Wer eine Immobilie in Schäftlarn verkaufen will, sichert den Weg zum Notartermin vor allem durch Vorarbeit: einen geprüften Grundbuchauszug, alle nötigen Zustimmungen, einen Käufer mit bestätigter Finanzierung und einen Vertragsentwurf, den Sie wirklich verstanden haben. Die meisten geplatzten Verkäufe scheitern an genau einem dieser Punkte. Diese Übersicht ordnet die Schritte nach den Risiken, die sie ausschalten.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Kaufvertrag über eine Immobilie wird erst mit notarieller Beurkundung wirksam. Zusagen per Handschlag oder Mail binden niemanden.
- Ehepartner müssen nach § 1365 BGB zustimmen, wenn die Immobilie im Wesentlichen das ganze Vermögen eines Partners ausmacht.
- Bei Eigentumswohnungen kann die Teilungserklärung nach § 12 WEG eine Zustimmung des Verwalters verlangen.
- Lasten in Abteilung II des Grundbuchs, etwa Wegerechte oder Wohnrechte, sollten Käufer vor dem ersten Termin kennen.
- Schäftlarn liegt im Landkreis München, Grundbuchamt ist das Amtsgericht München.
Welche Arten von Immobilien werden in Schäftlarn verkauft?
Das Spektrum ist breiter, als viele denken. Neben freistehenden Häusern in Ebenhausen und Hohenschäftlarn gibt es Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen in kleineren Anlagen und vereinzelt landwirtschaftliche Anwesen. Dazu kommen Baugrundstücke und Häuser auf Erbbaurecht.
Jede Objektart hat eigene Fallstricke. Bei Wohnungen sind es Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, bei Hofstellen alte Wegerechte, bei Erbbaurechten die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Wer sein Objekt einordnet, weiß früher, welche Unterlagen und Zustimmungen er braucht.
Was verrät Ihr Grundbuchauszug über mögliche Hindernisse?
Holen Sie einen aktuellen Auszug beim Grundbuchamt des Amtsgerichts München und lesen Sie ihn Abteilung für Abteilung. Viele Eigentümer haben ihn seit dem eigenen Kauf nicht mehr gesehen.
| Abteilung | Inhalt | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
| Bestandsverzeichnis | Flurstück, Lage, Größe | Stimmt die Fläche mit dem Exposé überein? |
| Abteilung I | Eigentümer | Stehen alle Eigentümer korrekt drin, auch nach Erbfall oder Scheidung? |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen | Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrecht, Nießbrauch, Vorkaufsrechte |
| Abteilung III | Grundschulden und Hypotheken | Welche Bank ist eingetragen, und ist die Schuld noch offen? |
Steht in Abteilung II ein Wohnrecht für einen Elternteil, muss geklärt werden, ob es bestehen bleibt oder gelöscht wird. Bei Abteilung III genügt es meist, dass Ihre Bank eine Löschungsbewilligung erteilt. Der Notar regelt das im Vertrag.
Wer muss dem Verkauf zustimmen?
Klären Sie diese Frage lange vor dem Notartermin. Fehlt eine Zustimmung, kann der Notar den Vertrag zwar beurkunden, vollzogen wird er dann aber erst später oder gar nicht.
Ehepartner
Lebt ein Ehepaar im gesetzlichen Güterstand und gehört die Immobilie nur einem Partner, braucht der Verkauf die Zustimmung des anderen, wenn sie praktisch das ganze Vermögen darstellt. Das betrifft viele Paare, deren Haus das wichtigste Vermögen ist.
Miteigentümer und Erben
Gehört die Immobilie mehreren Personen, müssen alle unterschreiben. Bei Erbengemeinschaften kommt der Erbnachweis hinzu. Wie das abläuft, steht im Beitrag zum geerbten Haus in Schäftlarn.
Verwalter und Erbbaurechtsgeber
Bei Eigentumswohnungen prüfen Sie die Teilungserklärung auf eine Verwalterzustimmung. Bei Häusern auf fremdem Grund verlangt der Erbbaurechtsvertrag oft die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Einzelheiten finden Sie unter Haus auf Erbbaurecht in Schäftlarn verkaufen.
Wie schützen Sie sich vor Käufern, die am Ende nicht zahlen können?
Der wichtigste Schutz ist eine frühe Prüfung. Bitten Sie ernsthafte Interessenten vor dem Notartermin um eine schriftliche Finanzierungsbestätigung ihrer Bank, die sich auf Ihr konkretes Objekt bezieht. Eine allgemeine Bestätigung über einen Kreditrahmen ist schwächer.
Im Kaufvertrag sorgt der Notar dafür, dass das Eigentum erst nach vollständiger Zahlung umgeschrieben wird. Bis dahin sichert eine Auflassungsvormerkung den Käufer. Zahlt er nicht, können Sie unter den Voraussetzungen des Vertrags zurücktreten. Damit es nicht so weit kommt, lohnt der Blick in den Beitrag zum Finanzierungsnachweis in Schäftlarn.
Hilft eine Reservierung bis zum Notartermin?
Zwischen Zusage und Beurkundung vergehen oft einige Wochen, weil die Bank prüft und der Notar den Entwurf erstellt. Manche Käufer möchten die Immobilie in dieser Zeit gesichert wissen. Eine schriftliche Reservierung schafft Klarheit über Preis und Zeitrahmen, bindet aber rechtlich nur eingeschränkt. Was sie leisten kann, erklärt der Beitrag zur Reservierung eines Kaufinteressenten in Schäftlarn.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Schäftlarn zu verkaufen? Monika Graef nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 089 85837861
Welche Risiken lauern bei der Objektbeschreibung?
