Altes Haus in Mammendorf: Verkaufen Sie als Bestand oder als Baugrundstück?

Ob Sie ein altes Haus in Mammendorf als Bestand oder als Baugrundstück verkaufen, hängt vor allem von drei Dingen ab: vom Zustand der Bausubstanz, vom Baurecht auf dem Grundstück und davon, wer als Käufer infrage kommt. In den meisten Fällen verkaufen Eigentümer das Haus so, wie es steht, und überlassen die Entscheidung über Sanierung oder Neubau dem Käufer. Einen Abriss auf eigene Rechnung sollten Sie nur nach sorgfältiger Prüfung beauftragen.

Woran erkennen Sie, ob das Haus noch Käufer als Wohnhaus findet?

Ein Haus ist als Bestand verkäuflich, solange ein Käufer darin mit vertretbarem Aufwand wohnen kann. Das trifft auf viele Häuser aus den Fünfziger- bis Siebzigerjahren zu, wie sie in Mammendorf und den umliegenden Orten im westlichen Landkreis Fürstenfeldbruck stehen. Diese Häuser haben oft solide Wände, einen trockenen Keller und einen Grundriss, der sich mit wenigen Eingriffen öffnen lässt.

Kritischer wird es bei Schäden, die das Tragwerk betreffen. Dazu gehören durchfeuchtete Fundamente, ein Dachstuhl mit Schädlingsbefall oder Risse in tragenden Wänden. Hier rechnen Käufer schnell mit einem Neubau.

Kurzer Selbsttest

• Ist das Haus aktuell bewohnt oder seit Jahren leer?
• Wann wurden Dach, Fenster und Heizung zuletzt erneuert?
• Riecht es im Keller muffig, gibt es Salzausblühungen?
• Sind Elektrik und Wasserleitungen auf einem Stand, den ein Handwerker noch anfassen würde?
• Passt der Grundriss zu heutigen Familien, oder sind Räume sehr klein?

Je mehr Fragen Sie mit einem Problem beantworten, desto eher wird ein Käufer das Grundstück im Blick haben.

Was darf auf dem Grundstück in Mammendorf neu gebaut werden?

Diese Frage entscheidet über den Wert eines Baugrundstücks. Liegt ein Bebauungsplan vor, regelt er Art und Maß der Bebauung, also etwa die Grundflächenzahl, die Zahl der Vollgeschosse, die Dachform und Baugrenzen. Den Plan können Sie bei der Gemeinde Mammendorf einsehen.

Gibt es keinen Bebauungsplan, gilt § 34 BauGB. Ein Neubau muss sich dann nach Art und Maß in die nähere Umgebung einfügen. Was das konkret bedeutet, lässt sich nur im Einzelfall beurteilen. Mit einer Bauvoranfrage beim Landratsamt Fürstenfeldbruck als unterer Bauaufsichtsbehörde erhalten Sie eine verbindliche Auskunft. Mehr dazu im Beitrag Baurecht für ein Grundstück in Mammendorf prüfen.

Liegt das Haus außerhalb des Ortszusammenhangs, etwa als Einzelhof, befinden Sie sich im Außenbereich. Ein Ersatzbau ist dort nur unter engen Voraussetzungen zulässig.

Wer kauft was? Die Käufergruppen im Vergleich

Die Entscheidung zwischen Bestand und Bauplatz ist auch eine Entscheidung über den Kreis der Interessenten.

Bauträger kalkulieren knapp. Lohnt sich auf einem Grundstück nur ein einzelnes neues Haus, zahlt eine Familie oft mehr, weil sie selbst einzieht. Kann das Grundstück dagegen mit einem Doppelhaus oder mehreren Wohnungen bebaut werden, kommen Bauträger ins Spiel.

Wann lohnt sich ein Abriss vor dem Verkauf?

Selten, aber es gibt Fälle. Wenn das Haus einsturzgefährdet ist, Käufer es nicht betreten dürfen oder es das Grundstück optisch so stark belastet, dass Interessenten abspringen, kann ein freigeräumter Bauplatz leichter zu vermarkten sein.

Dagegen sprechen einige handfeste Gründe:

1. Kosten und Kapitalbindung. Abriss, Entsorgung und Erdarbeiten zahlen Sie vor dem Verkauf aus eigener Tasche.
2. Schadstoffe. In Häusern aus der Nachkriegszeit finden sich häufig asbesthaltige Platten, alte Dämmstoffe oder belastete Anstriche. Ein Schadstoffgutachten ist vor dem Abriss Pflicht.
3. Verwaltungsweg. Der Abbruch eines Gebäudes muss in Bayern in der Regel vorher bei der Gemeinde oder dem Landratsamt angezeigt werden. Klären Sie das Verfahren früh.
4. Bestandsschutz geht verloren. Ein altes Haus darf so stehen bleiben, auch wenn es heutigen Abstandsflächen nicht mehr entspricht. Ein Neubau muss alle aktuellen Vorgaben einhalten und fällt deshalb manchmal kleiner aus.
5. Grundsteuer. Ein unbebautes Grundstück wird anders bewertet, das kann die Belastung bis zum Verkauf verändern.

Wer unsicher ist, verkauft das Grundstück mit Haus und beschreibt im Exposé beide Möglichkeiten.

Wie präsentieren Sie ein Haus, das beides sein kann?

Ein gutes Exposé zeigt dem Käufer beide Wege auf. Für Sanierer beschreibt es Baujahr, verbaute Materialien und den Zustand der wichtigsten Bauteile. Für Neubauinteressenten nennt es Grundstücksgröße, Zuschnitt, Ausrichtung und die wesentlichen Festsetzungen aus dem Bebauungsplan oder das Ergebnis einer Bauvoranfrage.

