Grundstück in Puchheim teilen und einen Teil verkaufen: Wie läuft das ab?

Ein Grundstück in Puchheim zu teilen und einen Teil zu verkaufen, gelingt in fünf Schritten: Baurecht für die neue Fläche klären, Zufahrt und Leitungen planen, die Teilfläche vermessen lassen, den Kaufvertrag beim Notar schließen und das Grundbuch fortschreiben. Wer mit dem Baurecht beginnt, erspart sich teure Vermessungen für Flächen, auf denen später niemand bauen darf.

Für wen ist eine Teilung in Puchheim interessant?

Viele Grundstücke in Puchheim stammen aus Zeiten, in denen großzügig parzelliert wurde. Hinter dem Einfamilienhaus aus den Fünfziger- oder Sechzigerjahren liegt ein Garten, der heute für die Eigentümer mehr Arbeit als Freude bedeutet. Rasenmähen, Hecke schneiden, Laub im Herbst: Irgendwann kommt der Gedanke, einen Teil abzugeben und im Haus zu bleiben.

Andere denken an die Familie. Die Tochter möchte in Puchheim bauen, findet aber kein bezahlbares Grundstück. Oder die Eltern brauchen Kapital für einen barrierearmen Umbau, wollen das Haus aber behalten. In all diesen Fällen bietet die Teilung einen Mittelweg zwischen Behalten und Verkaufen.

Gerade in Puchheim-Ort, aber auch in den älteren Siedlungen nördlich der Bahn, sind solche Gartengrundstücke anzutreffen. Wie die Nachfrage nach solchen Flächen aussieht, hängt stark von Größe, Zuschnitt und Erreichbarkeit ab.

Darf auf der neuen Fläche überhaupt gebaut werden?

Diese Frage steht vor allem anderen. Eine Teilung ist rechtlich oft möglich, wertvoll wird die abgetrennte Fläche aber erst, wenn darauf ein Wohnhaus entstehen darf.

Bebauungsplan oder Innenbereich

Fragen Sie zuerst in der Bauverwaltung im Rathaus Puchheim nach, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan gilt. Er legt Baufenster, Geschosszahl und überbaubare Fläche fest. Liegt das Baufenster ausschließlich im vorderen Bereich, bleibt der Garten unbebaubar, egal wie groß er ist.

Gibt es keinen Bebauungsplan, beurteilt das Landratsamt Fürstenfeldbruck als Bauaufsichtsbehörde ein Vorhaben nach § 34 BauGB. Es muss sich nach Art und Maß in die Umgebung einfügen. Stehen in der Nachbarschaft bereits Häuser in zweiter Reihe, spricht das eher für eine Bebaubarkeit. Steht ringsum nur eine Häuserzeile entlang der Straße, wird es schwieriger.

Die Bauvoranfrage als Sicherheit

Mit einem Vorbescheid lassen Sie die Bebaubarkeit verbindlich prüfen, bevor Sie Geld in Vermessung und Vertrag stecken. Ein Architekt erstellt dafür einen einfachen Lageplan mit dem geplanten Baukörper. Der Bescheid hilft auch beim Verkauf: Käufer und Banken sehen schwarz auf weiß, was erlaubt ist. Mehr zu diesem Schritt beschreibt der Beitrag Baurecht für ein Grundstück in Puchheim prüfen.

Was passiert mit dem bestehenden Haus?

Bei der Teilung rückt die Grundstücksgrenze näher an Ihr Haus. Das hat Folgen, die viele Eigentümer unterschätzen.

• Abstandsflächen: Ihr Haus muss nach der Bayerischen Bauordnung auch zur neuen Grenze ausreichend Abstand halten. Andernfalls entsteht ein baurechtswidriger Zustand.
• Stellplätze: Fällt die Garage oder der Stellplatz auf die verkaufte Fläche, brauchen Sie einen neuen Platz für Ihr Auto.
• Leitungen: Wasser, Kanal oder Gas verlaufen oft quer durch den Garten. Liegen sie künftig auf fremdem Grund, braucht es ein Leitungsrecht.
• Bäume: Größere Bäume an der neuen Grenze können zum Streitpunkt mit dem künftigen Nachbarn werden. Fragen Sie im Rathaus, ob eine Baumschutzverordnung gilt.

