Grundstück in Grafrath teilen und einen Teil verkaufen: Wie läuft das ab?

Wer in Grafrath ein großes Grundstück teilen und einen Teil verkaufen möchte, klärt zuerst beim Landratsamt Fürstenfeldbruck, ob auf der neuen Fläche überhaupt gebaut werden darf. Danach folgen Vermessung durch das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, die Regelung von Zufahrt und Leitungen und schließlich der notarielle Kaufvertrag. Die Reihenfolge entscheidet darüber, ob die Teilfläche als Bauplatz oder nur als Gartenland verkauft werden kann.

Warum denken gerade in Grafrath viele Eigentümer über eine Teilung nach?

In Grafrath stehen viele Einfamilienhäuser aus den Nachkriegsjahrzehnten auf Grundstücken, die nach heutigen Maßstäben großzügig sind. Der Garten war früher Gemüsebeet und Spielwiese, heute macht er vor allem Arbeit. Gleichzeitig suchen Familien aus dem Landkreis und aus München nach Bauplätzen mit S4-Anschluss.

Daraus ergibt sich eine typische Situation. Die Kinder sind ausgezogen, das Haus soll bleiben, aber der hintere Teil des Gartens wird kaum genutzt. Ein Teilverkauf bringt Kapital für eine Sanierung oder den Ruhestand, ohne das Zuhause aufzugeben. Wer im Alter ohnehin über einen Umzug nachdenkt, findet Alternativen im Beitrag zum Hausverkauf im Ruhestand in Grafrath.

Darf auf der abgetrennten Fläche gebaut werden?

Das ist die zentrale Frage, und sie wird vor jeder Vermessung beantwortet. Liegt Ihr Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, gibt dieser vor, wo und wie viel gebaut werden darf. Die Gemeinde Grafrath kann Ihnen sagen, welcher Plan gilt.

Gibt es keinen Bebauungsplan, richtet sich die Bebaubarkeit nach § 34 BauGB. Ein neues Haus muss sich dann in die Umgebung einfügen, nach Art und Maß, Bauweise und überbaubarer Fläche. Ein Haus in zweiter Reihe ist nur zulässig, wenn es in der näheren Umgebung vergleichbare Hinterbebauung gibt.

Der Vorbescheid als Sicherheit

Mit einem Antrag auf Vorbescheid beim Landratsamt Fürstenfeldbruck, eingereicht über die Gemeinde, lassen Sie einzelne Fragen verbindlich klären. Etwa ob ein Einfamilienhaus mit einer bestimmten Grundfläche auf der hinteren Fläche zulässig ist. Für die Planskizze brauchen Sie meist einen Architekten oder Bauzeichner.

Ein positiver Vorbescheid ist für Käufer Gold wert. Er verwandelt eine Hoffnung in eine belastbare Aussage, und Banken finanzieren den Bauplatz deutlich leichter.

Welche Schritte folgen in welcher Reihenfolge?

Viele Eigentümer verkaufen bereits vor der Vermessung. Der Notar beurkundet dann den Verkauf einer noch nicht vermessenen Teilfläche nach Lageplan. Das geht, verlangt aber eine sehr genaue Beschreibung der künftigen Grenze und eine Regel für Abweichungen bei der Fläche.

Wie sichern Sie Zufahrt und Leitungen?

Ein Hinterliegergrundstück erreicht die Straße nur über Ihr verbleibendes Grundstück. Damit Käufer dort bauen und Banken finanzieren, muss die Zufahrt dauerhaft gesichert sein. Das geschieht über eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch, das Geh- und Fahrtrecht.

Dasselbe gilt für Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation. Liegen die Leitungen künftig unter Ihrem Grundstück, braucht der Käufer ein Leitungsrecht. Denken Sie an praktische Dinge, die später Streit verursachen:

• Wer räumt im Winter den gemeinsamen Weg?
• Wer zahlt Reparaturen am Belag?
• Dürfen Baufahrzeuge die Zufahrt nutzen, und wer haftet für Schäden?
• Wo stehen künftig die Mülltonnen beider Häuser?

Solche Fragen lassen sich im Kaufvertrag regeln. Sprechen Sie sie vor dem Notartermin mit dem Käufer durch.

Alternative: Zufahrt als eigenes Flurstück

Manchmal ist es sinnvoller, einen schmalen Streifen als Zufahrt mitzuverkaufen oder gemeinsam zu halten. Das Vorderhaus verliert dann etwas Fläche, aber die Rechtslage wird einfacher. Welche Lösung passt, hängt von der Breite des Grundstücks und der Lage des Bestandshauses ab.

Was müssen Sie für das Bestandshaus beachten?

Die neue Grenze darf das vorhandene Haus nicht in einen baurechtswidrigen Zustand bringen. Prüfen Sie mit dem Architekten:

1. Abstandsflächen nach der Bayerischen Bauordnung zur neuen Grenze
2. notwendige Stellplätze für das verbleibende Haus
3. Lage von Terrasse, Garage, Gartenhaus und Kellerabgängen
4. Verlauf von Regenwasserleitungen und Sickerschächten

Ein Gartenhaus, das nach der Teilung auf der neuen Grenze steht, sorgt beim Notartermin für Ärger. Solche Kleinigkeiten fallen beim Abschreiten des Grundstücks mit dem Lageplan in der Hand am ehesten auf.

Was passiert mit der Grundschuld Ihrer Bank?

