Haus in Puchheim an die Kinder verschenken oder verkaufen: Was ist sinnvoller?

Ob Sie Ihr Haus in Puchheim besser an die Kinder verschenken oder verkaufen, hängt vor allem davon ab, ob ein Kind das Haus selbst nutzen möchte, wie viele Kinder es gibt und ob Sie das Geld aus dem Haus für den eigenen Lebensabend brauchen. Eine Schenkung mit Nießbrauch oder Wohnrecht sichert Ihnen das Haus und kann Steuern sparen. Ein Verkauf schafft klare Verhältnisse, wenn keines der Kinder einziehen will oder Sie das Kapital selbst benötigen.

Welche Ausgangslage haben Sie?

Bevor Sie über Steuern sprechen, lohnt ein ehrlicher Blick auf die Familie. In Puchheim stehen viele Häuser, die in den Sechziger- und Siebzigerjahren gebaut und seitdem von denselben Eltern bewohnt werden. Die Kinder sind längst ausgezogen, manche leben in München, andere ganz woanders. Ein Kind hat vielleicht schon Familie und sucht im Münchner Westen nach Platz, ein anderes hat kein Interesse an dem Haus.

Diese Konstellation entscheidet mehr als jede Steuertabelle. Notieren Sie für sich:

• Möchte eines Ihrer Kinder das Haus in Puchheim selbst bewohnen, jetzt oder später?
• Wie viele Kinder gibt es, und wie sollen sie gleich behandelt werden?
• Brauchen Sie Geld aus dem Haus für Pflege, Umzug oder Ruhestand?
• Wollen Sie selbst im Haus bleiben, und wenn ja, wie lange?
• Gibt es Schwiegerkinder, deren Rolle Sie mitbedenken müssen?

Wann ist eine Schenkung zu Lebzeiten sinnvoll?

Eine Schenkung passt, wenn ein bestimmtes Kind das Haus übernehmen soll und Sie selbst finanziell abgesichert sind. Sie regeln die Nachfolge bewusst, solange alle Beteiligten am Tisch sitzen. Steuerlich können Sie Freibeträge mehrfach nutzen, weil sie alle zehn Jahre neu zur Verfügung stehen. Bei hohen Grundstückswerten im Münchner Westen kann dieser Zeitfaktor viel ausmachen.

Ein Vorteil, den viele übersehen: Eine Übertragung an Kinder ist von der Grunderwerbsteuer befreit, weil sie in gerader Linie verwandt sind. Gebühren für Notar und Grundbuch fallen trotzdem an.

Nießbrauch oder Wohnrecht vorbehalten?

Fast alle Eltern behalten sich bei der Schenkung ein Nutzungsrecht vor. Der Unterschied ist wichtig.

Ein Nießbrauch gibt Ihnen mehr Freiheit. Ziehen Sie später ins Pflegeheim, können Sie das Haus vermieten und die Miete für die Heimkosten nutzen. Mit einem Wohnrecht geht das meist nicht.

Wann ist ein Verkauf die bessere Lösung?

Ein Verkauf passt, wenn keines der Kinder in Puchheim wohnen will, wenn Sie den Erlös für Ihren Ruhestand brauchen oder wenn eine gerechte Aufteilung unter mehreren Kindern anders kaum gelingt. Geld lässt sich leichter teilen als ein Haus. Viele Eltern verkaufen, ziehen in eine kleinere Wohnung und unterstützen die Kinder aus dem Erlös.

Ein Verkauf an fremde Käufer bringt außerdem Klarheit über den Wert. Bei einer Schenkung bleibt dieser Wert oft unausgesprochen, was unter Geschwistern später Fragen aufwirft. Wie ein Verkauf im Alter gut vorbereitet wird, steht im Beitrag zum Hausverkauf im Ruhestand in Puchheim.