Zeichnen Sie die geplante Grenze am besten mit Pflöcken und einer Schnur in den Garten. Dann sehen Sie selbst, wie viel Abstand bleibt und wie sich die Terrasse künftig anfühlt.

Wie kommt das neue Grundstück an die Straße?

Ein Grundstück in zweiter Reihe braucht eine gesicherte Zufahrt. Es gibt zwei Wege, die beide gängig sind.

Welche Lösung passt, hängt vom Zuschnitt und den Vorgaben der Feuerwehr zur Erreichbarkeit ab. Bei Häusern in zweiter Reihe achten Behörden darauf, dass die Rettungswege funktionieren.

Wie läuft die Vermessung ab?

Die Teilung wird erst durch die Vermessung amtlich. Zuständig ist das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung (ADBV) in Fürstenfeldbruck. Sie stellen einen Antrag, ein Vermessungstrupp kommt vor Ort, setzt die neuen Grenzpunkte und erstellt den Veränderungsnachweis. Daraus entstehen zwei neue Flurstücke mit eigenen Nummern.

Den Termin sollten Sie erst beauftragen, wenn das Baurecht geklärt ist. Bis die neuen Flurstücke im Grundbuch stehen, vergeht Zeit. Planen Sie diese Wartezeit in Ihre Verkaufsabsichten ein.

Es geht auch umgekehrt: Der Kaufvertrag wird über eine noch nicht vermessene Teilfläche geschlossen. Ein Lageplan im Vertrag beschreibt die Fläche, der Notar sichert den Käufer mit einer Vormerkung. Nach der Vermessung folgt die Auflassung über das neue Flurstück. Diese Variante ist praktisch, verlangt aber eine genaue Zeichnung, damit später keine Streifenbreite strittig ist.

Was muss im Grundbuch geschehen?

Im Grundbuch beim Amtsgericht Fürstenfeldbruck wird die verkaufte Fläche abgeschrieben und ein neues Grundbuchblatt angelegt. Dafür braucht der Notar den Veränderungsnachweis des ADBV.

Schauen Sie vorher in Abteilung III. Steht dort eine Grundschuld Ihrer Bank, haftet sie für das gesamte Grundstück. Für die Teilfläche benötigen Sie eine Pfandfreigabe. Banken geben sie meist, wenn ein Teil des Kaufpreises zur Tilgung verwendet wird oder der Wert des Resthauses ausreicht. Sprechen Sie früh mit Ihrem Kreditinstitut, damit die Freigabe zum Notartermin vorliegt.

Abteilung II verdient ebenfalls einen Blick. Alte Wegerechte oder Leitungsrechte zugunsten Dritter können die neue Fläche betreffen.

Wer kommt als Käufer für die Teilfläche in Frage?

Für ein Baugrundstück in zweiter Reihe interessieren sich vor allem private Bauherren. Familien, die in Puchheim wohnen bleiben wollen, Kinder aus dem Ort oder Pendler, die über die S4 nach München fahren, sind typische Interessenten. Der künftige Nachbar wohnt dann direkt hinter Ihrem Haus, deshalb ist es sinnvoll, die Interessenten persönlich kennenzulernen.

Ein Bauträger kauft eher größere Flächen, auf denen ein Doppelhaus oder mehrere Einheiten entstehen können. Worauf es dabei ankommt, lesen Sie im Beitrag zum Verkauf an einen Bauträger in Puchheim.

Wer überlegt, statt der Teilung lieber das ganze Anwesen abzugeben, findet Abwägungen im Text zum Haus mit großem Garten in Puchheim.

Wie wird der Wert der Teilfläche ermittelt?

Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss am Landratsamt Fürstenfeldbruck ermittelt. Sie können ihn im BayernAtlas einsehen. Für eine Teilfläche ist er nur ein Anhaltspunkt. Lage in zweiter Reihe, Zuschnitt, Zufahrtslösung und das konkrete Baurecht beeinflussen den erzielbaren Preis deutlich.

Gleichzeitig verändert sich der Wert Ihres verbleibenden Hauses. Es hat weniger Garten und einen Nachbarn mehr. Eine Bewertung beider Teile, vorher und nachher, zeigt, ob sich die Teilung für Sie rechnet. Die kostenlose Immobilienbewertung von Graef Immobilien berücksichtigt beide Seiten.

