Eine Verwalterzustimmung brauchen Sie beim Wohnungsverkauf in Tutzing nur dann, wenn Ihre Teilungserklärung sie ausdrücklich vorschreibt. Das Gesetz erlaubt eine solche Klausel in § 12 WEG, verlangt sie aber nicht. Steht sie in Ihrer Gemeinschaftsordnung, holt der Notar die Zustimmung nach der Beurkundung ein, und erst danach kann der Kaufpreis fällig werden.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Blick in die Gemeinschaftsordnung zeigt, ob und für welche Verkäufe eine Zustimmung nötig ist.
- Viele Teilungserklärungen nehmen Verkäufe an Ehegatten, Verwandte oder im Zwangsversteigerungsverfahren aus.
- Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund in der Person des Käufers verweigern.
- Er muss seine Bestellung durch einen Beschluss mit öffentlich beglaubigten Unterschriften nachweisen.
- Die Eigentümerversammlung kann die Zustimmungspflicht mit Mehrheit aufheben.
Wo steht, ob Ihre Wohnung zustimmungspflichtig ist?
Die Antwort liegt in der Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung. Dieses Dokument haben Sie beim Kauf der Wohnung erhalten, oft als dicker Anhang zum Kaufvertrag. Suchen Sie nach Stichworten wie Veräußerung, Zustimmung oder § 12. Meist steht die Regel in einem eigenen Paragrafen weit vorne.
Liegt das Dokument nicht mehr vor, hilft das Grundbuch. Die Zustimmungspflicht ist im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs vermerkt. Einen Auszug erhalten Sie beim Grundbuchamt am Amtsgericht Starnberg oder über jeden Notar. Die vollständige Teilungserklärung stellt Ihnen der Verwalter oder ebenfalls das Grundbuchamt zur Verfügung.
Typische Formulierungen und was sie bedeuten
| Formulierung in der Teilungserklärung | Bedeutung für Ihren Verkauf |
|---|---|
| Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters | Zustimmung für jeden Verkauf erforderlich |
| Ausgenommen sind Veräußerungen an Ehegatten und Verwandte in gerader Linie | Verkauf an Kinder oder Eltern ohne Zustimmung |
| Ausgenommen ist die Erstveräußerung durch den Bauträger | Betrifft Sie als späteren Verkäufer nicht |
| Zustimmung durch die Eigentümerversammlung | Beschluss statt Verwalterunterschrift nötig |
| Keine Regelung | Verkauf ohne Zustimmung möglich |
Wie läuft das Zustimmungsverfahren ab?
Nach der Beurkundung schreibt der Notar den Verwalter an. Er schickt eine Kopie des Kaufvertrags oder die wesentlichen Daten zum Käufer mit und bittet um die Zustimmungserklärung. Der Verwalter unterschreibt und lässt seine Unterschrift notariell beglaubigen.
- Kaufvertrag wird beim Notar beurkundet.
- Notar fordert die Zustimmung beim Verwalter an.
- Verwalter prüft und unterschreibt vor einem Notar.
- Verwalter legt seinen Bestellungsnachweis bei.
- Notar meldet die Fälligkeit, wenn alle Voraussetzungen vorliegen.
- Käufer zahlt, Eigentum wird umgeschrieben.
Der Bestellungsnachweis wird oft vergessen
Das Grundbuchamt verlangt einen Beleg, dass die unterschreibende Person tatsächlich Verwalter ist. Dazu dient die Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, unterschrieben vom Versammlungsleiter und einem Eigentümer, bei einem Verwaltungsbeirat auch von dessen Vorsitzendem. Diese Unterschriften müssen öffentlich beglaubigt sein. Fehlt der Nachweis, gerät die Abwicklung ins Stocken. Fragen Sie Ihre Hausverwaltung schon vor dem Notartermin, ob er griffbereit ist.
Wann darf der Verwalter die Zustimmung verweigern?
Nur bei einem wichtigen Grund, und der muss in der Person des Käufers liegen. Gedacht ist an Fälle, in denen ein Käufer die Gemeinschaft absehbar belasten würde, etwa wegen nachgewiesener Zahlungsunfähigkeit. Persönliche Abneigung, der Wunsch eines Nachbarn nach einem anderen Käufer oder offene Hausgeldschulden des Verkäufers reichen dafür nicht.
Verweigert der Verwalter ohne tragfähigen Grund, können Sie auf Zustimmung klagen. Das kostet Zeit, weshalb ein frühes Gespräch mit dem Verwalter meist der bessere Weg ist. Viele Verwaltungen kennen die Abläufe und erteilen die Zustimmung zügig.
Was kostet die Zustimmung und wer zahlt?
