Ein geerbtes Haus in Andechs können Sie verkaufen, sobald Sie Ihr Erbrecht nachweisen und alle Erben sich einig sind. Der Nachweis gelingt mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Bis der Käufer gefunden ist, braucht das leere Haus Aufmerksamkeit, vor allem im Winter.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Starnberg trägt die Erben nach § 35 GBO auf Grundlage von Erbschein oder notariellem Testament ein.
- Miterben verkaufen gemeinsam, jeder unterschreibt den Kaufvertrag oder erteilt eine Vollmacht.
- Leer stehende Häuser brauchen eine passende Gebäudeversicherung und regelmäßige Kontrollen.
- Pflichtteilsansprüche können den Zeitplan beeinflussen, eine Stundung ist nach § 2331a BGB möglich.
- Steuerliche Fragen zu Erbschaft und Verkauf klären Sie mit einem Steuerberater.
Was ist in den ersten Wochen nach dem Erbfall zu tun?
Die ersten Wochen sind von Formalitäten geprägt. Bevor Sie über einen Verkauf nachdenken, sollten Sie das Haus sichern und die Rechtslage klären.
Gehen Sie zuerst durch das Haus. Sind Fenster und Türen verschlossen? Läuft die Heizung auf Frostschutz? Liegen im Briefkasten wichtige Schreiben von Versicherung, Bank oder Gemeinde? Nehmen Sie Wertsachen und wichtige Unterlagen mit. Suchen Sie nach Ordnern mit Bauplänen, Rechnungen und dem Energieausweis. In vielen Andechser Häusern liegen diese Unterlagen im Arbeitszimmer oder in einer Kiste auf dem Dachboden.
Informieren Sie die Gebäudeversicherung, dass der Eigentümer verstorben ist und das Haus derzeit leer steht. Viele Verträge enthalten Klauseln für unbewohnte Gebäude. Ohne Meldung kann der Schutz bei einem Wasserschaden eingeschränkt sein.
Wie weisen Sie Ihr Erbrecht nach?
Für den Verkauf müssen Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein oder Ihr Erbrecht dem Notar nachweisen. Zwei Wege sind üblich.
Erbschein
Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht, für Andechs ist das das Amtsgericht Starnberg. Der Antrag kann auch über einen Notar gestellt werden. Das Verfahren braucht Zeit, vor allem wenn Erben schwer zu erreichen sind.
Notarielles Testament
Hat der Erblasser ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen, reicht dieses zusammen mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Nach § 35 GBO genügt das dem Grundbuchamt in der Regel. Ein handschriftliches Testament reicht dagegen meist nicht, hier ist der Erbschein nötig.
Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung des Grundbuchs auf die Erben gebührenfrei, wenn der Antrag rechtzeitig gestellt wird. Fragen Sie beim Notar nach, ob diese Regel für Ihren Fall gilt.
Wie einigen sich mehrere Erben?
Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Über das Haus können nur alle gemeinsam verfügen. Jeder Miterbe kann nach § 2042 BGB die Auseinandersetzung verlangen.
In der Praxis hilft ein gemeinsames Gespräch mit klaren Fragen:
- Möchte ein Erbe das Haus übernehmen und die anderen auszahlen?
- Soll das Haus verkauft und der Erlös geteilt werden?
- Wer kümmert sich um Besichtigungen und Handwerker?
- Wer erhält eine Vollmacht für Gespräche mit Notar und Behörden?
Wohnen die Erben weit auseinander, etwa einer in Andechs, einer in Hamburg und einer im Ausland, ist eine notarielle Vollmacht für einen der Miterben sinnvoll. Dann muss nicht jeder zu jedem Termin anreisen. Was bei Erben mit Wohnsitz im Ausland gilt, erklärt der Beitrag zum Verkauf aus dem Ausland in Andechs.
Kommt keine Einigung zustande, kann ein Miterbe die Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG beantragen. Für alle Beteiligten ist das der unattraktivste Weg, weil das Haus öffentlich versteigert wird und der Erlös oft hinter einem freien Verkauf zurückbleibt.
Welche Situationen begegnen Erben in Andechs häufig?
Jeder Erbfall ist anders. Einige Konstellationen tauchen aber immer wieder auf.
| Situation | Was zu tun ist | Wer hilft |
|---|---|---|
| Alleinerbe, notarielles Testament | Eröffnungsprotokoll anfordern, Grundbuch berichtigen | Notar, Grundbuchamt Starnberg |
| Mehrere Erben, handschriftliches Testament | Erbschein beantragen, Vorgehen abstimmen | Nachlassgericht, Notar |
| Ein Erbe will übernehmen | Wert ermitteln, Auszahlung vereinbaren | Maklerin, Notar, Steuerberater |
| Pflichtteilsberechtigte melden Ansprüche an | Wert des Nachlasses klären, ggf. Stundung prüfen | Rechtsanwalt, Notar |
| Haus vermietet | Mietvertrag übernehmen, Mieter informieren | Hausverwaltung oder Erben selbst |
| Haus mit Wohnrecht eines Angehörigen | Wohnrecht im Grundbuch prüfen | Notar |
Was gilt für Pflichtteilsberechtigte?
Kinder, Ehepartner und unter Umständen Eltern, die im Testament übergangen wurden, haben einen Anspruch auf den Pflichtteil nach §§ 2303 ff. BGB. Der Anspruch richtet sich auf Geld und orientiert sich am Wert des Nachlasses zum Zeitpunkt des Erbfalls.
Für den Erben kann das bedeuten, dass er zahlen muss, bevor das Haus verkauft ist. Ist die sofortige Zahlung eine unbillige Härte, etwa weil der Erbe sonst das selbst bewohnte Familienheim aufgeben müsste, kann er nach § 2331a BGB eine Stundung beantragen. Lassen Sie sich hier rechtlich beraten.
