Ob Sie Ihr Haus in Feldafing an die Kinder verschenken oder verkaufen, hängt vor allem von drei Dingen ab: ob Sie selbst weiter darin wohnen möchten, wie viele Kinder Sie haben und ob Sie den Erlös für Ihren eigenen Lebensabend brauchen. Eine Schenkung hält das Haus in der Familie, ein Verkauf verschafft Ihnen Liquidität und klare Verhältnisse unter Geschwistern. Beides lässt sich auch kombinieren.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine Schenkung unter Vorbehalt eines Wohnrechts oder Nießbrauchs erlaubt Ihnen, im Haus zu bleiben.
- Geschwister, die nichts bekommen, können später Ansprüche geltend machen. Eine Regelung im Übergabevertrag beugt Streit vor.
- Verkäufe und Schenkungen an Kinder sind von der Grunderwerbsteuer befreit, die Schenkungsteuer klärt der Steuerberater.
- Wer verschenkt, kann das Haus unter bestimmten Umständen zurückfordern, etwa bei eigener Bedürftigkeit. Solche Rechte gehören in den Vertrag.
- Für jede Variante brauchen Sie den Verkehrswert. Er ist Grundlage für Steuer, Ausgleich unter Geschwistern und einen fairen Kaufpreis.
Welche Frage sollten Sie sich als erste stellen?
Möchten Sie in Ihrem Haus wohnen bleiben? Diese Antwort sortiert alle weiteren Überlegungen. Viele Eltern in Feldafing leben seit Jahrzehnten in einem Haus mit Garten, oft in einer der ruhigen Wohnstraßen oberhalb des Sees. Der Gedanke, auszuziehen, ist für manche selbstverständlich, für andere ausgeschlossen.
Wer bleiben will, landet meist bei einer Schenkung mit vorbehaltenem Wohnrecht oder Nießbrauch. Wer ohnehin in eine kleinere Wohnung ziehen möchte, etwa nach Starnberg oder in die Nähe einer S6-Station, prüft eher den Verkauf. Der Käufer kann dann ein Kind sein oder ein Fremder.
Was passiert rechtlich bei einer Schenkung?
Sie übertragen das Eigentum beim Notar, das Kind wird im Grundbuch eingetragen. Zuständig ist für Feldafing das Grundbuchamt beim Amtsgericht Starnberg. Im Übergabevertrag halten Sie fest, welche Rechte Sie behalten.
Typische Vorbehalte im Übergabevertrag
- Lebenslanges Wohnrecht für die Eltern, beschränkt auf bestimmte Räume oder das ganze Haus
- Nießbrauch, mit dem Sie das Haus nutzen oder vermieten dürfen
- Rückforderungsrecht, wenn das Kind das Haus ohne Ihre Zustimmung verkauft oder belastet
- Pflegeverpflichtung des Kindes, wenn das gewünscht ist
- Regelung, wer Instandhaltung und Grundsteuer trägt
Diese Punkte bespricht der Notar mit Ihnen. Je genauer sie formuliert sind, desto weniger Raum bleibt für spätere Streitigkeiten.
Was unterscheidet Wohnrecht und Nießbrauch?
Mit einem Wohnrecht dürfen Sie selbst im Haus leben. Vermieten dürfen Sie es in der Regel nicht. Der Nießbrauch geht weiter: Sie dürfen das Haus nutzen, vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Dafür tragen Sie üblicherweise die laufenden Kosten.
| Gesichtspunkt | Wohnrecht | Nießbrauch |
|---|---|---|
| Selbst wohnen | ja | ja |
| Vermieten | nur mit besonderer Vereinbarung | ja |
| Laufende Kosten | je nach Vertrag | meist bei Ihnen |
| Wirkung bei Umzug ins Pflegeheim | Recht bleibt, Nutzung entfällt oft | Vermietung möglich |
| Folgen für den Wert der Schenkung | mindert ihn | mindert ihn |
Für Häuser in Feldafing mit Einliegerwohnung kann eine Mischform sinnvoll sein: Wohnrecht an der Hauptwohnung, Nießbrauch an der vermieteten Einheit. Einzelheiten zur zweiten Wohnung finden Sie im Beitrag zum Haus mit Einliegerwohnung in Feldafing.
