Welche Mängel müssen Sie beim Hausverkauf in Schöngeising offenlegen?

Beim Hausverkauf in Schöngeising müssen Sie alle Mängel offenlegen, die Sie kennen und die ein Käufer bei einer normalen Besichtigung nicht ohne Weiteres selbst erkennt. Dazu zählen verdeckte Feuchtigkeit, frühere Wasserschäden, Schädlingsbefall, Altlasten, fehlende Genehmigungen und alles, was die Nutzung des Hauses spürbar beeinträchtigt. Der übliche Haftungsausschluss im Notarvertrag schützt Sie nur, wenn Sie nichts bewusst verschwiegen haben.

Was zählt rechtlich als Mangel?

Ein Mangel liegt vor, wenn das Haus nicht die Beschaffenheit hat, die vereinbart wurde oder die ein Käufer bei einem Gebäude dieses Alters erwarten darf. Ein Nachkriegshaus darf altersgemäße Abnutzung haben. Ein Keller, der bei Starkregen regelmäßig unter Wasser steht, ist ein Mangel.

Juristen unterscheiden zwei Arten:

• Sachmängel betreffen das Gebäude und das Grundstück selbst, etwa Risse in tragenden Wänden, Schimmel hinter Schränken oder eine undichte Dachrinne, die die Fassade durchfeuchtet.
• Rechtsmängel betreffen Rechte Dritter oder öffentlich-rechtliche Fragen, zum Beispiel eine eingetragene Dienstbarkeit, die das Bauen auf einem Gartenstück verhindert, oder ein Anbau, der nie genehmigt wurde.

Für beide gilt: Wenn Sie davon wissen und der Käufer es nicht ohne Weiteres sieht, sprechen Sie es an.

Welche Mängel müssen Sie in Schöngeising offenlegen?

Was ist mit sichtbaren Mängeln?

Ein deutlicher Riss in der Fassade, den jeder sieht, gilt meist als erkennbar. Verlassen Sie sich darauf aber nicht. Wenn der Riss auf ein Setzungsproblem hindeutet, das Sie kennen, gehört diese Information dazu. Die Faustregel: Was Sie selbst schon einmal einem Handwerker gezeigt haben, sollten Sie auch dem Käufer zeigen.

Woran erkennen Sie Mängel, an die Sie selbst nicht mehr denken?

Wer seit Jahrzehnten im eigenen Haus lebt, hat sich an vieles gewöhnt. Die Tür im Keller klemmt seit Jahren, die Ecke im Bad wird jedes Frühjahr neu gestrichen, der Ablauf im Hof läuft bei Gewitter über. All das kann für einen Käufer wichtig sein.

Gehen Sie das Haus systematisch durch, am besten mit einer zweiten Person:

1. Keller: Feuchtigkeit, Ausblühungen an den Wänden, Geruch, frühere Wasserschäden
2. Erdgeschoss und Obergeschoss: Risse, Fenster, Dichtungen, Bodenbeläge
3. Dach und Dachboden: Ziegel, Unterspannbahn, Dämmung, Spuren von Tieren
4. Haustechnik: Heizung, Leitungen, Elektrik, Abwasser
5. Außenanlagen: Garage, Stützmauern, Zäune, Bäume an der Grenze
6. Papiere: Bauakte, Rechnungen, Gutachten, Briefe von Nachbarn oder Behörden

Schreiben Sie alles auf, auch wenn es Ihnen unbedeutend vorkommt. Aussortieren können Sie später.

Wo erhalten Sie Auskünfte über Ihr Grundstück?

Manche Fragen lassen sich nur mit Unterlagen von Behörden klären. In Schöngeising sind die Ansprechpartner überschaubar.