Ist das Gesamtgrundstück noch mit einer Grundschuld belastet, erstreckt sie sich auf beide Teile. Der Käufer will die Teilfläche aber lastenfrei erwerben. Ihre Bank muss deshalb eine Pfandfreigabe für die verkaufte Fläche erteilen. Viele Banken verlangen dafür eine Teiltilgung aus dem Kaufpreis. Rufen Sie Ihren Berater früh an und fragen Sie, welche Unterlagen er für die Freigabe braucht.

Wer kauft eine Teilfläche in Grafrath?

Die wichtigste Gruppe sind Familien, die selbst bauen möchten. Sie schätzen die S4, die Nähe zu Amper und Ammersee und die ruhige Lage. Wie Sie diese Vorteile beschreiben, zeigt der Beitrag zur Immobilie in Seenähe in Grafrath.

Daneben interessieren sich Bauträger, vor allem wenn die Fläche groß genug für ein Doppelhaus ist oder Sie das ganze Grundstück abgeben würden. Welche Punkte dabei wichtig sind, steht im Ratgeber Grundstück an einen Bauträger verkaufen in Grafrath. Manchmal kommt auch ein Nachbar als Käufer in Frage, der seinen Garten vergrößern möchte. Er zahlt dann in der Regel den Wert von Gartenland.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

• Grundbuchauszug vom Amtsgericht Fürstenfeldbruck
• Flurkarte und, falls vorhanden, alte Vermessungsunterlagen vom ADBV
• Bebauungsplan oder Auskunft der Gemeinde zur Lage im Innenbereich
• Vorbescheid des Landratsamts, sobald er vorliegt
• Bodenrichtwert vom Gutachterausschuss am Landratsamt Fürstenfeldbruck oder aus dem BayernAtlas
• Leitungspläne der Versorger und Angaben zur Entwässerung
• Bestätigung der Bank zur Pfandfreigabe

Was gilt steuerlich?

Haben Sie das Grundstück innerhalb der letzten zehn Jahre erworben und die Teilfläche nicht selbst bewohnt, kann der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Bei mehreren Teilungen und Verkäufen in kurzer Zeit stellt sich außerdem die Frage nach gewerblichem Grundstückshandel. Lassen Sie beides von einem Steuerberater prüfen, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Grafrath?

Monika Graef arbeitet von Gräfelfing aus im Münchner Westen und im Landkreis Fürstenfeldbruck. Sie schätzt ein, welchen Wert die Teilfläche als Bauplatz und das verbleibende Haus haben, sucht passende Käufer und stimmt sich mit Architekt, Bank und Notar über die Reihenfolge ab. Den gesamten Ablauf eines Verkaufs zeigt die Seite zum Immobilienverkauf.

Häufige Fragen zur Grundstücksteilung in Grafrath

Brauche ich für die Teilung eine Genehmigung?

Eine eigene Teilungsgenehmigung ist in Bayern in der Regel nicht erforderlich. Nach § 19 BauGB dürfen durch die Teilung aber keine Verhältnisse entstehen, die einem Bebauungsplan widersprechen.

Wie lange dauert eine Vermessung in Grafrath?

Das hängt von der Auslastung des Amts und vom Umfang ab. Fragen Sie beim ADBV Fürstenfeldbruck nach dem aktuellen Stand, bevor Sie Termine mit Käufer und Notar planen.

Kann ich die Teilfläche verkaufen, bevor sie vermessen ist?

Ja. Der Notar beurkundet dann eine noch zu vermessende Teilfläche nach einem Lageplan. Eine Regel für den Fall abweichender Flächen gehört in den Vertrag.

Lohnt ein Vorbescheid in Grafrath, wenn schon Nachbarn in zweiter Reihe gebaut haben?

Vergleichbare Bebauung in der Nachbarschaft ist ein gutes Zeichen, ersetzt aber keine Prüfung des Einzelfalls. Der Vorbescheid gibt Käufer und Bank die Sicherheit, die ein Hinweis auf Nachbarhäuser nicht bietet.

Wer zahlt Vermessung und Vorbescheid?

Üblich ist, dass der Verkäufer diese Kosten trägt, weil sie den Bauplatz erst verkaufsfähig machen. Eine andere Verteilung kann im Kaufvertrag vereinbart werden.

Darf der Käufer der Teilfläche in Grafrath ein beliebig großes Haus bauen?

Er ist an Bebauungsplan oder § 34 BauGB und an die Bayerische Bauordnung gebunden. Den genauen Rahmen legt die Baugenehmigung fest.

Was passiert, wenn das Landratsamt die Bebauung ablehnt?

Dann bleibt die Fläche Gartenland. Sie kann trotzdem verkauft werden, etwa an einen Nachbarn, allerdings zu einem deutlich niedrigeren Wert.

Ändert die Teilung etwas an meiner Grundsteuer in Grafrath?

Nach der Teilung entstehen zwei Flurstücke, die das Finanzamt getrennt bewertet. Die Gemeinde setzt die Grundsteuer anschließend neu fest.

Wie fangen Sie am besten an?

Holen Sie zuerst die Auskunft der Gemeinde zum Baurecht ein und lassen Sie den Wert der möglichen Teilfläche einschätzen. Für eine erste Orientierung hilft der Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in Grafrath. Ein persönliches Gespräch vereinbaren Sie über die Kontaktseite oder unter 089 85837861.