Verkauf an das eigene Kind

Ein Mittelweg ist der Verkauf an ein Kind zu einem fairen Preis. Das Kind finanziert über die Bank, Sie erhalten Geld, die Geschwister sehen einen nachvollziehbaren Wert. Wird der Preis bewusst niedrig angesetzt, handelt es sich um eine gemischte Schenkung, die steuerlich teilweise als Schenkung gilt. Eine unabhängige Bewertung schützt hier vor Missverständnissen mit dem Finanzamt und unter Geschwistern.

Wie schützen Sie sich nach einer Schenkung?

Nach der Eintragung gehört das Haus dem Kind. Was im Leben des Kindes passiert, betrifft dann auch Ihr Haus. Ein guter Schenkungsvertrag enthält deshalb Rückforderungsrechte für bestimmte Fälle.

Typische Anlässe sind:

1. Das Kind verkauft oder belastet das Haus ohne Ihre Zustimmung.
2. Das Kind stirbt vor Ihnen.
3. Über das Vermögen des Kindes wird ein Insolvenzverfahren eröffnet.
4. Gläubiger des Kindes betreiben die Zwangsvollstreckung in das Haus.
5. Das Kind lässt sich scheiden, und das Haus droht in den Zugewinnausgleich zu fallen.

Damit diese Rechte im Ernstfall wirken, wird eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Für Puchheim führt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Fürstenfeldbruck die Eintragungen. Den Vertrag entwirft der Notar, die steuerlichen Folgen prüft Ihr Steuerberater.

Was bedeutet eine Schenkung für die Geschwister?

Bekommt ein Kind das Haus und die anderen nichts, kann das später zu Forderungen führen. Nach §§ 2303 ff. BGB haben Kinder einen Pflichtteilsanspruch. Schenkungen in den letzten zehn Jahren vor dem Erbfall werden dabei teilweise berücksichtigt, je länger die Schenkung zurückliegt, desto weniger. Behalten Sie sich einen Nießbrauch vor, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung meist erst gar nicht zu laufen.

Eine offene Lösung ist ein Pflichtteilsverzicht der Geschwister, den der Notar beurkundet. Im Gegenzug erhalten sie häufig eine Ausgleichszahlung, entweder von den Eltern oder vom beschenkten Kind. Solche Absprachen sollten alle Kinder gemeinsam treffen. Ein Gespräch am Küchentisch vor dem Notartermin verhindert viel Streit nach dem Erbfall.

Welche Risiken bestehen, wenn Sie später Pflege brauchen?

Werden Sie innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung bedürftig, können Sie das Geschenk nach dem Gesetz zurückfordern. Übernimmt das Sozialamt Pflegekosten, kann es diesen Anspruch auf sich überleiten. Das Kind muss dann zahlen oder das Haus herausgeben.

Für viele Familien im Münchner Westen ist das ein ernstes Thema, weil Pflegeheimplätze teuer sind und der Großteil des Vermögens im Haus steckt. Wer schenkt, sollte deshalb genug eigenes Einkommen und Ersparnisse behalten. Ein Nießbrauch, der eine Vermietung erlaubt, schafft zusätzlichen Spielraum.

Was ist steuerlich zu beachten?

Die Steuer ist selten der einzige Grund für eine Entscheidung, aber ein wichtiger. Lassen Sie sich von einem Steuerberater durchrechnen:

• wie der Grundbesitzwert Ihres Hauses für die Schenkungsteuer ermittelt wird,
• wie sich ein vorbehaltener Nießbrauch auf diesen Wert auswirkt,
• ob ein Familienheim steuerbegünstigt vererbt werden könnte,
• welche Folgen ein späterer Verkauf durch das Kind nach § 23 EStG haben kann.

Beim letzten Punkt gilt eine Besonderheit. Das beschenkte Kind übernimmt steuerlich die Situation der Eltern. Haben Sie das Haus lange besessen oder selbst bewohnt, ist ein späterer Verkauf durch das Kind oft steuerfrei. Das sollte trotzdem geprüft werden.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Puchheim?

