Grundstück in Planegg teilen und einen Teil verkaufen: Wie läuft das ab?

Wer in Planegg einen Teil seines Grundstücks verkaufen möchte, klärt zuerst beim Bauamt, ob auf der abgetrennten Fläche ein eigenes Haus zulässig ist und ob das bestehende Gebäude nach der Teilung weiterhin den Bauvorschriften entspricht. Anschließend vermisst das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung die neue Grenze, und das Grundbuchamt beim Amtsgericht München bildet ein eigenes Flurstück. Erst dann lässt sich die Teilfläche mit notariellem Vertrag verkaufen.

Für welche Grundstücke kommt eine Teilung in Frage?

In Planegg stehen viele ältere Häuser auf Grundstücken, die für heutige Verhältnisse großzügig geschnitten sind. Häufig liegt das Haus vorn an der Straße, dahinter erstreckt sich ein langer Garten mit Obstbäumen, Gemüsebeeten und einer Gartenhütte. Die Kinder sind ausgezogen, die Pflege wird mühsam. Genau hier entsteht der Gedanke, den hinteren Teil abzugeben und im vertrauten Haus zu bleiben.

Auch Eckgrundstücke mit zwei Straßenseiten eignen sich oft gut, weil jede Teilfläche einen eigenen Zugang erhält. Schwieriger wird es bei schmalen Grundstücken, auf denen das Haus mittig steht, oder bei dichtem Baumbestand. Wenn Sie lieber das ganze Anwesen verkaufen möchten, lesen Sie den Beitrag zum Haus mit großem Garten in Planegg.

Welche Schritte führen zur verkaufsfähigen Teilfläche?

Die Teilung folgt einer festen Reihenfolge. Wer einen Schritt überspringt, riskiert, dass später nachgebessert werden muss.

1. Baurecht klären. Anruf im Bauamt der Gemeinde Planegg, Einsicht in den Bebauungsplan oder Einschätzung nach § 34 BauGB.
2. Teilungsskizze erstellen. Ein Architekt zeichnet, wo die Grenze verlaufen kann, damit beide Teile bebaubar sind und das Bestandshaus Abstände einhält.
3. Vorbescheid beantragen. Für Rechtssicherheit stellt der Architekt eine Bauvoranfrage beim Landratsamt München zur Bebaubarkeit der neuen Fläche.
4. Bank informieren. Sie benötigen eine Zusage, dass die Grundschuld für die Teilfläche gelöscht oder freigegeben wird.
5. Vermessung beauftragen. Das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung legt die neue Grenze fest und erstellt die Unterlagen für das Grundbuch.
6. Notarvertrag schließen. Der Kaufvertrag kann schon vor der Vermessung geschlossen werden, die Fläche wird dann nach Lageplan beschrieben.
7. Grundbuch fortführen. Nach der Vermessung wird das neue Flurstück gebildet und auf den Käufer umgeschrieben.

Gibt es eine Teilungsgenehmigung?

Eine generelle Teilungsgenehmigung gibt es nach dem Baugesetzbuch heute nur noch in bestimmten Fällen, etwa wenn die Gemeinde eine entsprechende Satzung erlassen hat. Fragen Sie das Bauamt danach. Unabhängig davon gilt: Durch die Teilung dürfen keine Verhältnisse entstehen, die den Bauvorschriften widersprechen.

Was muss für das bestehende Haus geregelt sein?

Die Teilung verändert die Rahmenbedingungen für Ihr eigenes Haus. Prüfen Sie diese Punkte mit Ihrem Architekten:

Für den Hausverkauf später zählt, dass diese Regelungen klar dokumentiert sind. Ein Käufer Ihres Hauses wird fragen, warum der Nachbar über Ihren Grund fahren darf. Die Antwort sollte im Grundbuch stehen.

Wie lösen Sie das Thema Zufahrt?

Bei einer Teilung in vorderes und hinteres Grundstück entsteht ein sogenanntes Hinterliegergrundstück. Es braucht einen gesicherten Zugang für Fußgänger, Fahrzeuge und Rettungsdienste. Zwei Wege sind üblich.

Eigener Zufahrtsstreifen. Ein schmaler Streifen wird Teil des hinteren Grundstücks. Das sogenannte Pfeifenstielgrundstück hat den Vorteil, dass keine Rechte Dritter nötig sind. Der Streifen geht aber von Ihrer Fläche ab.

Dienstbarkeit. Das hintere Grundstück erhält ein Geh- und Fahrtrecht über Ihren Grund. Die Fläche bleibt Ihr Eigentum, Sie müssen aber Verkehr dulden. Regeln Sie, wer Winterdienst, Beleuchtung und Instandhaltung übernimmt.

Für Leitungen gilt Ähnliches. Sprechen Sie mit der Gemeinde über die Anschlüsse an Wasser und Kanal. Für neue Anschlüsse können Beiträge anfallen.

Welche Rolle spielt die finanzierende Bank?

Ist auf Ihrem Grundstück eine Grundschuld eingetragen, lastet sie auf der gesamten Fläche. Der Käufer der Teilfläche will aber ein lastenfreies Grundstück. Die Bank muss deshalb eine Pfandfreigabe erklären. Sie wird prüfen, ob das verbleibende Grundstück mit Haus noch ausreichend Sicherheit für Ihr Darlehen bietet.