Welche Kosten und Steuern fallen an?

Rechnen Sie mit Kosten für Architekt und Bauvoranfrage, Vermessung, Notar und Grundbuch, gegebenenfalls für neue Hausanschlüsse. Wer welche Kosten trägt, lässt sich im Kaufvertrag verhandeln. Häufig übernimmt der Verkäufer Vermessung und Bauvoranfrage, weil er damit ein klar definiertes Produkt anbietet.

Steuerlich gilt: Der Gartenteil eines selbst genutzten Hauses wird beim Verkauf nicht automatisch wie das Wohnhaus behandelt. Haben Sie das Grundstück vor weniger als zehn Jahren erworben, kann nach § 23 EStG ein Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein. Lassen Sie diese Frage vor der Unterschrift von Ihrem Steuerberater prüfen.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Puchheim?

Monika Graef kennt die Siedlungsstrukturen im Münchner Westen und schätzt ein, wie eine geteilte Fläche bei Käufern ankommt. Sie stimmt mit Ihnen ab, welche Klärungen vor dem Verkauf nötig sind, bereitet Lageplan und Unterlagen für das Exposé auf und spricht mit den Interessenten. Vertrag und Grundbuch liegen beim Notar, Steuerfragen beim Steuerberater. Für Nachbarorte wie Germering gibt es eine eigene Seite zum Immobilienmakler in Germering.

Häufige Fragen zur Grundstücksteilung in Puchheim

Braucht man in Puchheim eine Genehmigung für die Teilung?

Eine allgemeine Teilungsgenehmigung gibt es in Bayern in der Regel nicht. Die Teilung darf aber keine Verhältnisse schaffen, die dem Bebauungsplan oder dem Bauordnungsrecht widersprechen. Klären Sie deshalb vorab mit dem Rathaus und dem Landratsamt, ob Abstandsflächen und Baufenster passen.

Wie lange dauert eine Grundstücksteilung?

Bauvoranfrage, Vermessung und Grundbucheintrag folgen aufeinander. Jede Stelle arbeitet nach ihrer eigenen Auslastung. Eine verlässliche Dauer lässt sich daher vorab kaum nennen.

Kann ich in Puchheim einen Teil verkaufen, bevor vermessen wurde?

Ja, über einen Kaufvertrag über eine noch zu vermessende Teilfläche. Ein genauer Lageplan ist Teil des Vertrags, der Käufer wird durch eine Vormerkung gesichert.

Was ist mit dem alten Schuppen im Garten?

Steht ein Gartenhaus oder eine Garage auf der künftigen Verkaufsfläche, regeln Sie im Vertrag, ob er bleibt oder vor der Übergabe abgerissen wird. Häufig ist der Abriss Sache des Verkäufers.

Muss der Nachbar einer Teilung in Puchheim zustimmen?

Für die Teilung selbst nicht. Beim späteren Bauantrag des Käufers werden Nachbarn jedoch beteiligt. Ein frühes Gespräch mit den Angrenzern kann spätere Einwendungen vermeiden.

Wer zahlt die Hausanschlüsse für das neue Grundstück?

Das ist Verhandlungssache. Meist trägt der Käufer die Anschlüsse seines Neubaus. Verlaufen Leitungen über Ihr Grundstück, sichern Sie Ihre eigenen Rechte im Vertrag ab.

Wird mein Haus in Puchheim nach der Teilung weniger wert?

Durch den kleineren Garten sinkt in der Regel der Wert des Hausgrundstücks, dem steht der Erlös der Teilfläche gegenüber. Eine Bewertung vorher und nachher zeigt, wie sich beides verhält.

Kann ich eine Teilfläche in Puchheim an mein Kind verkaufen?

Ja, der Ablauf ist derselbe. Ob sich eine Schenkung oder ein Verkauf unter Familienangehörigen besser eignet, klären Sie mit Notar und Steuerberater, Anregungen bietet der Beitrag Haus in Puchheim verschenken oder verkaufen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Beginnen Sie mit einer Anfrage zum Bebauungsplan im Rathaus Puchheim und messen Sie grob aus, wie die neue Grenze verlaufen könnte. Danach hilft ein Gespräch über Wert und Käufer. Über das Kontaktformular oder unter 089 85837861 vereinbaren Sie einen Termin mit Monika Graef.