Zweitwohnung in Tutzing verkaufen: Was gilt bei Steuer und Ablauf?

Beim Verkauf einer Zweitwohnung in Tutzing entscheidet zuerst die Steuerfrage: Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein, es sei denn, Sie haben die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt. Ob die Nutzung als Wochenend- oder Ferienwohnung dafür ausreicht, prüft Ihr Steuerberater im Einzelfall. Für den Ablauf brauchen Sie vor allem eine verlässliche Vertretung vor Ort, weil viele Eigentümer nicht ständig am Starnberger See sind.

Wann ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei?

Private Veräußerungsgeschäfte mit Immobilien sind nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei. Innerhalb dieser Frist bleibt der Verkauf ebenfalls steuerfrei, wenn Sie die Wohnung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Diese Ausnahme ist für Zweitwohnungen interessant, denn auch eine Wohnung, die Sie neben Ihrem Hauptwohnsitz regelmäßig selbst nutzen, kann darunterfallen.

Kompliziert wird es, wenn Sie die Wohnung in Tutzing zwischendurch an Feriengäste vermietet haben. Dann ist die Nutzung nicht mehr ausschließlich eigen, und die Steuerfreiheit kann entfallen. Auch die Frage, ob Sie Abschreibungen geltend gemacht haben, wirkt sich auf die Berechnung aus.

Die Tabelle ersetzt keine Beratung. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie den Verkauf starten. Er braucht Kaufvertrag, Nachweise über Modernisierungskosten und eine Übersicht, wann Sie die Wohnung wie genutzt haben.

Welche Nachweise zur Eigennutzung sollten Sie sammeln?

Wer eine Eigennutzung belegen will, braucht mehr als die eigene Aussage. Hilfreich sind:

• Meldebescheinigung über den Zweitwohnsitz
• Strom-, Internet- und Rundfunkverträge auf Ihren Namen
• Rechnungen für Handwerker und Reinigungen während Ihrer Aufenthalte
• Nachweise über die Zweitwohnungsteuer, falls die Gemeinde eine erhebt
• Verzicht auf Vermietungsplattformen in dem Zeitraum

Ob die Gemeinde Tutzing eine Zweitwohnungsteuer erhebt und welche Unterlagen dort vorliegen, erfragen Sie direkt im Rathaus.

Wie verkaufen Sie, wenn Sie nicht vor Ort wohnen?

Viele Eigentümer von Zweitwohnungen leben in München, in anderen Bundesländern oder im Ausland. Sie kommen nur für einige Wochen im Jahr an den See. Den Verkauf aus der Ferne zu organisieren, verlangt eine gute Vorbereitung.

1. Legen Sie einen Satz Schlüssel bei einer Vertrauensperson oder dem Makler ab.
2. Stellen Sie die Unterlagen digital bereit, damit Käufer und Notar sie anfordern können.
3. Klären Sie, wer bei Besichtigungen anwesend ist und wer Fragen zur Wohnung beantwortet.
4. Erteilen Sie bei Bedarf eine notarielle Vollmacht für den Beurkundungstermin.
5. Organisieren Sie die Übergabe mit Protokoll und Zählerständen.

Leben Sie dauerhaft im Ausland, finden Sie weitere Hinweise im Beitrag zum Verkauf mit Wohnsitz im Ausland aus Tutzing.

Eine Vollmacht richtig aufsetzen

Eine notariell beurkundete oder beglaubigte Vollmacht erlaubt einer anderen Person, den Kaufvertrag in Ihrem Namen zu unterschreiben. Formulieren Sie sie so eng, wie es geht, etwa auf den Verkauf dieser einen Wohnung zu einem bestimmten Mindestpreis. Ihr Notar am Wohnort kann sie aufnehmen und an den Notar in der Region schicken.

Was passiert mit Möbeln und Inventar?

Zweitwohnungen sind oft komplett eingerichtet. Käufer, die selbst eine Wohnung für Wochenenden am See suchen, übernehmen Möbel und Küche gern. Wer die Wohnung dauerhaft bewohnen will, möchte dagegen leere Räume.

