Wie prüfen Sie in Emmering, welches Baurecht Ihr Grundstück hat?

Welches Baurecht Ihr Grundstück in Emmering hat, klären Sie in drei Schritten: Zuerst fragen Sie bei der Gemeinde Emmering, ob ein Bebauungsplan gilt. Fehlt er, richtet sich die Bebaubarkeit im Ortsgebiet meist nach § 34 BauGB. Verbindliche Sicherheit gibt ein Vorbescheid des Landratsamts Fürstenfeldbruck.

Gibt es für Ihr Grundstück einen Bebauungsplan?

Die erste Anlaufstelle ist das Bauamt der Gemeinde Emmering. Dort erfahren Sie, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan besteht und welche Festsetzungen er enthält. Typisch sind Angaben zu Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse, Dachform und überbaubaren Flächen, den sogenannten Baufenstern.

Lassen Sie sich Planzeichnung und Textteil geben. Ein Baufenster, das nur das bestehende Haus umfasst, schließt einen zweiten Baukörper im Garten in der Regel aus. Liegt das Baufenster großzügiger, kann ein Anbau oder eine zweite Bebauung möglich sein.

Auch der Flächennutzungsplan ist aufschlussreich. Er zeigt, wie die Gemeinde ihre Flächen langfristig nutzen will, schafft aber selbst noch kein Baurecht.

Was gilt ohne Bebauungsplan?

Viele ältere Ortsteile haben keinen Bebauungsplan. Liegt Ihr Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, gilt § 34 BauGB. Ein Vorhaben ist dann zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der Nutzung, Bauweise und überbauter Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügt.

Praktisch heißt das: Sehen Sie sich die Nachbarschaft an. Stehen in Ihrer Straße überwiegend Einfamilienhäuser mit zwei Geschossen und großen Gärten, wird ein Mehrfamilienhaus schwer genehmigungsfähig sein. Gibt es in der Umgebung bereits Hinterliegerbebauung, steigen die Chancen für ein zweites Haus im rückwärtigen Garten.

Am Ortsrand kann ein Grundstück im Außenbereich nach § 35 BauGB liegen. Dort ist Wohnbebauung nur ausnahmsweise zulässig. Die Abgrenzung ist nicht immer eindeutig und sollte mit dem Landratsamt geklärt werden.

Welche Stellen geben Ihnen welche Auskunft?

Wegen der Lage an der Amper lohnt bei manchen Grundstücken zusätzlich ein Blick in die Hochwasserkarten im BayernAtlas. Liegt ein Grundstück in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet, gelten besondere Anforderungen an das Bauen.

Wann lohnt sich ein Vorbescheid?

Ein Vorbescheid lohnt sich, wenn Sie verkaufen wollen und das Baurecht ein wesentlicher Teil des Werts ist. Typisch ist das große Grundstück mit älterem Haus, bei dem Käufer an Abriss und Neubau oder an eine zweite Bebauung denken.

Mit dem Vorbescheid stellen Sie konkrete Fragen, etwa ob ein Doppelhaus mit zwei Vollgeschossen an einer bestimmten Stelle zulässig ist. Das Landratsamt beantwortet diese Fragen verbindlich. Für die Anfrage brauchen Sie in der Regel einen Lageplan und eine einfache Planskizze, die ein Architekt erstellen kann.

Vorteile eines Vorbescheids beim Verkauf

• Käufer und Bauträger können mit gesichertem Baurecht kalkulieren.
• Unsicherheitsabschläge im Preis fallen geringer aus.
• Verhandlungen werden sachlicher, weil die Grundlage feststeht.

Welche weiteren Punkte begrenzen die Bebauung?

Neben Planungsrecht und Einfügen spielen Abstandsflächen nach der Bayerischen Bauordnung, Stellplatzsatzungen der Gemeinde und der Baumbestand eine Rolle. Auch Dienstbarkeiten im Grundbuch, etwa ein Leitungsrecht quer durch den Garten, schränken die Nutzung ein. Prüfen Sie Abteilung II Ihres Grundbuchauszugs genau.

Bestehen Zweifel, ob ein Anbau am Bestandshaus genehmigt wurde, sehen Sie in der Bauakte beim Landratsamt nach. Solche Fragen wirken sich auch auf die Offenlegung beim Verkauf aus; mehr dazu im Beitrag zu den Mängeln beim Hausverkauf in Emmering.

Wie fließt das Baurecht in den Grundstückswert ein?

Ein Grundstück mit zusätzlichem Baurecht kann für Käufer deutlich interessanter sein als ein vergleichbares Grundstück ohne diese Möglichkeit. Ohne gesicherte Auskunft schätzen Käufer vorsichtig. Wie eine Bewertung Bodenrichtwert, Bestand und Bebaubarkeit zusammenführt, erklärt der Beitrag zur kostenlosen Immobilienbewertung in Emmering. Für den gesamten Verkaufsablauf hilft der Beitrag zum Haus verkaufen in Emmering.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Emmering?

Monika Graef betrachtet bei der Bewertung in Emmering das Grundstück als Ganzes und spricht an, wo zusätzliches Baurecht denkbar ist und wo eine Auskunft der Behörden Klarheit bringt. Graef Immobilien hat das Büro in der Pasinger Straße 58 in Gräfelfing und kennt den Landkreis Fürstenfeldbruck. Für eine erste Wertindikation steht der Immobilienwert-Rechner bereit.

Häufige Fragen zum Baurecht in Emmering

Kostet die Einsicht in den Bebauungsplan in Emmering etwas?

Die Einsicht bei der Gemeinde ist in der Regel kostenfrei. Für Kopien oder Auszüge können Gebühren anfallen.

Wie lange gilt ein Vorbescheid?

Ein Vorbescheid ist nach der Bayerischen Bauordnung befristet, die Frist ergibt sich aus dem Bescheid. Vor Ablauf kann eine Verlängerung beim Landratsamt beantragt werden.

Kann ich mein Grundstück in Emmering teilen und einen Teil verkaufen?

Ja, wenn die Bebaubarkeit beider Teile gesichert ist. Die Vermessung übernimmt das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung.

Wer erstellt die Unterlagen für einen Vorbescheid?

Meist ein Architekt oder Bauingenieur. Er kennt die Anforderungen des Landratsamts Fürstenfeldbruck an Lageplan und Skizzen.

Gilt ein alter Bebauungsplan in Emmering noch?

Bebauungspläne gelten, bis die Gemeinde sie ändert oder aufhebt. Fragen Sie nach Änderungsverfahren, die gerade laufen.

Brauche ich für den Verkauf eines Grundstücks einen Vorbescheid?

Eine Pflicht besteht nicht. Er ist hilfreich, wenn der Preis stark von der Bebaubarkeit abhängt.

Wie gehen Sie jetzt vor?

Fragen Sie bei der Gemeinde nach dem Planungsrecht und lassen Sie Ihr Grundstück bewerten. Termine für eine kostenlose Immobilienbewertung vereinbaren Sie online oder unter 089 85837861. Für Rückfragen nutzen Sie das Kontaktformular von Graef Immobilien.