Beim Verkauf eines Hauses mit Einliegerwohnung in Tutzing kommt es auf zwei Fragen an: Ist die Wohnung als eigene Wohneinheit genehmigt, und ist sie vermietet. Davon hängt ab, welche Käufer sich angesprochen fühlen, welche Unterlagen Sie brauchen und wie frei der Käufer über die Wohnung verfügen kann. Wer beides früh klärt, verkauft mit deutlich weniger Rückfragen.
Das Wichtigste in Kürze
- Viele Einliegerwohnungen in Tutzing liegen im Hanggeschoss und wurden nachträglich ausgebaut.
- Nur eine genehmigte Wohnung darf im Exposé als zusätzliche Wohneinheit beschrieben werden.
- Ein bestehender Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf den Käufer über.
- Für Einliegerwohnungen im selbst bewohnten Zweifamilienhaus gibt es ein erleichtertes Kündigungsrecht, das aber an Bedingungen geknüpft ist.
- Käufer sind oft Familien mit Großeltern, Selbstnutzer mit Mieteinnahme oder Menschen mit Arbeitszimmer und Gästebereich.
Ist Ihre Einliegerwohnung baurechtlich genehmigt?
Prüfen Sie das als Erstes. In Tutzing stehen viele Häuser am Hang. Das Untergeschoss liegt zur Talseite ebenerdig, hat Fenster und einen eigenen Ausgang. Solche Räume wurden über die Jahre häufig zu einer kleinen Wohnung ausgebaut, nicht immer mit Genehmigung.
Die Bauakte beim Landratsamt Starnberg zeigt, ob die Räume als Wohnraum genehmigt sind. Achten Sie auf Raumhöhen, Fenstergrößen und den zweiten Rettungsweg. Fehlt die Genehmigung, beschreiben Sie die Räume ehrlich als Hobby- oder Gästebereich und weisen auf die fehlende Wohnnutzungsgenehmigung hin. Käufer und Banken bewerten eine ungenehmigte Wohnung anders. Was Sie in solchen Fällen offenlegen müssen, beschreibt der Beitrag welche Mängel Sie beim Hausverkauf in Tutzing offenlegen müssen.
Vermietet oder frei: Was bedeutet das für den Verkauf?
| Situation | Typische Käufer | Was Sie bereithalten |
|---|---|---|
| Einliegerwohnung leer | Familien, die Eltern oder erwachsene Kinder aufnehmen, Selbstnutzer mit Büro | Grundrisse, Genehmigung, Zustand von Bad und Küche |
| Vermietet, Vertrag läuft weiter | Käufer, die Mieteinnahmen zur Finanzierung einplanen | Mietvertrag, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnung, Kaution |
| Von Angehörigen genutzt | Familien mit ähnlichem Bedarf | Klärung, ob eine Nutzungsvereinbarung besteht und wann geräumt wird |
Ein Mietvertrag geht mit dem Eigentumswechsel auf den Käufer über. Er tritt in alle Rechte und Pflichten ein, auch bei der Kaution. Informieren Sie Ihre Mieter rechtzeitig über den geplanten Verkauf und stimmen Sie Besichtigungstermine mit ihnen ab.
Das erleichterte Kündigungsrecht
Für Wohnungen in einem vom Vermieter selbst bewohnten Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen gibt es nach dem BGB ein Sonderkündigungsrecht mit verlängerter Frist. Ein Käufer, der selbst einzieht, kann sich darauf unter Umständen berufen. Ob die Voraussetzungen im Einzelfall vorliegen, sollte er mit einem Rechtsanwalt klären. Nennen Sie Käufern die Fakten zum Mietverhältnis und überlassen Sie die rechtliche Bewertung dem Anwalt.
Welche Käufer suchen ein Haus mit Einliegerwohnung?
In Tutzing fragen häufig Familien, die mit den Großeltern unter einem Dach, aber in getrennten Wohnungen leben möchten. Der See, die S6 nach München und die Schulen im Ort machen den Standort für mehrere Generationen interessant. Wer ein solches Modell bewusst anbietet, findet Hinweise im Beitrag Mehrgenerationenhaus in Tutzing verkaufen.