Was Sie im Exposé oder bei der Besichtigung sagen, kann später zum Streit führen. Ein Haftungsausschluss für Sachmängel ist bei gebrauchten Immobilien üblich. Er gilt allerdings nicht für Mängel, die Sie kannten und verschwiegen haben.
Deshalb gilt: Feuchte Stellen im Keller, ein früherer Wasserschaden oder eine nicht genehmigte Dachgaube gehören offen auf den Tisch. Halten Sie im Zweifel schriftlich fest, worauf Sie hingewiesen haben. Viele Notare nehmen bekannte Mängel ausdrücklich in den Vertrag auf.
Typische Punkte, die Käufer in Schäftlarn ansprechen
- Feuchtigkeit in Kellern an Hanglagen
- Genehmigung von Garagen, Carports und Wintergärten
- Zustand und Alter der Heizung, Pflichten nach dem GModG
- Baumschutz und Fällgenehmigungen auf großen Grundstücken
- Lärm von der Bahnstrecke bei Häusern nahe den Gleisen
Was steht im Kaufvertragsentwurf, und was sollten Sie prüfen?
Der Notar verschickt den Entwurf meist zwei Wochen vor dem Termin. Bei Verbraucherverträgen ist diese Frist gesetzlich vorgesehen, damit Sie in Ruhe lesen können. Nutzen Sie die Zeit.
- Kaufpreis und Fälligkeit: Wann wird gezahlt, an wen, und wie wird Ihre Bank abgelöst?
- Übergabe: Wann ziehen Sie aus, und was passiert, wenn sich das verzögert?
- Mitverkaufte Gegenstände: Küche, Markise, Gartenhaus, jeweils mit Wert aufgeführt.
- Haftung: Wie ist der Ausschluss für Sachmängel formuliert, welche Mängel sind genannt?
- Erschließungskosten: Wer trägt Beiträge für Maßnahmen, die schon begonnen haben?
- Mietverhältnisse: Gehen bestehende Verträge nach § 566 BGB auf den Käufer über?
Unklarheiten klären Sie direkt mit dem Notariat. Fragen sind dort ausdrücklich erwünscht.
Wie sieht der Ablauf am Tag der Beurkundung aus?
Bringen Sie Ihren Personalausweis mit und, falls nötig, die Vollmachten von Miteigentümern. Der Notar liest den Vertrag vollständig vor. Änderungen können noch im Termin aufgenommen werden, wenn beide Seiten zustimmen.
Nach der Unterschrift übernimmt das Notariat die weiteren Schritte: Vormerkung, Löschungsunterlagen, Mitteilung an das Finanzamt wegen der Grunderwerbsteuer, Fälligkeitsmitteilung. Sie warten auf den Zahlungseingang und übergeben danach die Schlüssel mit einem Protokoll.
Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Schäftlarn?
Monika Graef von Graef Immobilien in Gräfelfing begleitet Verkäufer vom ersten Gespräch bis zur Schlüsselübergabe. Sie prüft gemeinsam mit Ihnen den Grundbuchauszug, hilft bei fehlenden Bauakten, holt Finanzierungsnachweise der Käufer ein und stimmt den Vertragsentwurf mit dem Notariat ab. Den Ablauf im Überblick zeigt die Seite Ablauf Immobilienverkauf.
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in Schäftlarn
Welcher Notar ist für eine Immobilie in Schäftlarn zuständig?
Sie können jeden Notar in Deutschland wählen. Meist bestimmt der Käufer den Notar, weil er die Kosten trägt. Viele Beteiligte wählen ein Notariat im Süden Münchens oder im Landkreis.
Wie lange gilt ein Grundbuchauszug?
Er hat kein Ablaufdatum, sollte für die Vermarktung aber aktuell sein. Der Notar holt vor der Beurkundung ohnehin einen eigenen Auszug.
Kann ich in Schäftlarn verkaufen, wenn noch ein Kredit läuft?
Ja. Die Restschuld wird aus dem Kaufpreis abgelöst. Bei vorzeitiger Rückzahlung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, deren Höhe sich nach §§ 490, 502 BGB richtet.
Was passiert, wenn der Käufer kurz vor dem Termin abspringt?
Bis zur Beurkundung sind beide Seiten frei. Deshalb lohnt es, Kontakt zu weiteren ernsthaften Interessenten zu halten, bis der Vertrag unterschrieben ist.
Muss ich bei einer vermieteten Immobilie in Schäftlarn die Mieter informieren?
Rechtlich müssen Sie die Mieter nicht vorab fragen. Für Besichtigungen brauchen Sie aber ihre Mitwirkung, und eine frühe Information erleichtert die Zusammenarbeit.
Gibt es in Schäftlarn ein Vorkaufsrecht für Mieter?
Bei Wohnungen, die nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt wurden, kann ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB bestehen. Der Notar prüft das.
Wann ist der Verkauf für mich als Verkäufer abgeschlossen?
Mit der Zahlung des Kaufpreises und der Übergabe. Die Umschreibung im Grundbuch folgt danach und liegt beim Notar.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Bestellen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und klären Sie, wer zustimmen muss. Für eine erste Einschätzung des Werts nutzen Sie die kostenlose Immobilienbewertung von Graef Immobilien. Ein Gespräch mit Monika Graef vereinbaren Sie über Kontakt.
Ihr nächster Schritt in Schäftlarn
Monika Graef bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
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