Hilfreich sind eine Flurkarte vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, der Bodenrichtwert aus dem BayernAtlas und, falls vorhanden, alte Baupläne aus der Bauakte des Landratsamts. Fotos sollten neben den Räumen auch das Grundstück zeigen. Tipps dazu im Beitrag Immobilienfotos für den Verkauf in Mammendorf.

Energieausweis bei einem Haus vor dem Abriss

Auch für ein sanierungsbedürftiges Haus brauchen Sie bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis. Eine Ausnahme gilt nur in engen Grenzen. Wird das Gebäude ausdrücklich als Abrissobjekt angeboten, sprechen Sie das Thema mit dem Aussteller des Ausweises oder mit dem Notar ab.

Was passiert mit Gewährleistung und Mängeln bei einem Altbau?

Bei älteren Häusern vereinbaren Verkäufer in der Regel einen Gewährleistungsausschluss. Er schützt Sie vor Ansprüchen wegen Mängeln, die Sie nicht kannten. Bekannte Mängel müssen Sie dagegen offenlegen, etwa einen nassen Keller oder einen früheren Wasserschaden. Wie weit diese Pflicht reicht, beschreibt der Beitrag Welche Mängel müssen Sie beim Hausverkauf in Mammendorf offenlegen?.

Bei einem Verkauf als Bauplatz sind Altlasten im Boden und alte Leitungen ein Thema. Ein früherer Öltank im Garten oder eine Sickergrube gehören in die Beschreibung.

Welche Rolle spielt das Grundstück selbst?

Bei vielen älteren Häusern in Mammendorf ist das Grundstück der eigentliche Wert. Große Gärten aus einer Zeit, in der man Gemüse anbaute und Hühner hielt, sind heute gefragt. Je nach Zuschnitt lässt sich ein Grundstück auch teilen, sodass ein Teil mit dem Haus verkauft wird und ein zweiter als eigener Bauplatz. Die Voraussetzungen dafür erklärt der Beitrag Grundstück in Mammendorf teilen und verkaufen.

Für die Bewertung spielt auch die Erschließung eine Rolle: Sind Wasser, Kanal und Strom angeschlossen, und sind Erschließungsbeiträge bezahlt? Die Gemeinde gibt darüber Auskunft.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Mammendorf?

Monika Graef besichtigt das Haus mit Ihnen, schätzt den Zustand ein und prüft, welche Unterlagen zum Baurecht vorliegen. Auf dieser Grundlage bewertet sie, ob der Verkauf als Bestand, als Bauplatz oder mit beiden Optionen sinnvoller ist, und spricht die passenden Käufergruppen an. Sie arbeitet von Gräfelfing aus im Münchner Westen und im Landkreis Fürstenfeldbruck. Den ersten Schritt machen Sie über eine kostenlose Immobilienbewertung.

Häufige Fragen zum alten Haus in Mammendorf

Darf ich mein altes Haus in Mammendorf einfach abreißen?

Der Abbruch ist in Bayern meist verfahrensfrei, muss aber in der Regel vorher angezeigt werden. Für Häuser unter Denkmalschutz gelten strengere Regeln, dann brauchen Sie eine Erlaubnis.

Wer zahlt den Abriss, wenn ein Käufer neu bauen will?

In der Regel der Käufer. Er kalkuliert die Kosten in sein Angebot ein und beauftragt den Abriss nach der Übergabe selbst.

Ist ein Grundstück in Mammendorf ohne Haus leichter zu verkaufen?

Nicht unbedingt. Viele Käufer möchten die Wahl haben und schätzen ein bewohnbares Haus als Übergangslösung oder Sanierungsprojekt.

Wie erfahre ich, ob für mein Grundstück ein Bebauungsplan gilt?

Fragen Sie im Bauamt der Gemeinde Mammendorf nach. Viele Gemeinden stellen ihre Pläne inzwischen auch online bereit.

Was kostet eine Bauvoranfrage beim Landratsamt Fürstenfeldbruck?

Für die Bearbeitung fallen Gebühren an, die sich nach dem Vorhaben richten. Hinzu kommen die Kosten für einen Planer, der die Unterlagen erstellt.

Kann ein alter Bauernhof in Mammendorf als Bauland verkauft werden?

Das hängt davon ab, ob der Hof im Innenbereich oder im Außenbereich liegt. Im Außenbereich sind Neubauten nur ausnahmsweise zulässig, im Innenbereich gilt das Einfügungsgebot.

Muss ich für ein abbruchreifes Haus einen Energieausweis vorlegen?

In der Regel ja, sobald Sie das Haus zum Verkauf anbieten. Klären Sie Ausnahmen vorher mit einem Fachmann.

Lohnt sich eine Teilsanierung vor dem Verkauf in Mammendorf?

Meist nicht. Käufer haben eigene Vorstellungen und bezahlen Sanierungen selten im vollen Umfang mit. Kleine Reparaturen und eine aufgeräumte Präsentation reichen in der Regel.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Sammeln Sie Baupläne, Flurkarte und Informationen zum Bebauungsplan und lassen Sie das Haus bewerten. Danach ist klar, ob der Verkauf als Bestand oder als Bauplatz mehr Sinn ergibt. Weitere Informationen finden Sie unter Haus in Mammendorf verkaufen, ein persönliches Gespräch vereinbaren Sie über die Kontaktseite.