• Bauakte und Genehmigungen: Landratsamt Fürstenfeldbruck als untere Bauaufsichtsbehörde. Hier sehen Sie, ob Anbau, Garage oder Dachgauben genehmigt sind.
• Altlasten: Die Umweltabteilung des Landratsamts gibt Auskunft, ob das Grundstück im Altlastenkataster erfasst ist.
• Überschwemmungsgebiete: Der BayernAtlas und der Kartendienst des Bayerischen Landesamts für Umwelt zeigen festgesetzte und ermittelte Überschwemmungsgebiete. Für Häuser im Bereich der Amper ist ein Blick dort sinnvoll.
• Grundbuch: Das Grundbuchamt am Amtsgericht Fürstenfeldbruck stellt Auszüge aus, auch über den Notar. In Abteilung II stehen Rechte wie Wege- oder Leitungsrechte.
• Grenzen und Vermessung: Das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung hilft bei Fragen zu Grenzpunkten.

Fehlende Baugenehmigungen sind bei älteren Häusern häufiger, als viele denken. Eine Terrasse wurde überdacht, der Dachboden ausgebaut, die Garage verlängert. Klären Sie früh, ob das genehmigungspflichtig war und ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist.

Wie legen Sie Mängel richtig offen?

Mündliche Hinweise in der Besichtigung sind schwer zu beweisen. Im Streitfall steht Aussage gegen Aussage. Sicherer ist dieser Weg:

• Führen Sie eine schriftliche Mängelliste mit kurzen Beschreibungen und Fotos.
• Übergeben Sie die Liste ernsthaften Interessenten vor dem Notartermin und lassen Sie sich den Empfang bestätigen.
• Bitten Sie den Notar, die bekannten Mängel im Kaufvertrag aufzuführen oder die Liste als Anlage beizufügen.
• Geben Sie vorhandene Gutachten und Rechnungen vollständig weiter.

Formulieren Sie sachlich und konkret. „Im Kellerraum an der Nordseite tritt bei Starkregen Feuchtigkeit an der Außenwand auf, zuletzt im vergangenen Sommer“ hilft dem Käufer mehr als „Keller teilweise feucht“. Eine präzise Angabe schützt auch Sie, weil später klar ist, was bekannt war.

Welche Rolle spielt der Haftungsausschluss?

Bei gebrauchten Häusern wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise ausgeschlossen. Der Käufer kauft das Haus, wie es steht und liegt. Dieser Ausschluss greift für Mängel, die Sie nicht kannten. Für verschwiegene Mängel greift er nicht. Was Sie im Vertrag ausdrücklich zusichern, etwa eine bestimmte Wohnfläche, gilt trotz Ausschluss. Mehr zur Vertragsgestaltung erklärt der Beitrag zum Gewährleistungsausschluss beim Hausverkauf in Fürstenfeldbruck.

Was passiert, wenn ein Mangel nach dem Verkauf auftaucht?

Entscheidend ist, ob Sie davon wussten. Ein Rohr, das nach dem Einzug des Käufers platzt, ohne dass es vorher Anzeichen gab, fällt unter den Haftungsausschluss. Anders ist es, wenn sich herausstellt, dass Sie den Schaden kannten. Typische Belege sind Rechnungen über provisorische Reparaturen, frisch überstrichene Stellen oder Aussagen von Nachbarn.

Der Käufer kann dann vom Vertrag zurücktreten, den Preis mindern oder Schadenersatz verlangen. Die Fristen für solche Ansprüche sind bei Arglist deutlich länger als bei gewöhnlichen Mängeln. Ein Rechtsstreit über ein verkauftes Haus belastet beide Seiten über lange Zeit.

Wie wirken sich offengelegte Mängel auf den Preis aus?

Ein bekannter Mangel ist für Käufer kalkulierbar. Sie holen ein Angebot für die Sanierung ein und berücksichtigen es in ihrem Gebot. Unbekannte Risiken dagegen machen vorsichtig und führen oft zu pauschalen Abschlägen. Haben Sie Kostenvoranschläge für die Beseitigung, legen Sie diese bei. Das gibt dem Gespräch eine sachliche Grundlage.

Eine vorab erstellte Bewertung berücksichtigt den Zustand von Anfang an. So startet der Verkauf mit einem Preis, der zum Haus passt. Wie viel Ihr Haus heute wert ist, ermitteln Sie über die Immobilienbewertung in Schöngeising. Wie Sie Zustand und Mängel im Exposé ehrlich darstellen, zeigt der Beitrag zum Exposé für Ihre Immobilie in Schöngeising.

