Haus in Gräfelfing an die Kinder verschenken oder verkaufen: Was ist sinnvoller?

Ob Sie Ihr Haus in Gräfelfing besser an die Kinder verschenken oder verkaufen, hängt vor allem von drei Fragen ab: Brauchen Sie den Erlös für Ihren Ruhestand, wollen Sie im Haus wohnen bleiben, und gibt es weitere Kinder oder Angehörige, deren Ansprüche zu beachten sind? Eine Schenkung sichert den Kindern das Haus früh, ein Verkauf schafft Geld für die eigene Versorgung. Beide Wege brauchen notarielle Beratung und meist auch einen Blick des Steuerberaters.

Welche Ziele haben Sie eigentlich?

Bevor Sie Wege vergleichen, lohnt eine ehrliche Bestandsaufnahme am Küchentisch. Viele Eltern im Würmtal haben ihr Haus vor Jahrzehnten gebaut oder gekauft, die Kinder sind längst ausgezogen und leben in München, im Landkreis oder ganz woanders. Die Fragen, die am Anfang stehen, sind meist dieselben:

• Möchten wir im Haus bleiben, solange es geht?
• Reicht unsere Rente ohne den Erlös aus dem Haus?
• Will eines der Kinder selbst in Gräfelfing wohnen?
• Sollen alle Kinder gleich behandelt werden?
• Wie wollen wir mit einem möglichen Pflegefall umgehen?

Schreiben Sie die Antworten auf. Sie bestimmen, welcher Weg passt, und erleichtern das Gespräch mit Notar und Steuerberater.

Was spricht für die Schenkung zu Lebzeiten?

Mit einer Schenkung geben Sie das Eigentum früh weiter und können den Übergang selbst gestalten. Viele Eltern regeln dabei gleich mit, wer welchen Anteil bekommt und welche Gegenleistung vereinbart wird, etwa die Pflege im Alter.

Steuerlich können Eltern die persönlichen Freibeträge für Schenkungen alle zehn Jahre neu nutzen. Wer frühzeitig überträgt, schafft dadurch Spielraum. Die Höhe der Freibeträge und die Bewertung des Hauses für das Finanzamt klärt der Steuerberater, im Würmtal mit seinen hohen Grundstückswerten ist diese Prüfung besonders wichtig.

Wohnrecht oder Nießbrauch?

Beide Rechte sichern den Eltern das Wohnen im Haus. Sie unterscheiden sich in einem Punkt, der im Alltag viel bedeutet.

Wer ein Wohnrecht hat und später ins Pflegeheim zieht, kann die Wohnung nicht ohne Weiteres vermieten. Beim Nießbrauch ist das möglich. Diese Frage sollten Sie mit dem Notar genau besprechen.

Welche Risiken hat die Schenkung?

Das größte Risiko ist die eigene Versorgung. Wer verschenkt, hat das Haus nicht mehr als Reserve. Reichen Rente und Erspartes im Pflegefall nicht aus, kann der Sozialhilfeträger Schenkungen der letzten zehn Jahre zurückfordern. Das Kind muss dann zahlen oder das Haus verwerten.

Ein zweites Risiko betrifft die Geschwister. Bekommt ein Kind das Haus, die anderen nichts, können diese nach dem Tod der Eltern Ergänzung ihres Pflichtteils verlangen, geregelt in §§ 2303 ff. BGB. Je länger die Schenkung zurückliegt, desto weniger zählt sie dabei. Behalten sich die Eltern einen Nießbrauch vor, beginnt diese Abschmelzung nach der Rechtsprechung oft erst gar nicht. Für Familien mit mehreren Kindern ist eine notarielle Regelung mit Pflichtteilsverzicht oder Ausgleichszahlungen daher häufig sinnvoll.

Auch das Verhältnis untereinander verändert sich. Ein Kind wird Eigentümer, die Eltern werden Bewohner. Wer muss das Dach bezahlen? Wer entscheidet über einen neuen Heizkessel? Klären Sie das im Vertrag.

Wann ist der Verkauf die bessere Wahl?

Ein Verkauf an Dritte ist sinnvoll, wenn Sie den Erlös für Ihren Ruhestand brauchen oder keines der Kinder das Haus übernehmen will. Viele Eltern ziehen dann in eine barrierearme Wohnung, oft in der Nähe, mit kurzen Wegen zum Einkaufen und zur S6. Den Erlös können Sie später nach Ihren Vorstellungen verteilen oder für die eigene Versorgung behalten.

Ein Verkauf hat zwei weitere Vorteile. Er schafft einen klaren Marktpreis, an dem sich alle orientieren. Und er vermeidet, dass ein Kind ein Haus übernimmt, das es eigentlich nicht halten kann. Gerade bei älteren Häusern mit Sanierungsbedarf ist das ein ernster Punkt. Mehr zu diesem Lebensabschnitt lesen Sie im Beitrag zum Hausverkauf im Ruhestand in Gräfelfing.

Verkauf an ein Kind

Auch ein Verkauf innerhalb der Familie ist möglich. Das Kind finanziert den Kaufpreis über eine Bank, die Eltern erhalten Geld für ihre Versorgung. Liegt der Preis unter dem Marktwert, spricht man von einer gemischten Schenkung, deren Schenkungsanteil steuerlich zählt. Grunderwerbsteuer fällt zwischen Eltern und Kindern in der Regel nicht an. Für die Finanzierung verlangt die Bank meist ein Wertgutachten.

Gibt es Mischformen?