Wie behandeln Sie mehrere Kinder gerecht?
Wenn ein Kind das Haus bekommt und die anderen nicht, entsteht schnell ein Ungleichgewicht. Das Gesetz kennt den Pflichtteil nach §§ 2303 ff. BGB. Schenkungen der letzten zehn Jahre vor dem Erbfall können dabei angerechnet werden, mit abnehmender Wirkung je länger die Schenkung zurückliegt. Bei vorbehaltenem Nießbrauch beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung oft gar nicht zu laufen.
Viele Familien regeln den Ausgleich deshalb gleich im Übergabevertrag. Das beschenkte Kind zahlt Geschwistern einen Betrag, oder die Geschwister erhalten anderes Vermögen. Ebenso möglich ist ein notarieller Pflichtteilsverzicht der Geschwister gegen eine Abfindung.
Drei Gespräche, die sich vor dem Notartermin lohnen
- Ein Familiengespräch mit allen Kindern, damit niemand von der Übergabe überrascht wird
- Ein Termin beim Steuerberater zu Freibeträgen und der Bewertung für die Schenkungsteuer
- Ein Vorgespräch beim Notar zu Vorbehalten, Ausgleich und Rückforderungsrechten
Ist ein Kind beim Erbfall schon im Haus, der Rest aber nicht geregelt, folgt oft eine Auseinandersetzung unter Erben. Wie das abläuft, beschreibt der Beitrag zum geerbten Haus in Feldafing.
Wann ist der Verkauf an ein Kind die bessere Wahl?
Ein Verkauf zu einem fairen Preis schafft klare Verhältnisse. Die Geschwister haben keinen Anspruch auf Ausgleich, weil kein Vermögen verschenkt wird. Sie als Eltern bekommen Geld, das Sie für eine neue Wohnung, Pflege oder Rücklagen verwenden können.
Das Kind finanziert den Kauf wie jeder andere Käufer, über die Bank oder Eigenkapital. Die Bank verlangt einen Nachweis, dass der Preis zum Wert passt. Liegt der Preis deutlich unter dem Verkehrswert, sieht das Finanzamt darin teilweise eine Schenkung. Man spricht dann von einer gemischten Schenkung. Der Steuerberater rechnet aus, welche Folgen das hat.
Ein Vorteil gilt für Schenkung wie Verkauf: Bei Übertragungen an Kinder fällt keine Grunderwerbsteuer an.
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Sie überlegen, Ihre Immobilie in Feldafing zu verkaufen? Monika Graef nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 089 85837861
Wann passt ein Verkauf an Fremde?
Manchmal will keines der Kinder das Haus übernehmen. Sie arbeiten in anderen Städten oder haben eigene Pläne. Dann kann ein Verkauf auf dem freien Markt sinnvoll sein, und Sie verteilen den Erlös nach Ihren Vorstellungen, als Schenkung von Geld oder als Teil des Erbes.
In Feldafing interessieren sich für Häuser mit Garten oft Familien, die aus München an den See ziehen, oder Paare, die eine ruhige Lage mit S-Bahn-Anschluss suchen. Wie ein Verkauf Schritt für Schritt abläuft, steht im Beitrag zum Hausverkauf in Feldafing.
Was ist mit Steuern beim späteren Verkauf durch das Kind?
Wer ein Haus geschenkt bekommt, übernimmt steuerlich die Anschaffung der Eltern. Für die Frist nach § 23 EStG zählt also der ursprüngliche Kauf durch Sie. Bei einem Kauf durch das Kind beginnt dagegen eine neue Frist. Für Ihre persönliche Situation ist der Steuerberater der richtige Ansprechpartner, Pauschalaussagen helfen hier selten.
Welche Unterlagen brauchen Sie für Schenkung oder Verkauf?
Die Papiere sind in beiden Fällen ähnlich. Der Notar braucht sie für den Vertrag, das Finanzamt für die Steuer, die Bank des Kindes für die Finanzierung.
