Altes Haus in Germering: Verkaufen Sie als Bestand oder als Baugrundstück?

Ob Sie ein altes Haus in Germering als Bestand oder als Baugrundstück verkaufen, hängt vor allem von drei Dingen ab: was das Baurecht auf dem Grundstück zulässt, in welchem Zustand das Gebäude ist und welche Käufer Sie erreichen wollen. Ein sanierungsfähiges Haus auf einem normal großen Grundstück verkaufen Sie meist besser als Bestand. Erlaubt das Grundstück deutlich mehr Wohnfläche, als heute darauf steht, wird es für Bauträger und private Bauherren interessant, und das Haus selbst tritt in den Hintergrund. Selbst abreißen lohnt sich vor dem Verkauf nur selten.

Um welche Häuser geht es in Germering typischerweise?

Viele Einfamilienhäuser in Germering wurden in den fünfziger bis siebziger Jahren gebaut, oft eingeschossig mit ausgebautem Dach, auf Grundstücken, die nach heutigen Maßstäben großzügig wirken. Daneben gibt es kleine Siedlungshäuser aus der Nachkriegszeit und Häuser, die über Jahrzehnte in mehreren Schritten erweitert wurden. Die Eigentümer sind häufig ältere Menschen, die sich verkleinern möchten, oder Erben, die das Elternhaus nicht selbst nutzen.

Bei diesen Häusern stellt sich die Frage nach Abriss oder Erhalt fast immer. Die Kinder der Eigentümer sehen oft die Arbeit, die ein Umbau bedeutet. Käufer sehen dagegen Potenzial: ein Grundstück mit S8-Anschluss und kurzem Weg nach München, auf dem sie vielleicht zwei Doppelhaushälften bauen oder das bestehende Haus nach eigenen Vorstellungen modernisieren können.

Wie finden Sie heraus, was auf dem Grundstück gebaut werden darf?

Der erste Schritt führt ins Bauamt der Stadt Germering. Dort erfahren Sie, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt. Viele Pläne sind inzwischen online einsehbar. Ein Bebauungsplan legt fest, wie viel Grundfläche überbaut werden darf, wie hoch gebaut werden kann und welche Dachform vorgeschrieben ist.

Gibt es keinen Bebauungsplan, gilt § 34 BauGB. Ein Neubau ist dann zulässig, wenn er sich nach Art und Maß in die Umgebung einfügt. Das ist weniger exakt als ein Plan und lässt Raum für Auslegung. Stehen in der Nachbarschaft schon Doppelhäuser oder kleine Mehrfamilienhäuser, steigt die Wahrscheinlichkeit, dass auf Ihrem Grundstück Ähnliches möglich ist.

Die Bauvoranfrage als Sicherheit

Mit einer Bauvoranfrage lassen Sie verbindlich klären, ob ein bestimmtes Vorhaben zulässig wäre, etwa ein Doppelhaus statt des heutigen Einfamilienhauses. Den Antrag erstellt in der Regel ein Architekt. Der Vorbescheid ist eine Weile gültig und geht beim Verkauf auf den Käufer über. Für Bauträger ist er ein starkes Argument, weil er ihr Risiko senkt.

Die Bauvoranfrage kostet Zeit und Planungshonorar. Sie lohnt sich vor allem dann, wenn das Grundstück groß ist und mehrere Bebauungsvarianten denkbar sind.

Wann ist der Verkauf als Bestand die bessere Wahl?

Wenn das Haus solide gebaut ist und das Grundstück kaum mehr Bebauung zulässt, als schon vorhanden ist. Dann kaufen vor allem Familien, die sanieren möchten. Für sie zählen Grundriss, Keller, Dachstuhl und die Möglichkeit, Schritt für Schritt zu modernisieren.