Andere Käufer sehen in der Einliegerwohnung eine Einnahmequelle, die einen Teil der Finanzierung trägt. Für sie zählen Mietvertrag, Miethöhe und Zustand der Wohnung. Wieder andere nutzen die Räume als Büro mit eigenem Eingang, was seit dem Wandel der Arbeitswelt für Pendler nach München attraktiv geworden ist.
Persönliche Einschätzung gewünscht?
Sie überlegen, Ihre Immobilie in Tutzing zu verkaufen? Monika Graef nimmt sich Zeit für Ihre Fragen und erklärt die nächsten Schritte.
Telefon: 089 85837861
Welche Unterlagen gehören zum Verkauf?
- Baugenehmigung mit Plänen für beide Wohneinheiten
- Wohnflächenberechnung, getrennt nach Haupt- und Einliegerwohnung
- Energieausweis für das gesamte Gebäude
- Mietvertrag, Übergabeprotokoll, Nachweis zur Kaution und letzte Nebenkostenabrechnung
- Angaben zu getrennten Zählern für Strom, Wasser und Heizung
- Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim Amtsgericht Starnberg
Getrennte Zähler sind ein Detail, das Käufer schätzen. Sie erleichtern die Abrechnung mit Mietern oder Angehörigen.
Wie präsentieren Sie zwei Wohneinheiten im Exposé?
Beschreiben Sie beide Wohnungen getrennt, mit eigener Fläche, eigenem Grundriss und eigenen Fotos. Zeigen Sie den separaten Zugang und den Weg vom Garten oder der Straße. Bei Hanghäusern lohnt ein Foto, das die Lichtverhältnisse im Untergeschoss zeigt, denn Käufer fragen danach. Weitere Gestaltungshinweise enthält der Beitrag Exposé für Ihre Immobilie in Tutzing.
Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Tutzing?
Monika Graef prüft mit Eigentümern die Unterlagen zur Einliegerwohnung, klärt den Stand der Genehmigung und stimmt Besichtigungen mit Mietern ab. Auf Wunsch übernimmt sie auch die Vermietung der Einliegerwohnung, Informationen dazu auf der Seite Immobilie vermieten. Für den Angebotspreis gibt es eine kostenlose Immobilienbewertung.
Häufige Fragen zum Haus mit Einliegerwohnung in Tutzing
Darf ich mein Haus in Tutzing als Zweifamilienhaus anbieten?
Nur wenn beide Wohnungen baurechtlich genehmigt sind. Sonst beschreiben Sie das Haus als Einfamilienhaus mit zusätzlichen Räumen und nennen den Stand der Genehmigung.
Muss ich meinen Mietern vor dem Verkauf kündigen?
Nein, das Mietverhältnis geht auf den Käufer über. Eine Kündigung nur wegen des Verkaufs ist nicht zulässig.
Wie wirkt sich eine vermietete Einliegerwohnung in Tutzing auf die Finanzierung des Käufers aus?
Banken berücksichtigen Mieteinnahmen bei der Kreditprüfung oft teilweise. Wie genau, entscheidet jede Bank selbst.
Können Käufer die Einliegerwohnung in Tutzing in Eigentumswohnungen aufteilen?
Das setzt eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Teilungserklärung voraus. Ob das möglich ist, prüft der Käufer mit Landratsamt und Notar.
Was passiert mit der Mietkaution beim Verkauf?
Sie geht auf den Käufer über. Übergeben Sie ihm die Kaution oder vereinbaren Sie im Kaufvertrag eine Verrechnung.
Ist eine Einliegerwohnung im Untergeschoss in Tutzing ein Nachteil?
Das hängt von Licht und Zugang ab. Bei Hanghäusern mit großen Fenstern zur Talseite wirken solche Wohnungen hell und werden gern genommen.
Wie gehen Sie jetzt am besten vor?
Prüfen Sie die Genehmigung, sammeln Sie die Mietunterlagen und informieren Sie Ihre Mieter. Danach lohnt ein persönliches Gespräch mit Monika Graef über die Seite Kontakt oder unter 089 85837861. Mehr zur Vorbereitung finden Sie unter Immobilienmakler in Tutzing.
Ihr nächster Schritt in Tutzing
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