Wer eine Zweitwohnung in Inning am Ammersee verkauft, sollte zuerst klären, ob der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig ist. Entscheidend sind die Haltedauer von zehn Jahren und die Frage, ob Sie die Wohnung selbst genutzt oder vermietet haben. Danach folgt ein Ablauf, den Sie gut aus der Ferne steuern können, wenn Unterlagen und Ansprechpartner früh feststehen.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine selbst genutzte Zweitwohnung kann unter die Ausnahme für Eigennutzung fallen, eine zeitweise Vermietung kann diese Ausnahme kippen.
- Belege über Anschaffung, Umbauten und Nutzung gehören vor dem Notartermin zum Steuerberater.
- Für den Nebenwohnsitz ist nach dem Auszug die Abmeldung bei der Gemeinde fällig.
- Besichtigungen in der Wohnung lassen sich mit einem Schlüsselpartner vor Ort organisieren, auch wenn Sie selbst in München oder weiter weg leben.
- Eigentumswohnungen brauchen zusätzlich Unterlagen der Hausverwaltung, teils auch deren Zustimmung zum Verkauf.
Fällt beim Verkauf einer Zweitwohnung Steuer an?
Steuer kann anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Kaufverträge. Ist die Frist abgelaufen, bleibt ein Gewinn aus dem privaten Verkauf steuerfrei.
Innerhalb der zehn Jahre prüft das Finanzamt, wie die Wohnung genutzt wurde. Hat die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor ausschließlich Ihnen zu eigenen Wohnzwecken gedient, greift in vielen Fällen die Ausnahme. Eine Wohnung, die Sie an den Wochenenden und in den Ferien selbst bewohnen, kann dazu zählen. Sobald Sie Gäste gegen Entgelt einziehen lassen, wird die Lage schwieriger.
Die Einzelheiten gehören zu Ihrem Steuerberater. Bringen Sie den alten Kaufvertrag, Rechnungen über Modernisierungen und, falls vorhanden, Unterlagen über Vermietungen mit.
Wie wurde die Wohnung bisher genutzt?
Diese Frage beantworten viele Eigentümer schneller, als ihnen lieb ist. Am Ammersee wird eine Zweitwohnung oft gemischt genutzt: im Sommer von der Familie, in den übrigen Monaten über eine Plattform an Feriengäste.
| Nutzung in den letzten drei Jahren | Was Sie mit dem Steuerberater klären |
|---|---|
| Nur eigene Nutzung, Wohnung jederzeit verfügbar | Ob die Ausnahme für Eigennutzung greift |
| Zeitweise Vermietung an Feriengäste | Ob ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entsteht |
| Dauerhaft vermietet | Haltedauer, Abschreibungen, Mieterrechte |
| Leerstand nach Erbe | Ab wann die Frist läuft und wie sie berechnet wird |
Beim dauerhaft vermieteten Objekt geht der Mietvertrag nach § 566 BGB auf den Käufer über. Das ändert die Käufergruppe, denn Selbstnutzer wollen meist eine freie Wohnung.
Welche Unterlagen brauchen Sie für Inning am Ammersee?
Für eine Wohnung im Landkreis Starnberg führt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Starnberg das Grundbuch. Einen aktuellen Auszug können Sie dort oder über einen Notar anfordern. Zur Grundausstattung gehören außerdem:
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan
- Hausgeldabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage
- Energieausweis, der bei der Besichtigung vorliegen muss
- Grundriss und Wohnflächenberechnung
Liegen Teile davon in einem Ordner in der Wohnung am See, holen Sie ihn beim nächsten Besuch ab. So vermeiden Sie spätere Extrafahrten. Mehr zum Ablauf bei Eigentumswohnungen steht im Beitrag zum Wohnung verkaufen in Inning am Ammersee.
Wie organisieren Sie den Verkauf aus der Ferne?
Die meisten Eigentümer einer Zweitwohnung wohnen woanders. Planen Sie deshalb, wer die Tür öffnet, wer die Heizung im Winter prüft und wer Post aus dem Briefkasten holt. Eine Nachbarin mit Schlüssel hilft, ersetzt aber keine professionelle Begleitung der Besichtigungen.
Für den Notartermin müssen Sie nicht zwingend nach Starnberg oder München fahren. Ein Notar in Ihrer Nähe kann eine Vollmacht beurkunden, oder Sie genehmigen den Vertrag nachträglich. Klären Sie den Weg vorher mit dem beurkundenden Notar.