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Wie bereiten Sie das Elternhaus auf den Verkauf vor?
Die emotionale Seite ist oft schwerer als die formale. Das Haus ist voll mit Erinnerungen, Möbeln und Dingen aus Jahrzehnten.
Planen Sie die Räumung in Etappen. Zuerst nehmen die Erben, was sie behalten möchten. Danach kommen Dinge, die verkauft oder gespendet werden können. Zum Schluss räumt ein Entrümpelungsunternehmen den Rest. Bei Häusern mit Nebengebäuden, wie sie in Frieding oder Machtlfing vorkommen, dauert das länger als in einem Reihenhaus.
Viele Erben fragen sich, ob sie das Haus vor dem Verkauf renovieren sollen. Bei älteren Häusern lohnt sich das selten. Käufer möchten eigene Vorstellungen umsetzen. Kleinere Arbeiten wie das Ausräumen, ein Rückschnitt im Garten und das Reinigen der Fenster verbessern den Eindruck bereits deutlich. Ob sich bei einem sehr alten Gebäude eher der Verkauf als Baugrundstück anbietet, lesen Sie im Beitrag altes Haus in Andechs: Bestand oder Baugrundstück.
Welche Unterlagen fehlen bei geerbten Häusern häufig?
Erben kennen das Haus oft aus ihrer Kindheit. Unterlagen liegen verstreut oder sind verloren. Diese Stellen helfen weiter:
- Grundbuchauszug: Grundbuchamt beim Amtsgericht Starnberg
- Baupläne und Genehmigungen: Landratsamt Starnberg, Bauaufsicht
- Flurkarte: Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
- Bodenrichtwert: Gutachterausschuss am Landratsamt Starnberg oder BayernAtlas
- Energieausweis: neu erstellen lassen, falls keiner vorhanden ist
Der Energieausweis muss bei der Besichtigung vorliegen. Bei einem leer stehenden Haus ohne Verbrauchsdaten wird in der Regel ein Bedarfsausweis erstellt.
Welche Steuern können beim Verkauf anfallen?
Die Erbschaftsteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad und den Freibeträgen ab. Sie wird unabhängig davon fällig, ob Sie das Haus verkaufen.
Beim Verkauf selbst kann nach § 23 EStG ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Bei Erben zählt der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser das Haus erworben hat. Hat er selbst darin gewohnt, gelten weitere Regeln. Klären Sie das mit einem Steuerberater, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
Wie begleitet Monika Graef Erben in Andechs?
Graef Immobilien aus Gräfelfing betreut Eigentümer und Erben im Münchner Westen, im Würmtal sowie rund um Starnberger See und Ammersee. Monika Graef bewertet das geerbte Haus kostenlos, damit alle Miterben dieselbe Grundlage haben. Sie hilft beim Zusammentragen fehlender Unterlagen, koordiniert Besichtigungen, auch wenn die Erben nicht vor Ort wohnen, und bereitet den Notartermin vor. Eine erste Orientierung zum Wert bietet der Online-Wertrechner.
Häufige Fragen zum geerbten Haus in Andechs
Kann ich ein geerbtes Haus in Andechs verkaufen, bevor ich im Grundbuch stehe?
Ja, der Kaufvertrag kann bereits geschlossen werden, wenn Sie Ihr Erbrecht dem Notar nachweisen. Die Eintragung der Erben und die Umschreibung auf den Käufer erfolgen dann im Ablauf des Kaufvertrags.
Was passiert, wenn ein Miterbe nicht verkaufen möchte?
Ohne Zustimmung aller Erben ist ein freier Verkauf nicht möglich. Bleibt die Einigung aus, kann ein Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Ein Gespräch mit einem Notar oder Mediator hilft oft weiter.
Wer zahlt die laufenden Kosten für das Haus in Andechs bis zum Verkauf?
Die Erbengemeinschaft trägt Grundsteuer, Versicherung, Strom und Heizung gemeinsam. Halten Sie fest, wer was vorstreckt, damit die Kosten später fair verrechnet werden.
Muss ein geerbtes Haus vor dem Verkauf leer geräumt sein?
Für die Besichtigung ist ein geräumtes Haus von Vorteil, weil Käufer die Räume besser einschätzen. Sie können auch vereinbaren, dass einzelne Möbel bleiben, wenn der Käufer das wünscht.
Wie finde ich in Andechs die Baupläne meiner Eltern?
Fragen Sie beim Landratsamt Starnberg nach der Bauakte. Halten Sie dafür Flurnummer und Adresse bereit. Bei älteren Häusern kann auch die Gemeinde Andechs Unterlagen haben.
Gilt das Mietverhältnis weiter, wenn das geerbte Haus vermietet ist?
Ja, die Erben treten in den Mietvertrag ein. Beim Verkauf geht der Vertrag nach § 566 BGB auf den Käufer über.
Lohnt sich eine Bewertung, wenn ein Erbe das Haus in Andechs übernehmen will?
Ja, sie schafft eine gemeinsame Grundlage für die Auszahlung der anderen Erben. Je nachvollziehbarer der Wert begründet ist, desto leichter fällt die Einigung. Mehr zum Termin im Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in Andechs.
Wie gehen Sie als Erbe jetzt vor?
Sichern Sie das Haus, klären Sie den Erbnachweis und sprechen Sie mit allen Miterben über das Ziel. Sobald die Richtung feststeht, hilft eine fundierte Bewertung. Monika Graef kommt dafür gern nach Andechs, ein Termin lässt sich über die Kontaktseite oder telefonisch unter 089 85837861 vereinbaren. Wie ein Verkauf im Ganzen abläuft, beschreibt der Beitrag Haus in Andechs verkaufen.
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