Was gilt bei geerbten Häusern?

Erben kennen das Haus oft weniger gut als die verstorbenen Eltern. Offenlegen müssen sie, was sie selbst wissen. Wer aber Rechnungen über eine Kellersanierung in den Unterlagen findet, weiß ab diesem Moment davon. Gehen Sie die Ordner der Eltern deshalb gründlich durch, bevor Sie Interessenten einladen. Weitere Hinweise gibt der Ratgeber zum geerbten Haus in Schöngeising.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Schöngeising?

Monika Graef geht mit Ihnen vor der Vermarktung durch das Haus, spricht mögliche Schwachstellen an und hilft, die Unterlagen aus der Bauakte zu beschaffen. Mängel werden im Exposé und im Gespräch mit Käufern sachlich dargestellt, sodass der Notartermin ohne Überraschungen abläuft. Die Bewertung berücksichtigt den Zustand von Beginn an. Starten können Sie mit der kostenlosen Immobilienbewertung. Mehr zum Vorgehen beim Verkauf lesen Sie auf der Seite Immobilie verkaufen.

Häufige Fragen zu Mängeln beim Hausverkauf in Schöngeising

Muss ich einen reparierten Wasserschaden in Schöngeising noch erwähnen?

Ja, wenn er fachgerecht behoben wurde, sagen Sie das mit Rechnung dazu. Ist unklar, ob die Ursache beseitigt ist, gehört auch diese Unsicherheit in die Mängelliste.

Was gilt für Hochwasser an der Amper?

Wenn Ihr Grundstück bei Hochwasser schon betroffen war oder in einem Überschwemmungsgebiet liegt, sollten Sie das angeben. Einen Kartenauszug erhalten Sie im BayernAtlas.

Muss ich ein Gutachten erstellen lassen, bevor ich in Schöngeising verkaufe?

Eine Pflicht gibt es nicht. Bei älteren Häusern mit unklarem Zustand kann ein Bausachverständiger aber helfen, Mängel einzuordnen. Das Gutachten geben Sie dann an Interessenten weiter.

Reicht es, wenn der Käufer einen eigenen Gutachter mitbringt?

Ein Gutachter des Käufers entbindet Sie nicht von Ihrer Pflicht. Was Sie wissen, müssen Sie trotzdem sagen. Seine Prüfung ergänzt Ihre Angaben.

Wie erfahre ich, ob mein Anbau in Schöngeising genehmigt ist?

Beantragen Sie Einsicht in die Bauakte beim Landratsamt Fürstenfeldbruck. Dort sehen Sie die genehmigten Pläne und können sie mit dem heutigen Zustand vergleichen.

Muss ich Lärm oder Geruch aus der Nachbarschaft angeben?

Wenn er die Nutzung erheblich beeinträchtigt und nicht ohne Weiteres auffällt, sollten Sie ihn nennen. Beispiele sind eine nur zu bestimmten Zeiten laufende Anlage oder ein laufender Nachbarstreit.

Wann muss ich Mängel beim Verkauf in Schöngeising spätestens mitteilen?

Vor der Beurkundung. Am besten schon im Exposé oder nach der ersten Besichtigung, damit der Käufer sie in Finanzierung und Angebot einbeziehen kann.

Gilt die Offenlegungspflicht auch bei einem Verkauf an Verwandte?

Ja, die Regeln gelten unabhängig davon, wer kauft. Gerade in der Familie lohnt eine schriftliche Liste, damit später keine Missverständnisse entstehen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Nehmen Sie sich einen Nachmittag Zeit, gehen Sie mit der Checkliste durch Ihr Haus und sammeln Sie Rechnungen und Gutachten in einem Ordner. Danach wissen Sie, was in die Mängelliste gehört. Den gesamten Verkauf beschreibt der Beitrag zum Haus in Schöngeising verkaufen. Für ein persönliches Gespräch nutzen Sie die Kontaktseite.