Wohnung in Mammendorf verkaufen: Was müssen Eigentümer beachten?

Beim Verkauf einer Wohnung in Mammendorf stehen die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft im Mittelpunkt: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung. Ist die Wohnung vermietet, übernimmt der Käufer den Mietvertrag. Wer beides früh klärt und die Fragen zu Rücklage und geplanten Arbeiten am Haus beantworten kann, verkauft ohne böse Überraschungen.

Wer kauft in Mammendorf eine Wohnung?

Eigentumswohnungen sind in Mammendorf seltener als Häuser. Das prägt die Nachfrage. Ältere Menschen aus dem Ort, die ihr Haus aufgeben, suchen eine kleinere Wohnung in vertrauter Umgebung, möglichst mit Aufzug oder im Erdgeschoss. Junge Paare und Alleinstehende, die in München arbeiten, schätzen die S3 mit dem Einstieg an der Endhaltestelle. Kapitalanleger interessieren sich für vermietete Wohnungen mit solider Gemeinschaft.

Für Ihr Exposé heißt das: Beschreiben Sie, was für diese Gruppen zählt. Bei Senioren sind es Stufen, Aufzug, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte. Bei Pendlern die Entfernung zum Bahnhof und ein Fahrradkeller. Bei Anlegern Miete, Mietdauer und Zustand des Gemeinschaftseigentums.

Welche Unterlagen fordern Sie beim Verwalter an?

Rufen Sie den Verwalter früh an und bitten Sie um die folgenden Dokumente. Manche liegen Ihnen schon vor, oft fehlen aber die älteren Protokolle.

Grundbuchauszug und gegebenenfalls Abschriften aus den Grundakten erhalten Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Fürstenfeldbruck. Eine ausführliche Liste mit Erklärungen finden Sie im Beitrag zu den WEG-Unterlagen beim Wohnungsverkauf in Mammendorf.

Was bedeuten die Protokolle für den Preis?

Käufer lesen Protokolle genauer als Verkäufer denken. Steht dort, dass die Gemeinschaft über ein neues Dach oder neue Fenster spricht, rechnen sie mit Kosten. Ist eine Sonderumlage beschlossen, wollen sie wissen, wer sie zahlt.

Regeln Sie das im Kaufvertrag. Üblich ist, dass bereits fällige Beträge der Verkäufer trägt und spätere der Käufer. Abweichungen sind möglich und Verhandlungssache. Wie Sie mit einer beschlossenen Umlage umgehen, beschreibt der Beitrag zum Wohnungsverkauf mit Sonderumlage in Mammendorf.

Eine gut gefüllte Erhaltungsrücklage wirkt dagegen beruhigend. Erwähnen Sie sie im Exposé, sofern der Vermögensbericht das hergibt.

Was gilt, wenn Ihre Wohnung vermietet ist?

Der Käufer tritt in den Mietvertrag ein. Miete, Kaution und Kündigungsfristen bleiben, wie sie sind. Das zieht vor allem Kapitalanleger an. Selbstnutzer schreckt es eher ab, weil eine Kündigung wegen Eigenbedarfs Zeit braucht und an Bedingungen geknüpft ist.

Vorkaufsrecht des Mieters

Wurde das Haus erst nach dem Einzug Ihres Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt und ist dies der erste Verkauf seitdem, darf der Mieter nach § 577 BGB zu den Bedingungen des Kaufvertrags einsteigen. Der Notar informiert ihn nach der Beurkundung. Planen Sie diese Frist ein.

Besichtigungen mit Mieter

Sprechen Sie Termine frühzeitig mit dem Mieter ab. Er muss Besichtigungen nach Ankündigung dulden, aber in einem zumutbaren Rahmen. Ein freundliches Gespräch vorab hilft mehr als jeder Paragraf. Manche Mieter interessieren sich selbst für den Kauf.

Falls Sie überlegen, die Wohnung lieber weiter zu vermieten, finden Sie Informationen auf der Seite Immobilie vermieten.

Wie präsentieren Sie eine leere Wohnung?

Leere Räume wirken auf Fotos kleiner und kälter. Wenn Sie bereits ausgezogen sind, lassen Sie wenige Möbel stehen oder stellen einige wenige Stücke hinein: einen Tisch mit Stühlen, ein Bett, eine Leuchte. Käufer verstehen so schneller, wie groß ein Zimmer wirklich ist.

Kleine Arbeiten lohnen sich. Frisch gestrichene Wände, ausgetauschte Silikonfugen im Bad und funktionierende Rollläden kosten wenig. Sie verhindern, dass Käufer über Kleinigkeiten den Preis drücken.

Welche Fragen stellen Käufer bei der Besichtigung?

Wer schon mehrere Wohnungen angesehen hat, fragt gezielt. Bereiten Sie Antworten vor.