Rufen Sie früh bei Ihrer Bank an. Manche Banken verlangen eine Teiltilgung aus dem Verkaufserlös. Die Abwicklung übernimmt der Notar, der die Freigabe anfordert und den Kaufpreis erst auszahlt, wenn die Löschung gesichert ist.

Wer kauft eine Teilfläche in Planegg?

Für ein Baugrundstück im Würmtal interessieren sich vor allem Bauherren, die ein Einfamilienhaus planen, sowie Bauträger, die ein Doppelhaus errichten möchten. Familienangehörige kommen ebenfalls in Frage, etwa ein Kind, das neben den Eltern bauen will. Für Bauträger zählt die mögliche Bebauung, für private Bauherren eher Lage, Ruhe und Nachbarschaft.

Ein Verkauf an einen Projektentwickler hat eigene Spielregeln, die der Beitrag zum Grundstück an einen Bauträger verkaufen in Planegg beschreibt. Allgemeine Hinweise zum Verkauf von Bauland finden Sie im Text zum Grundstück verkaufen in Planegg.

Wie wirkt sich die Teilung auf den Wert aus?

Der Wert der Teilfläche richtet sich nach ihrer Bebaubarkeit, nach Zuschnitt, Zufahrt und Lage. Ein Hinterliegergrundstück wird anders bewertet als eine Fläche mit eigener Straßenfront. Der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses beim Landratsamt München, abrufbar im BayernAtlas, ist ein Ausgangspunkt. Er bezieht sich aber auf ein typisches Grundstück der Zone.

Gleichzeitig verändert sich der Wert Ihres Hauses, weil der Garten kleiner wird und eventuell ein neuer Nachbar näher heranrückt. Eine kostenlose Immobilienbewertung in Planegg zeigt beide Seiten. Auf dieser Grundlage lässt sich entscheiden, ob Teilung oder Gesamtverkauf für Sie günstiger ist.

Welche Alternativen gibt es zur realen Teilung?

Lässt sich das Grundstück baurechtlich schlecht teilen, gibt es andere Wege.

• Aufteilung nach Wohnungseigentumsgesetz. Das Grundstück bleibt ungeteilt, es entstehen zwei Einheiten mit Sondernutzungsrechten am Garten. Das ist bei Doppelhausprojekten verbreitet, schafft aber eine Eigentümergemeinschaft.
• Erbbaurecht. Sie bleiben Eigentümer des Grundes und räumen einem Bauherrn das Recht ein, dort zu bauen. Sie erhalten einen laufenden Erbbauzins.
• Gesamtverkauf. Das ganze Grundstück mit Haus wird verkauft, und Sie ziehen in eine kleinere Immobilie.

Das Baurecht für Ihr Grundstück in Planegg zu prüfen ist bei jeder dieser Varianten der erste Schritt.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Planegg?

Monika Graef bespricht mit Ihnen, ob eine Teilung für Ihr Grundstück realistisch ist, und ermittelt den Wert der Teilfläche und des verbleibenden Hauses. Sie spricht Bauherren und Bauträger an, die für die Fläche in Frage kommen, und stimmt Termine mit Architekt, Vermessung und Notar ab. Ihr Büro liegt in der Pasinger Straße 58 in Gräfelfing. Mehr über ihre Arbeit im Ort erfahren Sie auf der Seite Immobilienmakler in Planegg.

Häufige Fragen zur Grundstücksteilung in Planegg

Wie groß muss ein Grundstück in Planegg für eine Teilung sein?

Eine feste Mindestgröße gibt es nicht. Entscheidend ist, ob auf beiden Teilen eine zulässige Bebauung möglich bleibt. Das klärt das Bauamt oder ein Vorbescheid.

Kann ich das Grundstück verkaufen, bevor die Vermessung abgeschlossen ist?

Ja. Der Notar beschreibt die Teilfläche dann nach einem Lageplan. Die endgültige Größe wird nach der Vermessung festgestellt, und der Kaufpreis kann nach Fläche angepasst werden.

Wer bezahlt die Vermessung bei einer Teilung in Planegg?

Üblicherweise der Verkäufer als Auftraggeber. Im Kaufvertrag kann eine andere Verteilung vereinbart werden.

Muss mein Nachbar der Teilung zustimmen?

In der Regel nicht. Eine Zustimmung kann nötig werden, wenn Sie Abstandsflächen auf sein Grundstück übernehmen oder seine Rechte im Grundbuch betroffen sind.

Darf ich den abgetrennten Garten in Planegg an mein Kind verschenken?

Ja, das ist eine Schenkung einer Teilfläche mit denselben Schritten. Hinweise zu steuerlichen Folgen und Rückforderungsrechten gibt Ihnen der Notar.

Was passiert mit der Grundsteuer nach der Teilung?

Für beide Grundstücke wird die Grundsteuer neu festgesetzt. Das Finanzamt erhält die Information über die Fortführung des Katasters.

Welche Unterlagen brauche ich für das erste Gespräch beim Bauamt in Planegg?

Grundbuchauszug, Flurkarte, Lageplan mit dem bestehenden Haus und eine grobe Skizze, wo Sie sich die neue Grenze vorstellen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Klären Sie mit dem Bauamt und einem Architekten, ob die Teilung baurechtlich trägt, und sprechen Sie mit Ihrer Bank über die Freigabe. Wenn Sie wissen möchten, welchen Wert Teilfläche und Haus jeweils haben, vereinbaren Sie ein Gespräch über die Kontaktseite von Graef Immobilien.