesetzlichen Gründen möglich, beispielsweise bei Eigenbedarf des Käufers.

Muss ich das Haus vor dem Verkauf in Schäftlarn räumen?

Nein, die Räumung kann auch im Kaufvertrag dem Käufer überlassen werden. Ein leeres Haus lässt sich allerdings meist leichter vermarkten.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Klären Sie zuerst den Erbnachweis und sprechen Sie mit allen Miterben über das Ziel. Danach schafft eine Bewertung die gemeinsame Grundlage. Ein Erstgespräch mit Monika Graef vereinbaren Sie über die Kontaktseite.