Altes Haus in Gräfelfing: Verkaufen Sie als Bestand oder als Baugrundstück?

Ob Sie ein altes Haus in Gräfelfing als Bestand oder als Baugrundstück anbieten, hängt vor allem von zwei Dingen ab: vom Zustand des Gebäudes und davon, was auf dem Grundstück nach dem Baurecht entstehen dürfte. Ist das Haus solide und lässt sich modernisieren, erreichen Sie Familien, die darin wohnen wollen. Ist es stark sanierungsbedürftig und erlaubt das Grundstück eine deutlich größere Bebauung, sprechen Sie eher Bauherren und Bauträger an. Den Abriss überlassen Sie in den meisten Fällen dem Käufer.

Was bedeutet „altes Haus“ in Gräfelfing?

In Gräfelfing stehen viele Häuser aus der Zeit zwischen den Fünfziger- und Siebzigerjahren. Typisch sind eingeschossige Bungalows, Einfamilienhäuser mit Satteldach und Häuser aus der Nachkriegszeit auf großzügigen Grundstücken mit altem Baumbestand. Dazu kommen ältere Villen mit ganz eigenem Charakter.

Diese Häuser sind selten baufällig. Häufig sind sie aber energetisch und technisch veraltet: Ölheizung aus den Achtzigern, einfach verglaste Fenster im Keller, Elektrik ohne Fehlerstromschutz, Bäder aus der Bauzeit. Für die Frage nach Bestand oder Neubau reicht das allein noch nicht aus.

Wovon hängt die Entscheidung ab?

Drei Prüfungen helfen Ihnen weiter: der bauliche Zustand, das Baurecht und der Zuschnitt des Grundstücks.

Bauzustand

Lassen Sie, wenn Sie unsicher sind, einen Architekten oder Bausachverständigen durch das Haus gehen. Entscheidend sind Dach, Keller, Statik, Feuchtigkeit und mögliche Schadstoffe wie Asbest in Platten oder alten Bodenbelägen. Ein kurzes schriftliches Ergebnis hilft Ihnen und später den Käufern.

Baurecht

Für viele Wohngebiete in Gräfelfing gibt es Bebauungspläne, in anderen richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB. Dann muss sich ein Neubau in die Umgebung einfügen. Welche Regel gilt, erfahren Sie im Bauamt der Gemeinde. Die Baugenehmigung erteilt das Landratsamt München als untere Bauaufsichtsbehörde.

Grundstück

Ein großes, gut geschnittenes Grundstück an einer Straße bietet andere Möglichkeiten als ein schmales Hinterliegergrundstück. Auch der Baumbestand spielt eine Rolle, wenn eine Baumschutzverordnung gilt. Fragen Sie im Rathaus nach.

Bestand oder Baugrundstück: Was spricht wofür?

Manche Häuser passen in beide Spalten. Dann lohnt es sich, die Vermarktung offen zu gestalten und beide Gruppen anzusprechen. Das Exposé zeigt das Haus und gleichzeitig die Möglichkeiten des Grundstücks.

Wie prüfen Sie die Bebaubarkeit verlässlich?

Mündliche Auskünfte im Bauamt sind ein guter erster Schritt, aber nicht verbindlich. Für einen Verkauf als Baugrundstück verlangen viele Käufer mehr Sicherheit. Der Weg dahin ist ein Vorbescheid, im Volksmund Bauvoranfrage.

1. Lageplan und Flurkarte beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung besorgen.
2. Mit einem Architekten eine mögliche Bebauung skizzieren: Grundfläche, Geschosse, Abstände.
3. Den Antrag auf Vorbescheid über die Gemeinde beim Landratsamt München einreichen.
4. Den Bescheid abwarten und im Exposé verwenden.

Ein positiver Vorbescheid macht das Grundstück für Bauherren deutlich greifbarer. Er kostet aber Zeit und Gebühren. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt davon ab, wie groß der Unterschied zwischen beiden Varianten sein könnte. Mehr zur Prüfung des Baurechts lesen Sie im Beitrag Baurecht für ein Grundstück in Planegg prüfen, der die gleichen Behördenwege im Landkreis München beschreibt.

Sollten Sie vor dem Verkauf selbst abreißen?