Auch die Gesetzeslage spricht seit dem GModG eher für den Bestand. Die frühere Pflicht, beim Heizungstausch einen hohen Anteil erneuerbarer Energie einzusetzen, ist entfallen. Wer ein Haus mit alter Öl- oder Gasheizung kauft, darf wieder eine neue fossile Heizung einbauen und muss lediglich ab 2029 mit steigenden Anteilen klimafreundlicher Brennstoffe rechnen. Für selbst bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser bleiben die Nachrüstpflichten für oberste Geschossdecke und Leitungen innerhalb von zwei Jahren nach dem Erwerb.

Wie Sie ein älteres Haus für den Verkauf vorbereiten und ob sich vorher eine Sanierung lohnt, beschreibt der Beitrag über das alte Haus in Germering.

Wann spricht viel für den Verkauf als Baugrundstück?

Wenn das Gebäude erhebliche Schäden hat, etwa durchfeuchtete Wände, einen maroden Dachstuhl oder Schadstoffe in vielen Bauteilen. Und wenn das Baurecht spürbar mehr Wohnfläche erlaubt, als das bestehende Haus bietet. Dann rechnet ein Käufer den Altbau als Abrisskosten und bewertet nur noch das Grundstück.

Zwischenlösung: beide Gruppen ansprechen

Oft ist die Antwort nicht eindeutig. Dann kann das Haus so vermarktet werden, dass beide Gruppen sich angesprochen fühlen. Das Exposé zeigt den Bestand ehrlich und enthält gleichzeitig Angaben zum Baurecht. Wer mehrere Angebote unterschiedlicher Käufer erwartet, kann ein strukturiertes Verfahren nutzen. Wie das abläuft, steht im Beitrag zum Bieterverfahren in Germering.

Warum sollten Sie vor dem Verkauf nicht selbst abreißen?

Weil Sie damit eine Entscheidung treffen, die eigentlich der Käufer fällen sollte. Ein Bauträger hat eigene Abbruchfirmen und plant den Rückbau zusammen mit dem Neubau. Eine Familie, die sanieren wollte, scheidet nach dem Abriss als Käufer aus. Sie verlieren also Interessenten.

Hinzu kommt der Aufwand. Ein Abbruch braucht je nach Gebäude eine Anzeige oder Genehmigung bei der Bauaufsicht, Spartenauskünfte zu Strom, Gas, Wasser und Telekommunikation und bei älteren Häusern ein Schadstoffgutachten. Asbesthaltige Platten, Teerpappen oder alte Dämmstoffe müssen fachgerecht entsorgt werden. Bäume auf dem Grundstück können geschützt sein. Ob eine Baumschutzverordnung gilt, klären Sie bei der Stadt Germering.

Ein leeres Grundstück wirkt auf Fotos außerdem weniger einladend als ein Haus mit Garten. Nach dem Abriss verändern sich zudem Versicherung und laufende Kosten.

Wie ermitteln Sie den Wert in beiden Szenarien?

Für den Bestand ermittelt ein Makler oder Sachverständiger den Wert aus Grundstück und Gebäude unter Berücksichtigung von Zustand und Modernisierungsbedarf. Für das Baugrundstück ist der Ausgangspunkt der Bodenrichtwert. Den veröffentlicht der Gutachterausschuss am Landratsamt Fürstenfeldbruck, abrufbar auch im BayernAtlas. Vom Bodenrichtwert zieht ein Käufer Abrisskosten und gegebenenfalls Schadstoffsanierung ab.

Liegen beide Werte nah beieinander, spricht das für den Verkauf als Bestand mit Hinweis auf das Baurecht. Ist der Grundstückswert deutlich höher als der Wert des Hauses, steht das Baugrundstück im Vordergrund. Ob ein förmliches Gutachten nötig ist, erklärt der Beitrag zum Verkehrswertgutachten oder zur Maklerbewertung in Germering.

Was gilt, wenn das Haus geerbt wurde?

