Ein Grundstück in Herrsching am Ammersee zu teilen und einen Teil zu verkaufen, gelingt in fünf Schritten: Baurecht prüfen, Zufahrt und Leitungen planen, vermessen lassen, Käufer finden und den Kaufvertrag samt Grundbuchänderung beim Notar abschließen. Am Anfang steht immer die Frage, ob auf der abgetrennten Fläche überhaupt ein Haus entstehen darf. Ohne diese Antwort hat der Teil für Käufer kaum Wert.
Das Wichtigste in Kürze
- Ob auf der Teilfläche gebaut werden darf, richtet sich nach dem Bebauungsplan oder, im Innenbereich ohne Plan, nach § 34 BauGB.
- Eine Teilung darf keine baurechtswidrigen Zustände für das verbleibende Haus schaffen, etwa bei Abstandsflächen oder Stellplätzen.
- Die Vermessung übernimmt das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, die neue Grenze wird danach im Grundbuch übernommen.
- Bei Hanggrundstücken über dem Ammersee kommen Zufahrt, Stützmauern und Entwässerung früh auf den Tisch.
- Den Verkauf einer abgetrennten Gartenfläche sollten Sie vorab steuerlich prüfen lassen, weil die Befreiung für selbst genutztes Wohneigentum nicht immer greift.
Warum denken Eigentümer in Herrsching über eine Teilung nach?
Viele Häuser in Herrsching stehen auf Grundstücken, die in den Fünfziger- bis Siebzigerjahren großzügig bemessen wurden. Damals war Platz vorhanden, heute wird der hintere Garten für ältere Eigentümer zur Last. Rasen mähen, Hecken schneiden, Laub räumen: Die Arbeit wächst mit jedem Jahr.
Andere Eigentümer wollen einen Teil an ein Kind abgeben, damit es in der Nähe bauen kann. Wieder andere brauchen Geld für eine Modernisierung oder für den Ruhestand und möchten das Haus trotzdem behalten. Eine Teilung kann all das ermöglichen, wenn die Voraussetzungen stimmen.
Darf auf der abgetrennten Fläche gebaut werden?
Diese Frage beantwortet das Baurecht. Gibt es für Ihr Gebiet einen Bebauungsplan, legt er fest, wie viel Fläche bebaut werden darf, wo Baugrenzen verlaufen und wie hoch Gebäude sein dürfen. Den Plan erhalten Sie bei der Gemeinde Herrsching.
Ohne Bebauungsplan gilt im zusammenhängend bebauten Ortsteil § 34 BauGB. Ein neues Haus muss sich dann in die Umgebung einfügen, also in Größe, Bauweise und Lage auf dem Grundstück. Bei einem Hinterliegergrundstück ist das nicht selbstverständlich, wenn in der Nachbarschaft bisher nur in erster Reihe gebaut wurde.
Bauvoranfrage stellen
Sicherheit gibt ein Vorbescheid. Sie stellen eine Bauvoranfrage beim Landratsamt Starnberg, meist mit Unterstützung eines Architekten. Die Behörde beantwortet darin konkrete Fragen, zum Beispiel ob ein Einfamilienhaus in zweiter Reihe zulässig ist. Mit einem positiven Vorbescheid können Käufer planen und ihre Bank überzeugen.
Mehr zur Prüfung des Baurechts steht im Beitrag Baurecht für ein Grundstück in Herrsching prüfen.
Was bedeutet die Teilung für Ihr bestehendes Haus?
Die neue Grenze verändert auch die Situation Ihres Hauses. Abstandsflächen müssen eingehalten bleiben, Stellplätze dürfen nicht auf der verkauften Fläche liegen, und Leitungen für Wasser, Abwasser oder Strom dürfen nicht abgeschnitten werden.
Gehen Sie mit einem Architekten oder Vermesser über das Grundstück und markieren Sie, wo die Grenze sinnvoll verlaufen kann. Häufig zeigt sich dabei, dass die gedachte Linie verschoben werden muss, damit beide Teile funktionieren.
Wie kommt der Käufer auf sein Grundstück?
Ein Hinterliegergrundstück braucht eine gesicherte Zufahrt. Dafür gibt es zwei übliche Wege.
| Lösung | Wie sie funktioniert | Was zu beachten ist |
|---|---|---|
| Eigener Zufahrtsstreifen | Ein schmaler Streifen wird mit verkauft und gehört dem Käufer | Breite für Fahrzeuge und Rettungsdienst planen |
| Geh- und Fahrtrecht | Der Käufer darf über Ihr Grundstück fahren, eingetragen in Abteilung II | Unterhalt, Winterdienst und Haftung vertraglich regeln |
| Leitungsrecht | Leitungen des neuen Hauses dürfen über Ihr Grundstück laufen | Lage der Leitungen im Plan festhalten |
Am Hang über dem See ist die Zufahrt oft der schwierigste Punkt. Steigung, Kurven und Winterdienst müssen praktisch funktionieren. Stützmauern und die Ableitung von Regenwasser gehören in die Planung, bevor Sie mit Käufern sprechen.
Wie läuft die Vermessung ab?
Die Vermessung beantragen Sie beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung. Vermesser kommen auf das Grundstück, setzen die neuen Grenzpunkte und erstellen einen Veränderungsnachweis. Auf dieser Grundlage schreibt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Starnberg die Teilfläche als eigenes Grundstück ab.
Sie können die Vermessung vor oder nach dem Kaufvertrag durchführen lassen. Wird vorher vermessen, steht die Fläche genau fest. Wird danach vermessen, verkaufen Sie eine noch nicht vermessene Teilfläche nach einem Lageplan, der dem Vertrag beiliegt. Der Kaufpreis wird dann oft nach der tatsächlich vermessenen Fläche angepasst.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Herrsching am Ammersee zu verkaufen? Monika Graef nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 089 85837861
Was passiert mit Grundschulden auf dem Gesamtgrundstück?
