Haus auf Erbbaurecht in Puchheim verkaufen: Wie geht das?

Ein Haus auf Erbbaurecht in Puchheim verkaufen Sie, indem Sie das Erbbaurecht selbst an den Käufer übertragen, das Grundstück bleibt beim Grundstückseigentümer. Fast immer braucht der Verkauf dessen schriftliche Zustimmung, und der Käufer übernimmt den laufenden Erbbauzins. Wer Vertrag, Restlaufzeit und Zustimmung früh klärt, kann solche Häuser ganz regulär anbieten.

Was genau verkaufen Sie beim Erbbaurecht?

Sie verkaufen ein grundstücksgleiches Recht. Das Erbbaurecht hat ein eigenes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch, und lässt sich wie ein Grundstück übertragen, beleihen und vererben. Das Haus gilt rechtlich als Bestandteil dieses Rechts. Grundlage ist das Erbbaurechtsgesetz, die Einzelheiten regelt Ihr Erbbaurechtsvertrag.

Im Münchner Westen geben häufig Kirchengemeinden, Stiftungen oder Kommunen Grundstücke in Erbpacht aus. Auch in Puchheim stehen Reihen- und Einfamilienhäuser auf solchen Flächen, oft seit den Jahren der großen Siedlungstätigkeit nach dem Krieg. Viele Eigentümer haben den Vertrag beim Erwerb oder Erbfall zuletzt in der Hand gehabt. Holen Sie ihn als Erstes aus dem Ordner.

Welche Unterlagen legen Sie Käufern vor?

Ein Kaufinteressent fragt beim Erbbaurecht als Erstes nach dem Vertrag. Danach kommen die üblichen Hausunterlagen. Stellen Sie diese Mappe zusammen:

• Erbbaurechtsvertrag mit allen Nachträgen und Änderungen des Erbbauzinses
• aktueller Auszug aus dem Erbbaugrundbuch
• letzte Zinsabrechnung oder Kontoauszug mit der Zahlung an den Grundstückseigentümer
• Schriftverkehr zu Anpassungen des Erbbauzinses
• Energieausweis, Baupläne, Wohnflächenberechnung
• Nachweise über Modernisierungen am Haus

Fehlt der Vertrag, bekommen Sie eine Abschrift über den beurkundenden Notar oder aus der Grundakte beim Grundbuchamt. Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Amtsgericht Fürstenfeldbruck oder bei einem Notar.

Wie holen Sie die Zustimmung des Grundstückseigentümers ein?

Die meisten Verträge enthalten einen Zustimmungsvorbehalt für Veräußerung und Belastung. Er steht im Erbbaugrundbuch in Abteilung II. Für Sie heißt das: Ohne Unterschrift des Grundstückseigentümers wird der Kaufvertrag nicht wirksam, und auch die Grundschuld für die Finanzierung des Käufers braucht seine Einwilligung.

Praktischer Weg zur Zustimmung

1. Melden Sie den geplanten Verkauf beim Grundstückseigentümer an, bevor Sie öffentlich inserieren.
2. Fragen Sie nach, welche Angaben zum Käufer verlangt werden und wie lange die Bearbeitung dauert.
3. Lassen Sie den Notar die Zustimmung nach der Beurkundung offiziell einholen.
4. Bitten Sie parallel um die Zustimmung zur Belastung, damit die Bank des Käufers auszahlen kann.

Der Grundstückseigentümer darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern, etwa wenn der Käufer erkennbar den Vertragszweck gefährdet. Kirchliche Stellen und Stiftungen arbeiten oft mit festen Abläufen. Planen Sie dafür Zeit ein, bevor Sie einen Übergabetermin versprechen.

Wie wirken Restlaufzeit und Erbbauzins auf den Verkauf?

Die Restlaufzeit ist für Käufer die wichtigste Zahl im Vertrag. Läuft das Recht noch lange, verhält sich das Haus am Markt ähnlich wie ein Haus mit Grundstück. Wird die verbleibende Zeit kürzer, sinkt die Zahl der Banken, die eine Finanzierung zusagen. Der Erbbauzins wirkt wie eine laufende Belastung, die der Käufer neben der Rate an die Bank tragen muss.

Manche Grundstückseigentümer bieten eine Verlängerung oder sogar den Kauf des Grundstücks an. Fragen Sie das vor dem Verkauf an. Ein gelöstes Laufzeitthema macht die Käufersuche deutlich einfacher.

Wer kauft in Puchheim ein Haus auf Erbbaurecht?

