Wer eine Immobilie in Schöngeising verkaufen will, kommt sicher zum Notartermin, wenn vor der Beurkundung drei Dinge feststehen: die Verfügungsbefugnis des Verkäufers, die Finanzierung des Käufers und ein Vertragsentwurf, den beide Seiten verstanden haben. Viele Verzögerungen entstehen erst in den Wochen kurz vor dem Termin, weil eine Zustimmung fehlt oder die Bank des Käufers noch Unterlagen anfordert. Dieser Beitrag ordnet die Stationen und zeigt, wo typische Stolpersteine liegen.
Das Wichtigste in Kürze
- Prüfen Sie früh, ob neben Ihnen weitere Personen zustimmen müssen, etwa Ehepartner, Miterben oder der WEG-Verwalter.
- Eine objektbezogene Finanzierungsbestätigung ist mehr wert als eine allgemeine Bonitätsauskunft.
- Der Notar verschickt den Entwurf an beide Seiten. Verbraucher sollen ihn vorab in Ruhe lesen können.
- Der Kaufpreis wird fällig, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist und alle Voraussetzungen vorliegen.
- Alte Grundschulden werden aus dem Kaufpreis abgelöst. Die Löschungsbewilligung holt der Notar ein.
Dürfen Sie überhaupt allein verkaufen?
Die erste Frage klingt banal, ist es aber oft nicht. Stehen Sie allein im Grundbuch, sind Sie verfügungsbefugt. Trotzdem kann eine Zustimmung nötig sein.
Ehepartner
Nach § 1365 BGB braucht ein Ehegatte im gesetzlichen Güterstand die Zustimmung des anderen, wenn er über sein Vermögen im Ganzen verfügt. Ist die Immobilie in Schöngeising der wesentliche Teil Ihres Vermögens, muss Ihr Ehepartner also zustimmen, auch wenn er nicht im Grundbuch steht. Der Notar fragt danach.
Miterben und Miteigentümer
Gehört die Immobilie mehreren Personen, unterschreiben alle oder ihre Bevollmächtigten. Bei Erbengemeinschaften muss die Erbfolge zuvor im Grundbuch stehen. Hinweise dazu finden Sie im Beitrag Haus in Schöngeising geerbt.
Eigentumswohnungen
Bei vielen Wohnungen verlangt die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung nach § 12 WEG. Fordern Sie diese frühzeitig an, denn der Verwalter braucht dafür Name und Anschrift des Käufers und oft einen Beschluss oder eine Vollmacht. Mehr dazu im Beitrag Wohnung in Schöngeising verkaufen.
Was muss im Grundbuch geklärt sein?
Lassen Sie sich einen aktuellen Auszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Fürstenfeldbruck geben und lesen Sie die drei Abteilungen durch.
| Abteilung | Inhalt | Was Sie vor dem Notar klären |
|---|---|---|
| Bestandsverzeichnis | Flurstücke, Größe, verbundene Rechte | Stimmen Fläche und Flurstücke mit dem Exposé überein? |
| Abteilung I | Eigentümer | Stehen alle Verkäufer richtig eingetragen? |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen, etwa Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch, Wohnrecht | Wer übernimmt das Recht? Muss etwas gelöscht werden? |
| Abteilung III | Grundschulden und Hypotheken | Welche Bank muss Löschung oder Ablösung bestätigen? |
Ein eingetragenes Wohnrecht der Eltern, ein altes Leitungsrecht für den Nachbarn oder eine Grundschuld einer längst aufgelösten Bank kommen häufig vor. Je früher Sie das wissen, desto ruhiger verläuft die Vorbereitung.
Wie prüfen Sie den Käufer vor der Zusage?
Bevor Sie einem Interessenten zusagen, sollten Sie seine Finanzierung kennen. Fragen Sie nach einer Finanzierungsbestätigung der Bank für genau Ihre Immobilie. Bei Barzahlern genügt ein Kontoauszug oder eine Bestätigung der Bank über verfügbare Mittel.
Achten Sie auch auf den Zeitplan des Käufers. Muss er erst seine eigene Wohnung verkaufen? Wartet er auf eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Lebensversicherung? Solche Abhängigkeiten sind kein Ausschlussgrund, sollten aber offen auf dem Tisch liegen.
Eine Reservierung kann sinnvoll sein, um für beide Seiten Planungssicherheit zu schaffen. Wie verbindlich sie ist und was dabei rechtlich gilt, erklärt der Beitrag Reservierung durch Kaufinteressenten in Schöngeising.
Welche Daten braucht der Notar?
Der Notar entwirft den Vertrag erst, wenn er die Grunddaten kennt. Sammeln Sie diese Angaben vorab:
- Vollständige Namen, Geburtsdaten, Anschriften und Steuer-Identifikationsnummern beider Seiten
- Grundbuchstelle, Flurstücksnummern
- Kaufpreis und gegebenenfalls Aufteilung auf mitverkaufte Gegenstände wie Einbauküche
- Gewünschter Übergabetermin
- Angaben zu bestehenden Grundschulden und der ablösenden Bank
- Bei vermieteten Objekten die Mietverträge und Kautionen
- Bekannte Mängel, die im Vertrag erwähnt werden sollen
Den Notar wählt in der Praxis meist der Käufer, weil er die Kosten trägt. Sie können aber einen Vorschlag machen, etwa einen Notar in Fürstenfeldbruck, der für beide Seiten gut erreichbar ist.
Was steht im Vertragsentwurf und worauf achten Sie?
Lesen Sie den Entwurf vollständig. Viele Passagen sind Standard. Einige Punkte verdienen aber Ihre Aufmerksamkeit.