In den allermeisten Fällen nicht. Ein Abriss kostet Geld, braucht Vorbereitung und bringt Risiken. Schadstoffe wie Asbest müssen fachgerecht entsorgt werden, und unter dem Haus können Überraschungen wie alte Öltanks oder Fundamentreste liegen.

Ein Abriss nimmt Ihnen außerdem Käufer. Familien, die das Haus erhalten möchten, fallen weg. Bauträger planen ihre eigenen Abläufe und reißen lieber selbst ab, wenn die Genehmigung für den Neubau vorliegt. Ein leeres Grundstück ohne Baugenehmigung bringt Ihnen deshalb selten einen Vorteil.

Ausnahmen gibt es, etwa wenn das Gebäude eine Gefahr darstellt oder die Gemeinde zur Beseitigung auffordert. Ob der Abbruch in Ihrem Fall verfahrensfrei, anzeigepflichtig oder genehmigungspflichtig ist, klären Sie beim Landratsamt München.

Was kann einen Neubau verhindern oder erschweren?

Eine Reihe von Umständen schränkt die Pläne von Bauherren ein. Prüfen Sie sie vorab, damit keine Überraschung den Verkauf gefährdet.

• Denkmalschutz: Ob Ihr Haus als Baudenkmal gelistet ist, zeigt die Denkmalliste im BayernAtlas. Ein Abriss ist dann grundsätzlich ausgeschlossen oder nur mit Erlaubnis möglich.
• Ensembleschutz: Auch ohne Einzeldenkmal kann ein Ensemble geschützt sein.
• Baumschutz: Große Bäume dürfen unter Umständen nicht gefällt werden, was die bebaubare Fläche verringert.
• Rechte Dritter: Wegerechte, Leitungsrechte oder Grenzbebauungen stehen in Abteilung II des Grundbuchs beim Amtsgericht München.
• Altlasten: Ehemalige Öltanks oder aufgefüllte Flächen sollten bekannt und dokumentiert sein.

Was Sie über bekannte Mängel sagen müssen, auch wenn der Käufer abreißen will, erklärt der Beitrag zu Mängeln beim Hausverkauf in Gräfelfing.

Wie wird der Wert in beiden Fällen ermittelt?

Beim Bestand setzt sich der Wert aus dem Bodenwert und dem Wert des Gebäudes zusammen, gemindert um den Sanierungsbedarf. Beim Baugrundstück rechnen Käufer anders: Sie gehen vom Bodenwert aus, oft mit Blick auf das zulässige Bauvolumen, und ziehen die Kosten für Abriss und Entsorgung ab.

Den Bodenrichtwert stellt der Gutachterausschuss am Landratsamt München bereit, Sie finden ihn auch im BayernAtlas. Der tatsächliche Preis kann davon abweichen, je nachdem, wie gut sich das Grundstück bebauen lässt. Eine Bewertung beider Varianten nebeneinander ist der sicherste Weg zur Entscheidung. Sie erhalten sie über die kostenlose Immobilienbewertung.

Wie vermarkten Sie ein Grundstück mit altem Haus?

Für ein Haus im Bestand gelten die üblichen Schritte: Unterlagen, Fotos, Exposé, Besichtigungen. Für das Baugrundstück verschiebt sich der Schwerpunkt. Interessenten brauchen Lageplan, Flurkarte, Bebauungsplan oder eine Einschätzung nach § 34 BauGB, idealerweise den Vorbescheid.

Wer mehrere Bauträger anspricht, erhält oft unterschiedliche Angebote mit unterschiedlichen Bedingungen. Manche kaufen nur unter dem Vorbehalt einer Baugenehmigung. Prüfen Sie solche Klauseln genau, weil sie den Verkauf verzögern können. Hinweise zum Verkauf an Projektentwickler finden Sie im Beitrag Grundstück an einen Bauträger in Planegg verkaufen. Ein strukturiertes Verfahren mit mehreren Interessenten beschreibt der Beitrag zum Bieterverfahren in Gräfelfing.

Bei großen Grundstücken kommt auch eine Teilung infrage. Dann verkaufen Sie einen Teil als Bauplatz und behalten das Haus, oder Sie verkaufen beides getrennt. Auch dafür braucht es eine Prüfung durch Behörden und Vermesser.