Erbengemeinschaften müssen sich nach § 2042 BGB über die Auseinandersetzung einigen, also auch darüber, ob als Bestand oder als Grundstück verkauft wird. Für den Grundbuchwechsel brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll nach § 35 GBO. Eine gemeinsame Bewertung beider Szenarien hilft, wenn Miterben unterschiedliche Vorstellungen haben. Weitere Hinweise gibt der Text zum geerbten Haus in Germering.

Welche Rolle spielt die Grundstücksgröße?

Ein großes Grundstück eröffnet oft die Möglichkeit, einen Teil abzutrennen oder hinter dem bestehenden Haus ein zweites zu bauen. Ob eine solche Bebauung in zweiter Reihe zulässig ist, hängt vom Bebauungsplan oder der Umgebung ab. Manche Eigentümer behalten das Haus und verkaufen nur den Garten als Bauplatz, andere verkaufen alles zusammen. Wie Sie ein großes Grundstück präsentieren, beschreibt der Beitrag über das Haus mit großem Garten in Germering.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Germering?

Monika Graef bewertet Ihr Grundstück in beiden Szenarien und klärt mit Ihnen die baurechtliche Ausgangslage. Für die Bauvoranfrage kann Graef Immobilien den Kontakt zu Architekten herstellen. Bei der Vermarktung werden je nach Ergebnis Familien, private Bauherren oder Bauträger angesprochen, oft alle gleichzeitig. Mehr zur Arbeit im Münchner Westen finden Sie auf der Seite Immobilienmakler in Germering.

Häufige Fragen zu Abriss oder Verkauf in Germering

Wo erfahre ich, ob für mein Grundstück in Germering ein Bebauungsplan gilt?

Im Bauamt der Stadt Germering. Viele Bebauungspläne sind auch online abrufbar. Gibt es keinen Plan, richtet sich die Zulässigkeit nach der Umgebungsbebauung.

Muss ich das alte Haus vor dem Verkauf abreißen?

Nein. In den meisten Fällen ist es günstiger, das Grundstück mit Haus zu verkaufen und dem Käufer die Entscheidung zu überlassen.

Wie lange dauert eine Bauvoranfrage in Germering?

Die Dauer hängt vom Vorhaben und der Auslastung der Behörde ab. Planen Sie einige Monate ein und starten Sie früh, wenn Sie mit dem Vorbescheid vermarkten wollen.

Kaufen Bauträger auch kleinere Grundstücke in Germering?

Das hängt davon ab, ob die zulässige Bebauung für sie wirtschaftlich ist. Bei kleineren Grundstücken kaufen häufiger private Bauherren, die selbst ein Haus errichten.

Was ist mit dem Energieausweis, wenn das Haus abgerissen werden soll?

Solange das Gebäude steht, brauchen Sie für Anzeigen und Besichtigung grundsätzlich einen Energieausweis. Ausnahmen gelten etwa für Baudenkmäler. Lassen Sie sich im Einzelfall beraten.

Kann ich nur einen Teil meines Grundstücks in Germering verkaufen?

Ja, wenn die Teilung baurechtlich zulässig ist und das Restgrundstück sinnvoll nutzbar bleibt. Für die Teilung ist eine Vermessung nötig, die beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung beantragt wird.

Wer trägt die Abrisskosten, wenn ich als Baugrundstück verkaufe?

In der Regel der Käufer. Er berücksichtigt diese Kosten bei seinem Angebot.

Was passiert mit einem Mietvertrag, wenn das Haus abgerissen werden soll?

Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über. Eine Kündigung wegen geplanten Abrisses ist nur unter engen Voraussetzungen möglich. Klären Sie das vor dem Verkauf mit einer Fachanwältin.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Holen Sie im Bauamt die Information zum Baurecht ein und lassen Sie anschließend den Wert für Bestand und Baugrundstück vergleichen. Die kostenlose Immobilienbewertung liefert Ihnen beide Werte für Ihr Haus in Germering. Für eine erste Orientierung können Sie auch den Online-Wertrechner nutzen.