• Wie hoch ist das Hausgeld, und was ist darin enthalten?
• Gibt es beschlossene Arbeiten oder eine Sonderumlage?
• Wie alt ist die Heizung im Haus, und wie wird abgerechnet?
• Gehört ein Stellplatz oder eine Garage dazu, und ist er im Grundbuch gesichert?
• Darf man vermieten oder Haustiere halten?
• Wie sind die Nachbarn, gibt es Streit in der Gemeinschaft?

Bei der letzten Frage hilft Ehrlichkeit. Ein Protokoll mit langen Auseinandersetzungen liest der Käufer ohnehin.

Wie ermitteln Sie den Wert Ihrer Wohnung?

Bei Wohnungen ist das Vergleichswertverfahren üblich. Weil es in Mammendorf weniger Wohnungsverkäufe gibt als in größeren Orten, zieht eine sorgfältige Bewertung auch Angebote aus Nachbargemeinden wie Maisach heran. Lage im Haus, Stockwerk, Balkon oder Garten, Zustand des Gemeinschaftseigentums und Rücklage verändern den Wert.

Eine erste Orientierung gibt die kostenlose Immobilienbewertung. Wie der Termin abläuft, steht im Beitrag zur Immobilienbewertung in Mammendorf. Wer vergleichen will, findet Hinweise im Ratgeber zum Wohnungsverkauf in Maisach.

Was regelt der Kaufvertrag bei einer Eigentumswohnung?

Neben Preis und Übergabe gehören einige wohnungsspezifische Punkte hinein. Dazu zählen die Verteilung von Hausgeld und Abrechnungsergebnissen, der Umgang mit beschlossenen Umlagen, die Übertragung des Anteils an der Erhaltungsrücklage und mitverkaufte Stellplätze oder Kellerräume. Der Notar setzt diese Punkte auf Grundlage Ihrer Angaben.

Wie bei Häusern wird die Haftung für Sachmängel meist ausgeschlossen. Bekannte Schäden in der Wohnung, etwa ein Wasserschaden im Bad, legen Sie offen.

Welche Kosten bleiben beim Verkäufer?

Die Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumswechsel trägt üblicherweise der Käufer. Bei Ihnen verbleiben einige Posten, die Sie früh einplanen sollten. Hat Ihre Bank eine Grundschuld eingetragen, zahlen Sie deren Löschung. Lösen Sie ein laufendes Darlehen vorzeitig ab, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Prüfen Sie dazu den Darlehensvertrag und sprechen Sie mit Ihrem Berater, bevor Sie einen Termin festlegen.

Manche Verwalter berechnen für die Zustimmung zum Verkauf oder für die Zusammenstellung der Unterlagen eine Gebühr. Das steht im Verwaltervertrag. Fehlt ein gültiger Energieausweis für das Gebäude, muss die Gemeinschaft ihn erstellen lassen.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Mammendorf?

Monika Graef von Graef Immobilien in Gräfelfing betreut Eigentümer von Wohnungen und Häusern im Landkreis Fürstenfeldbruck. Sie fordert die Unterlagen beim Verwalter an, wertet die Protokolle aus, erstellt das Exposé und begleitet Besichtigungen, auch in vermieteten Wohnungen. Den Vertragsentwurf geht sie vor dem Notartermin mit Ihnen durch.

Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf in Mammendorf

Muss die Eigentümergemeinschaft dem Verkauf meiner Wohnung in Mammendorf zustimmen?

Die Gemeinschaft als Ganzes nicht. Steht in der Teilungserklärung aber eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG, muss der Verwalter zustimmen. Er darf sie nur aus wichtigem Grund verweigern.

Wer zahlt das Hausgeld im Monat des Verkaufs?

Üblich ist eine Aufteilung zum Tag des Besitzübergangs. Bis dahin zahlen Sie, danach der Käufer. Der Kaufvertrag regelt das.

Kann ich meine vermietete Wohnung in Mammendorf leer verkaufen?

Nur wenn der Mieter auszieht. Eine Kündigung für einen Verkauf ist nicht möglich. Manche Eigentümer einigen sich mit dem Mieter auf einen Auszug.

Bekomme ich meinen Anteil an der Erhaltungsrücklage zurück?

Nein. Die Rücklage gehört der Gemeinschaft. Sie steigert aber den Wert der Wohnung und kann bei der Preisbildung berücksichtigt werden.

Was passiert mit dem Tiefgaragenplatz in Mammendorf beim Verkauf?

Ist er als eigenes Teileigentum eingetragen, wird er im Vertrag mitverkauft. Bei einem Sondernutzungsrecht geht er automatisch mit der Wohnung über.

Braucht eine Wohnung in Mammendorf einen eigenen Energieausweis?

Der Energieausweis gilt für das ganze Gebäude. Den Ausweis stellt in der Regel die Verwaltung bereit.

Wie gehen Sie den Verkauf Ihrer Wohnung an?

Holen Sie die Unterlagen beim Verwalter ein und lassen Sie den Wert ermitteln. Für ein persönliches Gespräch zu Ihrer Wohnung in Mammendorf erreichen Sie Monika Graef über die Kontaktseite oder unter 089 85837861.