Ein Haus mit Einliegerwohnung in Puchheim verkaufen Sie am besten, wenn drei Fragen geklärt sind: Ist die zweite Wohnung baurechtlich genehmigt, ist sie vermietet, und wie sind Zähler und Kosten getrennt. Davon hängt ab, ob Käufer die Wohnung als Einnahmequelle, als Platz für Eltern oder erwachsene Kinder oder lediglich als zusätzlichen Raum einplanen können.
Das Wichtigste in Kürze
- Nur eine genehmigte Wohnung darf als Wohnung angeboten werden. Die Bauakte liegt beim Landratsamt Fürstenfeldbruck.
- Ein bestehender Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über.
- Für Käufer gelten die Nachrüstpflichten des GModG innerhalb von zwei Jahren auch bei selbst bewohnten Zweifamilienhäusern.
- Getrennte Zähler für Strom, Wasser und Heizung erleichtern Käufern die Kalkulation.
- Die Zielgruppe ist breit: Mehrgenerationenfamilien, Käufer mit Mieteinnahme als Finanzierungsbaustein, Selbstständige mit Büro im Haus.
Ist Ihre Einliegerwohnung genehmigt?
Das ist die wichtigste Frage, und sie lässt sich nur mit der Bauakte beantworten. Viele Häuser in Puchheim wurden in den Jahrzehnten nach dem Krieg gebaut und später erweitert. Aus einem Hobbykeller wurde eine kleine Wohnung, aus dem Dachboden ein Apartment für die Tochter. Nicht immer wurde dafür eine Nutzungsänderung beantragt.
Fordern Sie beim Landratsamt Fürstenfeldbruck Akteneinsicht an. Dort sehen Sie, ob das Haus als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder als Zweifamilienhaus genehmigt ist. Weicht der Bestand von der Genehmigung ab, gibt es mehrere Wege: eine nachträgliche Genehmigung beantragen, die Räume ehrlich als Hobby- oder Gästeräume anbieten oder die Frage offen mit dem Käufer besprechen. Verschweigen ist keine Option. Was Sie offenlegen müssen, beschreibt der Ratgeber zum Offenlegen von Mängeln beim Hausverkauf in Puchheim.
Woran Behörden und Banken eine Wohnung erkennen
Als eigenständige Wohnung gilt in der Regel eine abgeschlossene Einheit mit eigener Küche oder Kochgelegenheit, eigenem Bad und eigenem Zugang. Bei Kellerwohnungen kommen Anforderungen an Raumhöhe, Belichtung und Rettungswege hinzu. Ob diese erfüllt sind, prüft die Bauaufsicht.
Was gilt, wenn die Wohnung vermietet ist?
Der Mieter bleibt. Mit dem Eigentumswechsel tritt der Käufer in den Mietvertrag ein, so regelt es § 566 BGB. Er übernimmt Miete, Kaution und alle Pflichten.
Will der Käufer die Wohnung selbst nutzen, etwa für seine Eltern, muss er sich an die gesetzlichen Kündigungsregeln halten. In einem Haus mit nur zwei Wohnungen, in dem der Vermieter selbst wohnt, gelten erleichterte Kündigungsmöglichkeiten. Ob und wann sie greifen, sollte der Käufer mit einem Anwalt klären. Sie als Verkäufer sollten wissen, welche Absichten der Käufer hat, und den Mieter rechtzeitig über den geplanten Verkauf informieren.
Halten Sie diese Unterlagen bereit:
- Mietvertrag mit allen Nachträgen
- Nachweis über die Mietkaution
- Letzte Betriebskostenabrechnung
- Übersicht über Mieterhöhungen der letzten Jahre
Welche Käufer interessieren sich für ein solches Haus?
| Käufergruppe | Was sie an der Einliegerwohnung schätzt | Worauf sie achtet |
|---|---|---|
| Mehrgenerationenfamilie | Eltern oder Kinder wohnen nah und doch getrennt | Barrierearmut, eigener Eingang |
| Käufer mit Finanzierungsbedarf | Mieteinnahmen erleichtern die Rate | Höhe und Sicherheit der Miete, Mietvertrag |
| Selbstständige | Büro oder Praxis mit eigenem Zugang | Baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung |
| Familien mit Wachstumsplänen | Späterer Platz für Jugendliche | Verbindung zur Hauptwohnung |
In Puchheim, wo viele Käufer täglich mit der S4 nach München pendeln, ist die Kombination aus Familienhaus und Mieteinnahme für manche ein wesentlicher Grund, sich das Haus überhaupt leisten zu können. Wer ein Haus für mehrere Generationen sucht, findet Hinweise im Ratgeber zum Mehrgenerationenhaus in Puchheim.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Puchheim zu verkaufen? Monika Graef nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 089 85837861
Wie bereiten Sie Haus und Wohnung auf die Besichtigung vor?