Für jede der beiden Lösungen brauchen Sie eine verlässliche Wertangabe. Monika Graef erstellt eine kostenlose Immobilienbewertung, die Sie mit Notar, Steuerberater und Ihren Kindern besprechen können. Entscheiden Sie sich für den Verkauf, begleitet sie Sie von der Vorbereitung bis zum Notartermin. Sie kennt den Münchner Westen aus ihrer Arbeit in Gräfelfing und weiß, welche Käufer sich für Häuser in Puchheim interessieren. Einen Eindruck vom Vorgehen vermittelt die Seite Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zu Schenkung und Verkauf in Puchheim

Kann ich mein Haus in Puchheim an ein Kind verschenken und trotzdem darin wohnen?

Ja, mit einem vorbehaltenen Nießbrauch oder Wohnrecht. Das Recht wird im Grundbuch eingetragen und gilt lebenslang. Das Kind wird Eigentümer, Sie bleiben Bewohner.

Wie gehe ich mit mehreren Kindern um, wenn nur eines das Haus will?

Üblich ist eine Ausgleichszahlung an die Geschwister, häufig verbunden mit einem notariellen Pflichtteilsverzicht. Die Höhe orientiert sich am Wert des Hauses. Alle Kinder sollten an der Absprache beteiligt sein.

Wird für ein verschenktes Haus in Puchheim Grunderwerbsteuer fällig?

Bei einer Übertragung an Kinder und Enkel fällt keine Grunderwerbsteuer an. Notar- und Grundbuchkosten entstehen trotzdem. Bei einer gemischten Schenkung gilt die Befreiung ebenfalls für Verwandte in gerader Linie.

Was passiert mit der Schenkung, wenn das Kind sich scheiden lässt?

Eine Schenkung von den Eltern gehört grundsätzlich nicht zum Zugewinn, der Wertzuwachs während der Ehe aber unter Umständen schon. Ein Rückforderungsrecht für den Scheidungsfall gibt zusätzliche Sicherheit. Den passenden Wortlaut formuliert der Notar.

Ist ein Verkauf in Puchheim sinnvoll, wenn die Kinder weit weg wohnen?

Häufig ja, weil sich Kinder aus der Ferne kaum um Haus und Mieter kümmern können. Der Erlös lässt sich gerecht verteilen. Für Erben, die später entscheiden müssen, gibt es den Beitrag geerbtes Haus verkaufen, wenn Sie woanders wohnen.

Darf ich eine Schenkung in Puchheim wieder rückgängig machen?

Nur in den Fällen, die im Vertrag oder im Gesetz vorgesehen sind, etwa bei eigener Verarmung oder grobem Undank. Ohne vereinbarte Rückforderungsrechte ist der Spielraum gering. Deshalb gehören diese Rechte in jeden Schenkungsvertrag.

Brauche ich für die Schenkung eine Wertermittlung?

Das Finanzamt ermittelt den Wert für die Schenkungsteuer nach eigenen Regeln. Eine Marktbewertung hilft trotzdem, weil sie für Ausgleichszahlungen unter Geschwistern eine faire Grundlage bietet. Liegt der Wert des Finanzamts deutlich darüber, kann ein Gutachten helfen.

Was ist mit einer Einliegerwohnung im Haus in Puchheim?

Gibt es eine Einliegerwohnung, lassen sich Eltern und Kind unter einem Dach organisieren. Das macht eine Schenkung mit Wohnrecht oft einfacher. Hinweise zu solchen Häusern finden Sie im Beitrag Haus mit Einliegerwohnung in Puchheim verkaufen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Sprechen Sie zuerst mit allen Kindern über deren Pläne und über Ihre eigenen Wünsche für die kommenden Jahre. Lassen Sie danach den Wert des Hauses ermitteln und vereinbaren Sie Termine mit Notar und Steuerberater. Für eine fundierte Wertgrundlage und ein Gespräch über die Verkaufsvariante wenden Sie sich an Monika Graef.