Möbel und Inventar
Ferienwohnungen werden oft möbliert verkauft. Listen Sie mitverkaufte Einrichtung samt Einbauküche auf und legen Sie einen Wert fest. Der Notar nimmt die Liste in den Vertrag auf.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Inning am Ammersee zu verkaufen? Monika Graef nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 089 85837861
Was ist nach dem Verkauf zu erledigen?
Nach der Übergabe melden Sie den Nebenwohnsitz bei der Gemeinde Inning ab, sofern einer gemeldet war. Erhebt die Gemeinde eine Zweitwohnungsteuer, endet die Pflicht mit der Abmeldung. Fragen Sie im Rathaus nach, was dort für Ihren Fall gilt.
Kündigen Sie Strom, Internet und Versicherungen zum Übergabetag. Zählerstände halten Sie im Übergabeprotokoll fest. Für die Hausgeldabrechnung informieren Sie die Verwaltung über den Eigentümerwechsel.
Wer kauft Zweitwohnungen am Nordufer des Ammersees?
Interessenten kommen häufig aus München und suchen einen Rückzugsort mit kurzer Anfahrt. Andere wollen dauerhaft ins Fünfseenland ziehen und arbeiten teilweise von zu Hause. Wohnungen in Seenähe, etwa in Stegen oder Buch, sprechen Wassersportler und Radfahrer an. Wohnungen im Ortskern von Inning interessieren eher Paare, die Einkaufsmöglichkeiten zu Fuß erreichen wollen.
Welchen Preis Sie ansetzen, hängt von Lage, Zustand und Ausstattung ab. Eine kostenlose Immobilienbewertung in Inning am Ammersee liefert dafür eine belastbare Grundlage.
Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Inning am Ammersee?
Monika Graef betreut von Gräfelfing aus Verkäufe im Münchner Westen bis an den Ammersee. Für Eigentümer, die weit entfernt wohnen, übernimmt sie die Besichtigungen, stimmt Unterlagen mit der Hausverwaltung ab und hält Sie per Telefon und E-Mail auf dem Laufenden. Wie das Zusammenspiel konkret aussieht, beschreibt die Seite zum Ablauf beim Immobilienverkauf.
Häufige Fragen zum Verkauf einer Zweitwohnung in Inning am Ammersee
Zählt eine Ferienwohnung als selbst genutzte Wohnung?
Das kann so sein, wenn Sie die Wohnung ausschließlich selbst nutzen und sie jederzeit für Sie verfügbar ist. Gelegentliche Vermietung an Gäste kann diese Einordnung ändern. Lassen Sie den Einzelfall von einem Steuerberater prüfen.
Kann ich die Zweitwohnung in Inning am Ammersee verkaufen, ohne selbst anzureisen?
Ja, mit einer notariellen Vollmacht oder einer nachträglichen Genehmigung des Vertrags. Besichtigungen übernimmt eine Vertrauensperson oder der beauftragte Makler.
Muss ich den Ferienvermieter-Account vor dem Verkauf schließen?
Bestehende Buchungen nach dem Übergabetag sollten Sie rechtzeitig stornieren oder mit dem Käufer abstimmen. Halten Sie im Kaufvertrag fest, wer für Gäste nach der Übergabe verantwortlich ist.
Welche Rolle spielt die Hausverwaltung beim Verkauf in Inning am Ammersee?
Sie liefert Protokolle, Abrechnungen und den Stand der Rücklage. Sieht die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung vor, muss sie dem Verkauf zustimmen. Details dazu finden Sie unter Verwalterzustimmung in Inning am Ammersee.
Wie lange dauert der Verkauf einer Zweitwohnung in Inning am Ammersee?
Die Dauer hängt von Preis, Saison und Zustand ab. Mit vollständigen Unterlagen sparen Sie Zeit zwischen Zusage und Notartermin.
Was passiert mit dem Energieausweis der Wohnung in Inning?
Er muss bei der ersten Besichtigung vorliegen, die Kennwerte gehören in die Anzeige. Nach Vertragsabschluss übergeben Sie ihn dem Käufer.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Klären Sie zuerst die steuerliche Seite mit Ihrem Steuerberater und sammeln Sie die Unterlagen der Hausverwaltung. Danach lohnt ein Blick darauf, wie viel Ihre Wohnung wert ist. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie Graef Immobilien über die Kontaktseite oder telefonisch unter 089 85837861.
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