Für viele Familien ist der Einstieg über das Erbbaurecht die einzige Möglichkeit, im Münchner Westen ein Haus mit Garten zu bekommen. Der Kaufpreis fällt niedriger aus, weil der Grund nicht mitbezahlt wird. Puchheim mit der S4 Richtung München spricht gerade Pendler an, die in der Innenstadt arbeiten und ein eigenes Haus suchen. Auch Käufer aus Germering, Eichenau oder Gröbenzell vergleichen Angebote in Puchheim.

Rechnen Sie damit, dass Käufer intensiver nachfragen als bei einem Haus mit Grundstück. Viele haben noch nie einen Erbbaurechtsvertrag gelesen. Eine kurze, verständliche Zusammenfassung der wichtigen Klauseln im Exposé beantwortet die meisten Fragen vor der Besichtigung. Wie Sie ein solches Exposé aufbauen, zeigt der Beitrag zum Exposé für Ihre Immobilie in Puchheim.

Wie begleitet Monika Graef Eigentümer in Puchheim?

Monika Graef liest mit Ihnen den Erbbaurechtsvertrag durch und markiert die Punkte, die Käufer und Banken prüfen werden. Mit der kostenlosen Immobilienbewertung ordnet sie ein, wie Restlaufzeit und Erbbauzins den Wert Ihres Hauses beeinflussen. Sie stimmt den Zeitplan mit dem Grundstückseigentümer und dem Notar ab und kennt den Münchner Westen aus der täglichen Arbeit in Gräfelfing und dem Würmtal. Den allgemeinen Weg vom ersten Gespräch bis zum Notartermin finden Sie unter Ablauf beim Immobilienverkauf.

Häufige Fragen zum Verkauf eines Hauses auf Erbbaurecht in Puchheim

Muss der Käufer in Puchheim den bestehenden Erbbauzins übernehmen?

Ja, der Käufer tritt in den Erbbaurechtsvertrag ein und zahlt den Zins ab dem vereinbarten Stichtag. Im Kaufvertrag wird festgehalten, wer die Zahlungen bis zur Übergabe trägt. Rückstände sollten vor dem Notartermin ausgeglichen sein.

Wer erteilt in Puchheim die Zustimmung zum Verkauf?

Zuständig ist der im Erbbaugrundbuch eingetragene Grundstückseigentümer, häufig eine Kirchengemeinde, Stiftung oder Kommune. Wer das bei Ihnen ist, sehen Sie in Abteilung I des Grundstücksgrundbuchs. Der Notar holt die Erklärung in der Regel ein.

Kann ich das Grundstück vor dem Verkauf dazukaufen?

Das ist möglich, wenn der Grundstückseigentümer verkaufen möchte. Manche Stiftungen und Kirchen geben Grund grundsätzlich nur in Erbpacht aus. Ein Kauf vereint Haus und Grund wieder, das Erbbaurecht erlischt dann auf Antrag.

Was passiert mit meiner eigenen Grundschuld?

Ihre Bank wird aus dem Kaufpreis abgelöst, die Grundschuld im Erbbaugrundbuch wird anschließend gelöscht. Der Notar fordert die Löschungsbewilligung an. Die neue Grundschuld des Käufers braucht wieder die Zustimmung des Grundstückseigentümers.

Lohnt sich in Puchheim ein Verkauf bei kurzer Restlaufzeit?

Ein Verkauf bleibt möglich, der Kreis der Käufer wird aber kleiner. Barzahler und Anleger prüfen solche Fälle eher als finanzierende Familien. Sprechen Sie vorab mit dem Grundstückseigentümer über eine Verlängerung.

Welches Grundbuchamt ist für ein Erbbaurecht in Puchheim zuständig?

Das Erbbaugrundbuch führt das Grundbuchamt beim Amtsgericht Fürstenfeldbruck. Dort liegt auch die Grundakte mit dem ursprünglichen Vertrag. Einen Auszug kann auch Ihr Notar abrufen.

Gilt beim geerbten Erbbaurecht in Puchheim etwas Besonderes?

Die Erben müssen zuerst ins Erbbaugrundbuch, oder der Notar weist die Erbfolge beim Verkauf nach. Hinweise zum weiteren Vorgehen finden Sie unter geerbtes Haus in Puchheim verkaufen. Die Zustimmungspflicht beim Weiterverkauf gilt auch für Erben.

Wie gehen Sie jetzt am besten vor?

Legen Sie zuerst den Vertrag und einen frischen Grundbuchauszug bereit und notieren Sie die Restlaufzeit. Danach lohnt ein Gespräch über Wert und Zielgruppe. Allgemeine Schritte finden Sie im Beitrag Haus in Puchheim verkaufen. Für Ihre persönliche Situation vereinbaren Sie einen Termin mit Monika Graef.