- Kaufpreis und Fälligkeit: Der Preis wird fällig, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, Löschungsunterlagen vorliegen und etwaige Vorkaufsrechte nicht ausgeübt werden.
- Besitzübergang: Ab wann gehen Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer über? Meist mit vollständiger Kaufpreiszahlung.
- Haftung für Mängel: Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung für Sachmängel in der Regel ausgeschlossen. Arglistig verschwiegene Mängel sind davon nie erfasst.
- Räumung: Bis wann ziehen Sie aus, und in welchem Zustand übergeben Sie?
- Erschließungskosten: Wer zahlt Beiträge für bereits abgeschlossene oder künftige Maßnahmen der Gemeinde?
Fragen zum Entwurf richten Sie direkt an den Notar. Er ist zur Neutralität verpflichtet und erklärt Ihnen jede Klausel.
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Telefon: 089 85837861
Welche Unterlagen erleichtern den Weg der Käuferbank?
Die Bank des Käufers prüft das Objekt, bevor sie das Darlehen zusagt. Je schneller sie die Unterlagen bekommt, desto eher steht die Finanzierung. Typisch angefordert werden Grundriss, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung oder Baujahr, Energieausweis, Fotos, Lageplan und ein aktueller Grundbuchauszug. Bei Wohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und der Wirtschaftsplan hinzu.
Legen Sie diese Unterlagen in einem digitalen Ordner ab, den Sie dem Käufer nach der Zusage freigeben. Fehlende Baupläne fordern Sie beim Landratsamt Fürstenfeldbruck an. Eine Übersicht, welche Unterlagen für ein Haus nötig sind, enthält der Beitrag Haus in Schöngeising verkaufen.
Was passiert am Tag der Beurkundung?
Der Notar liest den Vertrag vollständig vor. Das dauert meist eine Stunde oder etwas länger. Sie können jederzeit nachfragen, und kleine Änderungen werden direkt eingearbeitet. Bringen Sie einen gültigen Personalausweis oder Pass mit.
Nach der Unterschrift beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung, holt Löschungsbewilligungen ein und fragt bei der Gemeinde Schöngeising nach einem gesetzlichen Vorkaufsrecht. Sobald alles vorliegt, schickt er dem Käufer die Fälligkeitsmitteilung. Nach Zahlung übergeben Sie die Schlüssel und machen ein Übergabeprotokoll mit Zählerständen.
Welche Verzögerungen sind typisch, und wie verhindern Sie sie?
Kurz vor dem Ziel hakt es oft an Kleinigkeiten:
- Die Verwalterzustimmung liegt noch nicht vor.
- Ein Miterbe kann den Termin nicht wahrnehmen und hat keine Vollmacht erteilt.
- Die Bank des Käufers verlangt einen Nachweis zu einem Anbau, der nicht genehmigt wurde.
- Die ablösende Bank schickt ihre Löschungsunterlagen verspätet.
Viele dieser Punkte lassen sich in den ersten Wochen klären. Eine Liste mit Zuständigen und Fristen hilft dabei. Einen Gesamtüberblick über die Phasen bietet auch die Seite zum Ablauf beim Immobilienverkauf.
Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Schöngeising?
Monika Graef stellt mit Ihnen fest, welche Zustimmungen und Unterlagen für Ihre Immobilie nötig sind, und beschafft sie gemeinsam mit Ihnen. Sie prüft die Finanzierungsnachweise der Interessenten, stimmt den Vertragsentwurf mit dem Notar ab und begleitet Sie zum Termin und zur Übergabe. Den Einstieg bildet eine kostenlose Immobilienbewertung.
Häufige Fragen zum Notartermin in Schöngeising
Wie lange vor dem Notartermin bekomme ich den Vertragsentwurf?
Verbraucher sollen den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. So bleibt Zeit, Fragen zu klären.
Muss die Gemeinde Schöngeising dem Verkauf zustimmen?
Eine Zustimmung braucht es nicht. Der Notar fragt aber an, ob die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben will. In den allermeisten Fällen verzichtet sie darauf.
Kann ich mich beim Notartermin für meine Immobilie in Schöngeising vertreten lassen?
Ja, mit einer Vollmacht. Für Grundstücksgeschäfte sollte sie notariell beglaubigt sein, damit das Grundbuchamt sie akzeptiert.
Was passiert, wenn der Käufer nach dem Notartermin nicht zahlt?
Der Vertrag enthält Regeln für Verzug und Rücktritt. Solange der Kaufpreis nicht bezahlt ist, wird das Eigentum nicht umgeschrieben.
Wann muss ich meine Immobilie in Schöngeising räumen?
Das legen Sie im Vertrag fest. Üblich ist die Übergabe nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises.
Wer kümmert sich um die Löschung meiner Grundschuld?
Der Notar holt die Löschungsbewilligung bei Ihrer Bank ein und sorgt dafür, dass die Ablösung aus dem Kaufpreis erfolgt.
Kann ich nach dem Notartermin in Schöngeising noch vom Kauf zurücktreten?
Ein beurkundeter Vertrag ist bindend. Ein Rücktritt ist nur unter den vertraglich vereinbarten oder gesetzlichen Voraussetzungen möglich.
Brauche ich für den Notartermin einen Energieausweis?
Der Ausweis muss bei der Besichtigung vorliegen und dem Käufer nach Vertragsschluss übergeben werden. Für die Beurkundung selbst wird er nicht verlangt.
Wie starten Sie den Verkauf?
Ein erstes Gespräch klärt, welche Zustimmungen und Unterlagen Ihre Immobilie in Schöngeising braucht. Monika Graef nimmt sich dafür Zeit, vor Ort oder telefonisch unter 089 85837861. Eine Nachricht können Sie auch über die Seite Kontakt senden.
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