Zeigen Sie beide Wohnungen einzeln und erklären Sie die Verbindung: Gibt es eine Tür zwischen den Einheiten, getrennte Eingänge, einen gemeinsamen Garten? Halten Sie für jede Wohnung einen eigenen Grundriss bereit. Wer die Zählerstände und Abrechnungen getrennt vorlegen kann, beantwortet die häufigste Rechenfrage gleich mit.
Ist die Wohnung vermietet, vereinbaren Sie Besichtigungstermine mit dem Mieter. Ein freundliches Verhältnis zum Mieter hilft, weil Käufer oft wissen möchten, wer dort wohnt. Persönliche Daten des Mieters geben Sie nur mit seinem Einverständnis weiter.
Wie wird ein solches Haus bewertet?
Für die Bewertung zählt, wie Käufer das Haus nutzen können. Eine genehmigte, vermietete Einliegerwohnung fließt mit ihrem Ertrag ein, eine leere Wohnung eher über die zusätzliche Wohnfläche und die Flexibilität. Ist die Nutzung ungeklärt, rechnen Käufer mit Aufwand und Risiko.
Auch Grundstück und Bodenrichtwert spielen mit, den der Gutachterausschuss am Landratsamt Fürstenfeldbruck veröffentlicht. Einen ersten Anhaltspunkt liefert der Immobilienwert-Rechner, die genaue Einschätzung erfordert eine Besichtigung beider Wohnungen.
Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Puchheim?
Monika Graef prüft mit Ihnen anhand der Bauakte, wie die zweite Wohnung genehmigt ist, und bewertet das Haus entsprechend. Sie spricht die passenden Käufergruppen an, stimmt Besichtigungen mit Mietern ab und bereitet die Unterlagen für den Notar vor. Am Anfang steht eine kostenlose Bewertung Ihres Hauses. Allgemeine Informationen zum Ablauf finden Sie im Ratgeber zum Haus verkaufen in Puchheim.
Häufige Fragen zur Einliegerwohnung in Puchheim
Darf ich die Einliegerwohnung in Puchheim als Wohnung bewerben, wenn keine Genehmigung vorliegt?
Nein. Ohne Genehmigung sollten Sie die Räume entsprechend ihrer genehmigten Nutzung bezeichnen und die tatsächliche Nutzung offen ansprechen.
Steigert eine vermietete Einliegerwohnung den Preis?
Das hängt von Käufer und Miete ab. Für Kapitalanleger und Käufer mit Finanzierungsbedarf ist sie ein Plus, für Familien, die das ganze Haus nutzen wollen, eher ein Hindernis.
Kann ich den Mieter vor dem Verkauf in Puchheim kündigen?
Nur aus einem gesetzlich anerkannten Grund. Der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund. Lassen Sie sich im Zweifel anwaltlich beraten.
Braucht jede Wohnung einen eigenen Energieausweis?
Der Energieausweis wird für das Gebäude ausgestellt, also für das ganze Haus mit beiden Wohnungen.
Muss die Einliegerwohnung in Puchheim eigene Zähler haben?
Vorgeschrieben ist das nicht in jedem Fall, für Käufer und Mieter ist es aber deutlich übersichtlicher. Ohne Zwischenzähler wird die Kostenverteilung oft zum Streitpunkt.
Kann der Käufer in Puchheim das Haus später in zwei Eigentumswohnungen aufteilen?
Das ist grundsätzlich möglich, braucht aber eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine notarielle Teilungserklärung. Die Bauaufsicht prüft dafür die baulichen Voraussetzungen.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Beantragen Sie Einsicht in die Bauakte und legen Sie Mietvertrag und Abrechnungen bereit. Danach lässt sich klären, wie das Haus am besten angeboten wird. Vereinbaren Sie ein Gespräch mit Monika Graef oder rufen Sie an unter 089 85837861.
Ihr nächster Schritt in Puchheim
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