Was ist mit den Erinnerungen am Haus?

Viele ältere Häuser in Gräfelfing wurden von den Eltern der heutigen Verkäufer gebaut. Der Gedanke, dass ein Bagger das Haus abträgt, fällt schwer. Wenn Ihnen der Erhalt wichtig ist, sagen Sie es offen und richten Sie die Vermarktung auf Käufer aus, die modernisieren möchten. Der Preis kann dann niedriger ausfallen als beim Verkauf an einen Bauträger. Diese Abwägung ist persönlich und gehört zu Ihrer Entscheidung.

Familien mit Sinn für ältere Häuser schätzen oft das, was Neubauten fehlt: gewachsene Gärten, solide Bauweise, großzügige Grundstücke. Wie Sie solche Häuser präsentieren, beschreibt der Beitrag Haus mit großem Garten in Gräfelfing verkaufen.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Gräfelfing?

Monika Graef sieht sich Haus und Grundstück mit Ihnen an und spricht offen über beide Varianten. Sie holt Unterlagen zu Bebauungsplan und Grundbuch ein, schätzt den Wert des Bestands und des Baugrundstücks und erklärt, welche Käufer jeweils infrage kommen. Für einen Vorbescheid oder eine Bauvoranfrage verweist sie an Architekten, die Erfahrung im Landkreis München haben. Wie sie im Ort arbeitet, zeigt die Seite Immobilienmakler in Gräfelfing.

Häufige Fragen zum Verkauf eines alten Hauses in Gräfelfing

Wo erfahre ich, ob es für mein Grundstück in Gräfelfing einen Bebauungsplan gibt?

Im Bauamt der Gemeinde Gräfelfing. Dort sehen Sie auch, welche Festsetzungen zu Geschossen, Grundfläche und Dachform gelten.

Darf ein Käufer mein Haus in Gräfelfing einfach abreißen?

Das hängt vom Gebäude und von örtlichen Vorschriften ab. Bei Baudenkmälern ist eine Erlaubnis nötig, in anderen Fällen kann ein Abbruch verfahrensfrei oder anzeigepflichtig sein. Verbindlich klärt das das Landratsamt München.

Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Verkauf?

Wenn Sie an Bauherren oder Bauträger verkaufen möchten und die Bebaubarkeit unklar ist, oft ja. Für einen Verkauf an Familien, die das Haus behalten, ist sie meist entbehrlich.

Muss ich Asbest im Haus angeben?

Bekannte Schadstoffe gehören zu den Umständen, die Sie offenlegen müssen. Ein Hinweis im Exposé und im Kaufvertrag schafft Klarheit für beide Seiten.

Was passiert mit dem alten Öltank im Keller in Gräfelfing?

Er bleibt beim Verkauf zunächst im Haus und geht auf den Käufer über. Nennen Sie Zustand und letzte Prüfung. Bei einem Abriss kümmert sich der Käufer um die Entsorgung.

Kann ich das Grundstück teilen und nur einen Teil verkaufen?

Das ist möglich, wenn das Baurecht eine zweite Bebauung zulässt und die Erschließung gesichert ist. Eine Vermessung durch das Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung ist dafür nötig.

Wer kauft in Gräfelfing alte Häuser zum Sanieren?

Häufig Familien aus München, die ein Haus mit Garten suchen und bereit sind, über Jahre zu modernisieren. Auch Handwerker und Architekten, die selbst Hand anlegen, gehören dazu.

Verändert das GModG etwas für Käufer eines alten Hauses?

Ja, die frühere Pflicht zum erneuerbaren Anteil beim Heizungstausch ist entfallen. Käufer selbst genutzter Ein- und Zweifamilienhäuser müssen innerhalb von zwei Jahren aber oberste Geschossdecke und ungedämmte Leitungen dämmen.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Klären Sie im Bauamt, welche Regeln für Ihr Grundstück gelten, und lassen Sie den Zustand des Hauses einschätzen. Danach vergleichen Sie beide Wege anhand einer Bewertung. Für ein Gespräch über Ihr Haus in Gräfelfing erreichen Sie Monika Graef über die Kontaktseite oder telefonisch unter 089 85837861.