Klären Sie früh, was Sie mitnehmen möchten. Bieten Sie den Rest als Option an und halten Sie das Ergebnis in einer Inventarliste fest, die dem Kaufvertrag beiliegt. Ob ein Teil des Kaufpreises auf das Inventar entfällt und wie das steuerlich wirkt, beantwortet Ihr Steuerberater.

Welche Unterlagen braucht der Käufer?

Die Unterlagen entsprechen denen jeder Eigentumswohnung. Handelt es sich um eine Wohnung in einer Gemeinschaft, gehören Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung dazu. Eine Liste finden Sie im Beitrag zu den WEG-Unterlagen für Tutzing. Ist eine Zustimmung des Verwalters nötig, lesen Sie den Text zur Verwalterzustimmung in Tutzing. Dazu kommen Grundbuchauszug vom Amtsgericht Starnberg und der Energieausweis, der bei der Besichtigung vorliegen muss.

Was ist nach dem Verkauf zu erledigen?

Nach der Übergabe melden Sie den Zweitwohnsitz beim Einwohnermeldeamt ab. Kündigen Sie Strom, Internet und Versicherungen oder lassen Sie sie, wo möglich, auf den Käufer übergehen. Informieren Sie die Gemeinde, falls Sie Zweitwohnungsteuer gezahlt haben. Und denken Sie daran, Ihren Steuerberater über den Verkauf zu informieren, auch wenn Sie von einer steuerfreien Veräußerung ausgehen.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Tutzing?

Monika Graef übernimmt für Eigentümer, die nicht vor Ort sind, die Organisation der Besichtigungen und hält Sie über jede Anfrage auf dem Laufenden. Sie bereitet das Exposé vor, stimmt die Unterlagen mit der Hausverwaltung ab und koordiniert den Notartermin. Ihr Büro liegt in Gräfelfing, betreut werden Eigentümer im Münchner Westen, im Würmtal und am Starnberger See. Den Wert Ihrer Wohnung ermitteln Sie über die kostenlose Immobilienbewertung.

Häufige Fragen zum Verkauf einer Zweitwohnung in Tutzing

Gilt meine Ferienwohnung in Tutzing als selbst genutzt?

Nur wenn Sie sie ausschließlich selbst bewohnt haben. Bei zeitweiser Vermietung an Gäste prüft Ihr Steuerberater, ob die Ausnahme noch greift.

Muss ich zum Notartermin nach Tutzing kommen?

Mit einer notariellen Vollmacht kann eine Vertrauensperson für Sie unterschreiben. Alternativ beurkunden Sie Ihre Erklärung bei einem Notar an Ihrem Wohnort.

Wer zeigt meine Zweitwohnung in Tutzing, wenn ich nicht da bin?

Eine Vertrauensperson aus der Nachbarschaft oder Ihr Makler. Sorgen Sie dafür, dass die Person alle Fragen zu Ausstattung und Hausgemeinschaft beantworten kann.

Kann ich die Wohnung mit Mietern verkaufen?

Ja, ein bestehender Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über. Das spricht eher Kapitalanleger an als Selbstnutzer.

Wann melde ich den Zweitwohnsitz in Tutzing ab?

Nach dem Auszug, sobald Sie die Wohnung nicht mehr nutzen. Die Abmeldung erfolgt beim Einwohnermeldeamt der Gemeinde.

Was passiert mit bereits bezahlter Zweitwohnungsteuer?

Ob eine anteilige Erstattung möglich ist, regelt die Satzung der Gemeinde. Fragen Sie dort nach Ihrer Abmeldung.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Klären Sie zuerst mit Ihrem Steuerberater die Steuerfrage und ordnen Sie Ihre Nachweise. Danach lässt sich der Verkauf planen. Weitere Hinweise finden Sie im Beitrag zum Wohnungsverkauf in Tutzing. Für ein Gespräch erreichen Sie Monika Graef über die Kontaktseite.