Liegt auf Ihrem Grundstück eine Grundschuld, belastet sie zunächst auch die Teilfläche. Der Käufer will die Fläche aber lastenfrei erwerben. Ihre Bank muss deshalb eine Pfandfreigabe erklären.
Sprechen Sie früh mit der Bank. Sie prüft, ob der verbleibende Teil mit dem Haus als Sicherheit ausreicht. Die Freigabe wird über den Notar abgewickelt.
Welche Käufer interessieren sich für eine Teilfläche am Ammersee?
Baugrundstücke sind in Herrsching selten. Interesse zeigen Familien, die ein eigenes Haus bauen wollen, und Paare, die sich eine kleinere Bauweise vorstellen. Manchmal fragen auch Bauträger an, wenn die Fläche groß genug für mehrere Einheiten ist.
Beim Verkauf an Privatleute ist der persönliche Kontakt wichtig. Sie werden über Jahre Nachbarn. Sprechen Sie offen über Baupläne, Baustellenzeiten und Zufahrt. Bei Bauträgern geht es eher um Ausnutzung und Planungssicherheit. Was dabei zu beachten ist, beschreibt der Beitrag Grundstück an Bauträger verkaufen in Herrsching.
Was Käufer vorab wissen wollen
- Ist ein Vorbescheid vorhanden, und was genau ist genehmigt?
- Wie groß ist die Teilfläche, und wo verläuft die Grenze?
- Wie ist die Zufahrt gesichert?
- Wo liegen Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom?
- Gibt es alte Bäume, die geschützt sein könnten?
Welche steuerlichen Fragen entstehen?
Wer sein selbst bewohntes Haus verkauft, ist meist von der Steuer auf den Veräußerungsgewinn befreit. Bei einer abgetrennten Gartenfläche, die als Bauland verkauft wird, kann das anders aussehen. Liegt der Erwerb des Grundstücks weniger als zehn Jahre zurück, kann § 23 EStG greifen.
Ein Steuerberater prüft das vor dem Notartermin. Bringen Sie den ursprünglichen Kaufvertrag oder den Übergabevertrag mit.
Wie entsteht der Wert der Teilfläche?
Grundlage ist der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss am Landratsamt Starnberg festlegt und den Sie im BayernAtlas einsehen können. Für die Teilfläche spielen aber weitere Punkte eine Rolle: Zuschnitt, Zufahrt, Baurecht, Hangneigung, Ausblick. Eine Fläche mit Vorbescheid ist für Käufer deutlich besser einschätzbar als eine Fläche, bei der alles offen ist.
Für eine erste Einschätzung nutzen Sie die kostenlose Immobilienbewertung. Die Besichtigung vor Ort zeigt, welche Teilung sinnvoll ist.
Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Herrsching am Ammersee?
Monika Graef sieht sich das Grundstück mit Ihnen an, bespricht mögliche Teilungslinien und stellt den Kontakt zu Architekt und Vermesser her, wenn Sie das wünschen. Sie bewertet die Teilfläche, spricht passende Käufer an und begleitet den Verkauf bis zum Notar. Einen Überblick über ihre Leistungen finden Sie auf der Seite Immobilie verkaufen.
Häufige Fragen zur Grundstücksteilung in Herrsching am Ammersee
Brauche ich in Herrsching am Ammersee eine Teilungsgenehmigung?
In Bayern ist eine eigene Teilungsgenehmigung in der Regel nicht vorgeschrieben. Die Teilung darf aber keine Zustände schaffen, die dem Baurecht widersprechen.
Wie lange dauert eine Grundstücksteilung?
Das hängt von Vorbescheid, Vermessung und Grundbuchamt ab. Planen Sie für den gesamten Weg ausreichend Zeit ein.
Kann ich eine Teilfläche an mein Kind in Herrsching am Ammersee verschenken?
Ja, auch eine Schenkung ist möglich. Die Schritte zu Baurecht, Vermessung und Notar bleiben dieselben, steuerlich gelten die Regeln zur Schenkung.
Wer bezahlt die Vermessung?
Das regeln Verkäufer und Käufer im Vertrag. Häufig trägt der Verkäufer die Vermessung, weil er die Teilung veranlasst.
Was ist, wenn der Nachbar in Herrsching am Ammersee Einwände hat?
Nachbarn können im Baugenehmigungsverfahren Einwände erheben. Ein frühes Gespräch über die Pläne hilft oft, Konflikte zu vermeiden.
Darf ich alte Bäume für das neue Baufeld fällen?
Fragen Sie bei der Gemeinde nach, ob eine Baumschutzverordnung gilt. Im Zweifel braucht eine Fällung eine Genehmigung.
Lohnt sich eine Teilung bei einem kleinen Grundstück in Herrsching am Ammersee?
Das hängt vom Baurecht und vom Zuschnitt ab. Ein Vorbescheid oder eine Einschätzung durch einen Architekten bringt Klarheit.
Wie starten Sie die Planung?
Besorgen Sie Flurkarte und Bebauungsplan und notieren Sie, wo die Grenze verlaufen könnte. Für ein Gespräch über Ihr Grundstück erreichen Sie Monika Graef über Kontakt oder unter 089 85837861. Wenn Sie überlegen, das ganze Haus zu verkaufen, lesen Sie den Beitrag Haus mit großem Garten in Herrsching verkaufen.
Ihr nächster Schritt in Herrsching am Ammersee
Monika Graef bespricht Ihre Situation in einem unverbindlichen Erstgespräch und erstellt auf Wunsch eine kostenlose Werteinschätzung Ihrer Immobilie.
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