Für die Beglaubigung entstehen Notarkosten, manche Verwalter berechnen zusätzlich eine Bearbeitungsgebühr laut Verwaltervertrag. Wer die Kosten trägt, regelt der Kaufvertrag. Häufig übernimmt sie der Verkäufer. Sprechen Sie das bei der Vorbereitung des Vertrags mit dem Notar an, damit es später keine Unklarheiten gibt.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Tutzing zu verkaufen? Monika Graef nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 089 85837861
Welche Unterlagen bereiten Sie für den Verwalter vor?
Den formalen Teil erledigt der Notar. Sie können das Verfahren aber beschleunigen, indem Sie früh Kontakt mit der Hausverwaltung aufnehmen.
- Name und Anschrift der Verwaltung mit Ansprechpartner
- Hinweis auf den geplanten Notartermin
- Bitte um Bestätigung, dass der Bestellungsnachweis beglaubigt vorliegt
- Frage nach einer etwaigen Bearbeitungsgebühr
Bei der Gelegenheit fordern Sie auch die übrigen Unterlagen an, die Käufer sehen möchten, etwa Protokolle, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung. Welche das im Einzelnen sind, beschreibt der Beitrag zu den WEG-Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Tutzing.
Kann die Gemeinschaft die Zustimmungspflicht abschaffen?
Ja. Seit der Reform des Wohnungseigentumsrechts genügt ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung, um eine Veräußerungsbeschränkung aufzuheben. Danach kann die Löschung im Grundbuch beantragt werden. In kleineren Wohnanlagen in Tutzing kommt das Thema bei Versammlungen gelegentlich auf, weil die Zustimmung bei jedem Eigentümerwechsel Aufwand verursacht. Planen Sie einen Verkauf, lohnt sich ein Antrag zur nächsten Versammlung, wenn der Zeitpunkt passt.
Was bedeutet die Zustimmung für Ihren Zeitplan?
Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die Zustimmung in der richtigen Form beim Notar vorliegt. Für Verkäufer, die mit dem Erlös eine neue Wohnung finanzieren oder ein Darlehen ablösen, ist das ein wichtiger Punkt. Rechnen Sie diesen Schritt in Ihre Planung ein und informieren Sie Ihre Bank. Mehr zum Ablauf finden Sie im Beitrag zum Wohnungsverkauf in Tutzing, für vermietete Einheiten im Text zum Verkauf an Kapitalanleger in Tutzing und auf der Seite zum Ablauf eines Immobilienverkaufs.
Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Tutzing?
Monika Graef prüft mit Ihnen vor der Vermarktung, ob Ihre Teilungserklärung eine Zustimmung verlangt, und fordert die nötigen Unterlagen bei der Hausverwaltung an. Sie stimmt den Ablauf mit dem Notar ab, damit der Termin mit allen Nachweisen vorbereitet ist. Ihr Büro liegt in Gräfelfing, sie betreut Eigentümer im Münchner Westen, im Würmtal und am Starnberger See. Mehr dazu auf der Seite zum Immobilienmakler in Tutzing.
Häufige Fragen zur Verwalterzustimmung in Tutzing
Brauche ich beim Verkauf an mein Kind in Tutzing eine Verwalterzustimmung?
Das hängt von der Teilungserklärung ab. Viele nehmen Verkäufe an Verwandte in gerader Linie ausdrücklich aus.
Was passiert, wenn die Wohnungsanlage in Tutzing keinen Verwalter hat?
Dann kann die Zustimmung durch die Eigentümer erteilt werden, je nach Regelung durch Beschluss. Klären Sie mit dem Notar früh, welche Form das Grundbuchamt verlangt.
Kann ich die Zustimmung schon vor dem Notartermin einholen?
Der Verwalter muss den konkreten Käufer kennen. Eine Vorabzustimmung ohne Vertrag ist deshalb unüblich, eine frühe Ankündigung aber hilfreich.
Gilt die Zustimmungspflicht auch bei einer Schenkung?
Viele Teilungserklärungen sprechen von Veräußerung, worunter auch die Schenkung fällt. Lesen Sie den genauen Wortlaut oder fragen Sie den Notar.
Darf der Verwalter in Tutzing die Zustimmung wegen Hausgeldrückständen verweigern?
Rückstände des Verkäufers sind kein Grund in der Person des Käufers. Die Gemeinschaft muss offene Beträge auf anderem Weg einfordern.
Wie erkenne ich im Grundbuch meiner Wohnung in Tutzing die Zustimmungspflicht?
Im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs steht ein Vermerk zur Veräußerungsbeschränkung mit Verweis auf die Bewilligung.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Suchen Sie Ihre Teilungserklärung heraus und klären Sie, ob eine Zustimmung nötig ist. Danach lohnt ein Blick auf den Wert Ihrer Wohnung über die kostenlose Immobilienbewertung. Für ein persönliches Gespräch erreichen Sie Monika Graef unter 089 85837861.
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