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte und Lageplan vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
- Baugenehmigung und Pläne, Bauakte beim Landratsamt Starnberg
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis, bei einer Schenkung oft keine Pflicht, beim Verkauf schon
- Nachweise über Modernisierungen
- Eine nachvollziehbare Bewertung des Hauses
Wie ermitteln Sie den Wert des Hauses?
Ohne Wert lässt sich weder ein fairer Kaufpreis noch ein Ausgleich unter Geschwistern festlegen. Das Finanzamt bewertet für die Schenkungsteuer nach eigenen Regeln. Für das Familiengespräch hilft eine Einschätzung des Marktwerts, also des Preises, den das Haus heute bei einem Verkauf erzielen würde. Bodenrichtwerte stellt der Gutachterausschuss am Landratsamt Starnberg bereit, abrufbar auch im BayernAtlas.
Eine kostenlose Immobilienbewertung in Feldafing liefert eine Grundlage für Ihre Gespräche. Einen schnellen ersten Eindruck gibt der Immobilienwert-Rechner.
Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Feldafing?
Monika Graef ermittelt den Marktwert Ihres Hauses und erklärt, wie sich ein Wohnrecht oder Nießbrauch auf den Kreis der Kaufinteressenten auswirkt. Wenn Sie an Fremde verkaufen möchten, übernimmt sie Vermarktung, Besichtigungen und Vorbereitung des Notartermins. Steuer- und Vertragsfragen bleiben bei Steuerberater und Notar. Einen Termin vereinbaren Sie über die Seite kostenlose Immobilienbewertung.
Häufige Fragen zum Verschenken oder Verkaufen eines Hauses in Feldafing
Kann ich ein verschenktes Haus in Feldafing zurückfordern?
Ja, wenn der Übergabevertrag ein Rückforderungsrecht enthält oder Sie später selbst bedürftig werden. Lassen Sie die Fälle, in denen Sie zurückfordern dürfen, vom Notar genau festhalten.
Muss ich bei einer Schenkung an mein Kind einen Energieausweis vorlegen?
Die Vorlagepflicht betrifft Verkauf und Vermietung. Liegt ohnehin einer vor, geben Sie ihn mit, er hilft dem Kind bei späteren Entscheidungen.
Zählt ein Wohnrecht bei der Bewertung für die Schenkungsteuer?
Ja, ein vorbehaltenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch mindert den steuerlichen Wert der Schenkung. Wie stark, berechnet der Steuerberater anhand Ihres Alters und des Nutzungswerts.
Was passiert, wenn mein Kind das geschenkte Haus in Feldafing verkaufen will?
Ohne Rückforderungsklausel darf es das. Mit Ihrem Wohnrecht im Grundbuch kann ein Käufer das Haus allerdings nur belastet übernehmen.
Können zwei Kinder das Haus in Feldafing gemeinsam bekommen?
Ja, als Miteigentümer zu gleichen oder unterschiedlichen Anteilen. Regeln Sie im Vertrag, was gilt, wenn einer verkaufen und der andere bleiben möchte.
Wer zahlt die Notarkosten bei der Schenkung?
Das ist Verhandlungssache, meist trägt der Beschenkte die Kosten. Der Notar nennt Ihnen die Gebühren vorab.
Lohnt sich eine Schenkung, wenn ich in Feldafing ins Pflegeheim ziehen könnte?
Das hängt vom Zeitpunkt und den Vorbehalten ab. Sozialträger können unter Umständen auf Schenkungen der letzten Jahre zugreifen. Lassen Sie sich dazu früh beraten.
Kann ich das Haus an mein Kind verkaufen und trotzdem darin wohnen bleiben?
Ja, mit einem Wohnrecht oder einem Mietvertrag. Der Kaufpreis berücksichtigt dann diese Belastung.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Sprechen Sie zuerst mit Ihren Kindern und klären Sie, wer welche Wünsche hat. Danach lassen Sie den Wert des Hauses ermitteln und gehen mit diesen Informationen zu Steuerberater und Notar. Wenn Sie den Marktwert kennen möchten, erreichen Sie Graef Immobilien über die Kontaktseite oder unter 089 85837861.
Ihr nächster Schritt in Feldafing
Monika Graef bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
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