Ja, und sie werden häufig gewählt. Einige Beispiele aus der Praxis:

1. Verkauf gegen Leibrente oder Teilverkauf an einen Anbieter, die Eltern bleiben wohnen und erhalten regelmäßige Zahlungen
2. Schenkung an ein Kind mit Ausgleichszahlung an die Geschwister
3. Übertragung gegen Pflegeverpflichtung und Wohnrecht
4. Verkauf an Dritte und Schenkung eines Teils des Erlöses

Zu Leibrente und Teilverkauf finden Sie eigene Beiträge: Verkauf gegen Leibrente in Gräfelfing und Teilverkauf einer Immobilie in Gräfelfing. Beide Modelle haben Vor- und Nachteile, die Sie vor einer Entscheidung mit Notar und Steuerberater durchgehen sollten.

Was bedeutet das für die Steuer nach dem Verkauf?

Verkauft ein Kind ein geschenktes Haus später weiter, übernimmt es für die Frist nach § 23 EStG die Anschaffung durch die Eltern. Haben die Eltern das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder selbst bewohnt, ist ein späterer Verkauf durch das Kind daher oft steuerfrei. Prüfen lassen sollten Sie das trotzdem, besonders wenn das Haus zwischendurch vermietet war.

Welche Unterlagen brauchen Sie für beide Wege?

Unabhängig von der Entscheidung brauchen Notar und Steuerberater ähnliche Unterlagen. Legen Sie diese bereit:

• aktueller Grundbuchauszug, für Gräfelfing beim Grundbuchamt des Amtsgerichts München
• Flurkarte und Lageplan
• Bauakte mit Genehmigungen, beim Landratsamt München
• Bodenrichtwert, abrufbar beim Gutachterausschuss am Landratsamt München oder über den BayernAtlas
• Kaufvertrag oder Übergabevertrag, mit dem Sie das Haus erworben haben
• Unterlagen über Darlehen und Grundschulden
• eine aktuelle Wertermittlung

Wie wichtig ist der Wert des Hauses?

Sehr wichtig, für beide Wege. Bei einer Schenkung entscheidet er, ob Freibeträge reichen und wie hoch Ausgleichszahlungen an Geschwister sein sollten. Beim Verkauf ist er die Grundlage für den Angebotspreis. Eine kostenlose Immobilienbewertung gibt Ihnen einen realistischen Marktwert. Für das Finanzamt kann zusätzlich ein Gutachten eines Sachverständigen sinnvoll sein, das klärt der Steuerberater.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Gräfelfing?

Monika Graef ermittelt den Marktwert Ihres Hauses vor Ort und erläutert, wie sich Lage, Grundstück und Zustand auswirken. Entscheiden Sie sich für den Verkauf, übernimmt sie die Vermarktung mit Exposé, Besichtigungen und Vorbereitung des Notartermins. Fragen zu Schenkung und Steuern gehören zu Notar und Steuerberater. Das Büro liegt in Gräfelfing, nähere Informationen finden Sie auf der Seite Immobilienmakler in Gräfelfing.

Häufige Fragen zu Schenkung oder Verkauf des Hauses in Gräfelfing

Können wir in unserem Haus in Gräfelfing wohnen bleiben, wenn wir es den Kindern schenken?

Ja, mit einem im Grundbuch eingetragenen Wohnrecht oder Nießbrauch. Der Notar nimmt das in den Übergabevertrag auf.

Was passiert, wenn wir nach der Schenkung ins Pflegeheim müssen?

Reichen Rente und Vermögen nicht aus, kann der Sozialhilfeträger Schenkungen der letzten zehn Jahre zurückfordern. Planen Sie die eigene Versorgung deshalb vor der Schenkung.

Müssen die Geschwister einer Schenkung des Hauses in Gräfelfing zustimmen?

Zustimmen müssen sie nicht. Sie können aber später Pflichtteilsergänzung verlangen. Ein notarieller Pflichtteilsverzicht schafft hier Klarheit.

Fällt beim Verkauf an unser Kind Grunderwerbsteuer an?

In der Regel nicht, Erwerbe zwischen Eltern und Kindern sind befreit. Notarkosten und Grundbuchgebühren fallen dagegen an.

Ist ein Verkauf an Dritte in Gräfelfing einfacher als eine Schenkung?

Organisatorisch ist er aufwendiger, rechtlich oft klarer. Der Erlös steht Ihnen frei zur Verfügung, und es entstehen keine Rückforderungsrisiken.

Wie lange dauert eine Schenkung beim Notar?

Nach der Vorbereitung des Vertrags folgt der Beurkundungstermin. Die Eintragung im Grundbuch erfolgt danach durch das Grundbuchamt.

Kann ich ein Rückforderungsrecht in den Vertrag für das Haus in Gräfelfing aufnehmen?

Ja, für vereinbarte Fälle wie Insolvenz, Scheidung oder Tod des Kindes vor den Eltern. Der Notar formuliert die Klauseln.

Was ist, wenn keines der Kinder das Haus will?

Dann ist der Verkauf an Dritte meist der naheliegende Weg. Der Erlös lässt sich anschließend nach Ihren Wünschen verteilen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Beginnen Sie mit Ihren eigenen Zielen und einer realistischen Bewertung des Hauses. Mit diesen beiden Grundlagen sprechen Sie mit Notar und Steuerberater über den passenden Weg. Wer an einen Verkauf denkt, findet unter Immobilie verkaufen alle Schritte oder erreicht Monika Graef direkt über die Kontaktseite.