Haus mit Einliegerwohnung in Fürstenfeldbruck verkaufen: Was ist zu beachten?

Ein Haus mit Einliegerwohnung in Fürstenfeldbruck verkauft sich gut, wenn klar ist, dass die zweite Wohnung genehmigt ist und wie sie genutzt wird. Käufer fragen zuerst, ob sie die Wohnung vermieten, selbst nutzen oder Angehörige dort wohnen lassen können. Ist die Einliegerwohnung vermietet, geht der Mietvertrag auf den Käufer über, und das bestimmt, wer als Käufer infrage kommt.

Ist Ihre Einliegerwohnung genehmigt?

Diese Frage steht am Anfang. Viele Einliegerwohnungen in Fürstenfeldbruck entstanden in den Jahrzehnten nach dem Krieg, als Familien Platz für Eltern oder Mieter brauchten. Manche wurden ordentlich genehmigt, andere später ohne Antrag im Keller oder unter dem Dach ausgebaut.

Fordern Sie bei der Bauaufsicht der Stadt Fürstenfeldbruck die Bauakte an. Prüfen Sie, ob die Pläne zwei Wohnungen zeigen und ob Räume als Aufenthaltsräume genehmigt sind. Fehlt die Genehmigung, sprechen Sie mit einem Architekten, ob ein nachträglicher Antrag möglich ist. Fenstergrößen, Raumhöhen und Rettungswege sind dabei typische Prüfpunkte.

Welche Unterlagen erwarten Käufer zusätzlich?

Neben den üblichen Dokumenten für einen Hausverkauf brauchen Sie einige Angaben speziell zur zweiten Wohnung.

Den Ausweis müssen Sie bei der Besichtigung vorlegen, die Kennwerte gehören in die Anzeige.

Wer kauft ein Haus mit Einliegerwohnung?

Die Interessenten haben sehr unterschiedliche Pläne. Familien möchten Großeltern ins Haus holen, ohne auf getrennte Haushalte zu verzichten. Andere wollen die Einliegerwohnung vermieten und die Mieteinnahme in die Finanzierung einrechnen. Wieder andere suchen Platz für ein Arbeitszimmer mit eigenem Eingang oder für erwachsene Kinder.

Für Pendler nach München ist die Nähe zur S4 in Fürstenfeldbruck oder Buchenau ein zusätzliches Argument, auch für künftige Mieter der Einliegerwohnung. Beschreiben Sie im Exposé, welche Nutzungen möglich sind, und stellen Sie Grundrisse beider Wohnungen bereit. Wie Familien bei mehreren Generationen unter einem Dach vorgehen, schildert der Beitrag zum Mehrgenerationenhaus in Fürstenfeldbruck.

Was gilt, wenn die Einliegerwohnung vermietet ist?

Kauf bricht nicht Miete, so steht es in § 566 BGB. Der Käufer übernimmt den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten, einschließlich der Kaution. Für Käufer, die selbst einziehen und die Wohnung für Angehörige brauchen, ist das eine wichtige Einschränkung.

Für Einliegerwohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen sieht § 573a BGB eine erleichterte Kündigung vor. Ob und wie diese Regel nach dem Verkauf für den Käufer gilt, sollte im Einzelfall ein Anwalt prüfen. Verkaufen Sie keine Hoffnung, die sich nicht belegen lässt.

Gespräch mit dem Mieter

Informieren Sie Ihren Mieter früh über den geplanten Verkauf. Besichtigungen der Einliegerwohnung muss er nach Absprache dulden. Ein offenes Gespräch erleichtert Termine und vermeidet Misstrauen.

Wie wirkt sich die Einliegerwohnung auf die Steuer aus?

Den selbst bewohnten Teil verkaufen Sie in der Regel steuerfrei. Für einen vermieteten Teil gilt das nur, wenn Sie das Haus vor mehr als zehn Jahren erworben haben. Liegt der Kauf kürzer zurück, kann der anteilige Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Ihre Steuerberatung rechnet das vor dem Notartermin für Sie aus.

Welche technischen Punkte sollten Sie klären?

Käufer fragen nach getrennten Zählern für Strom, Wasser und Heizung. Fehlen sie, ist die Abrechnung mit Mietern aufwendig. Prüfen Sie auch, ob Schallschutz und Brandschutz zwischen den Wohnungen ausreichen, besonders bei einer Wohnung im Dachgeschoss über Ihrer eigenen.

Beim Heizungsthema hilft ein Blick auf die Rechtslage: Seit dem 29.07.2026 gilt das GModG. Öl- und Gasheizungen bleiben erlaubt, die frühere Austauschpflicht alter Konstanttemperaturkessel ist entfallen. Mehr zu sinnvollen Unterlagen beim Haus allgemein steht im Beitrag zu Fehlern beim Hausverkauf in Fürstenfeldbruck.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Fürstenfeldbruck?

Monika Graef betreut von Gräfelfing aus Eigentümer im Münchner Westen und im Landkreis Fürstenfeldbruck. Sie prüft mit Ihnen Bauakte, Mietvertrag und Flächen, schätzt den Wert beider Wohnungen ein und spricht die passenden Käufer an. Eine erste Einschätzung erhalten Sie über die kostenlose Immobilienbewertung. Falls Sie die Einliegerwohnung vor dem Verkauf neu vermieten möchten, hilft die Seite zur Vermietung.

Häufige Fragen zur Einliegerwohnung in Fürstenfeldbruck

Wie erkenne ich, ob meine Einliegerwohnung in Fürstenfeldbruck genehmigt ist?

Die Bauakte bei der Bauaufsicht der Stadt Fürstenfeldbruck zeigt die genehmigten Wohnungen. Stimmen Pläne und tatsächlicher Ausbau nicht überein, klären Sie das mit einem Architekten.

Darf ich eine nicht genehmigte Wohnung als Wohnung anbieten?

Nein, das wäre irreführend. Beschreiben Sie die Räume so, wie sie genehmigt sind, etwa als Hobbyraum. Andernfalls drohen Ansprüche des Käufers.

Lässt sich das Haus in Fürstenfeldbruck in zwei Eigentumswohnungen aufteilen?

Grundsätzlich ist eine Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz möglich. Dafür sind eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Teilungserklärung beim Notar nötig. Ob sich das lohnt, hängt vom Einzelfall ab.

Kann der Käufer dem Mieter der Einliegerwohnung kündigen?

Er übernimmt den Mietvertrag, wie er ist. Eine Kündigung ist nur unter gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Lassen Sie sich dazu anwaltlich beraten, bevor Sie Käufern Zusagen machen.

Muss ich für die Einliegerwohnung einen eigenen Energieausweis haben?

Der Energieausweis gilt für das gesamte Wohngebäude. Ein eigener Ausweis für die Einliegerwohnung ist nicht erforderlich.

Welche Käufer in Fürstenfeldbruck interessieren sich für eine Einliegerwohnung?

Häufig sind es Familien mit Eltern oder erwachsenen Kindern und Käufer, die eine Mieteinnahme einplanen. Auch Menschen mit Homeoffice suchen solche Häuser.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Fordern Sie die Bauakte an und legen Sie Mietvertrag und Zählerübersicht bereit. Für ein Gespräch über Ihren Verkauf nutzen Sie die Kontaktseite. Wie Sie das Haus in Szene setzen, zeigt der Beitrag zum Exposé in Fürstenfeldbruck.