2-Zimmer-Wohnung mit Südwest-Balkon, TG-Duplexstellplatz & S-Bahn-Nähe
- 82166 Gräfelfing
Diese charmante 2-Zimmer-Wohnung im 1. Obergeschoss überzeugt auf ca. 48 m² Wohnfläche mit einem durchdachten Grundriss und angenehmem Wohnkomfort – ideal sowohl zur Eigennutzung als auch als attraktive Kapitalanlage. Besonders hervorzuheben sind der sonnige Balkon mit Süd-West-Ausrichtung sowie die lichtdurchfluteten Wohnräume, die eine freundliche Wohnatmosphäre schaffen.
Das Badezimmer ist mit einer Dusche und einem Waschmaschinenanschluss ausgestattet. Die vorhandene Einbauküche bietet eine solide Grundlage für den täglichen Bedarf.
Im Falle eines Mieterwechsels oder bei Eigennutzung eröffnet sich Potenzial für eine individuelle Modernisierung, die sich in einem überschaubaren, wirtschaftlich sinnvollen Rahmen realisieren lässt.
Die Wohnung befindet sich in einem kleinen, gepflegten Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1995 in ruhiger und angenehmer Wohnlage. Ob als wertstabile Kapitalanlage oder als persönlicher Rückzugsort – diese Immobilie bietet vielseitige Nutzungsmöglichkeiten.
Objektdaten
| Grunddaten | |
| Objekt -ID | 2126RG |
| Objekt | Helle 2-Zimmer-Wohnung mit Balkon |
| Objektart | 2 ZKB |
| Lage | Ruhige Wohnlage |
| Anschrift | Bahnstr. 33, 82131 Stockdorf |
| Grundbuch | Gauting, Flurstück 1677/3 |
| Hauslage | 1. Obergeschoß |
| Baujahr | 1995 |
| Zustand | Gut |
| Lift | Nein |
| Verfügbar | Nach Eintragung Auflassungsvormerkung |
| Vermietet | Ja |
| Flächen | |
| Wohnfläche | 48 m² |
| Raumangebot und Ausstattung | |
| Zimmer | 2 |
| Schlafzimmer | 1 |
| Bad mit Wanne-WC | 1 |
| Kellerabteil | 1 |
| Bodenart | Teppich, Fliesen |
| Einbauküche | Ja |
| Balkon | Ja |
| Einzelgaragenstellplatz | 1 |
| Ausstattung | Klassich |
| Wohngeld | 289 € inkl. Rücklagenzuführung |
| Rücklage zum 31.12.2025 | 18,150 € |
| Heizungsart / | Zentralheizung, Zentralheizung |
| EnEV | 137 kWh/(m²a) |
| Wohngeld pro Monat | 193 € |
| Davon Zuführung Rücklage pro Monat | 41 € |
| Umalge TG-Stellplatz pro Monat | 14 € |
| Vermögensstand zum 31.12.2024 | 18,524 € |
| Kaufpreis | |
| Wohnung | 400,000 € |
| TG-Stellplatz (optional) | 25,000 € |
| Courtage | 3,57% inkl. 19% MwSt. |
| Mieteinnahmen aktuell | |
| Nettokaltmiete pro Monat | 640 € |
| NK-Einnahme pro Monat | 150 € |
Pflichtangabe nach § 16 a EnEV:
Energieverbrauch: 137 kWh/(m².a)
Erdgas, Bj. Heizung 1994
Highlights
- Attraktive 2-Zimmer-Wohnung mit ca. 48 m² Wohnfläche
- Durchdachter Grundriss mit optimaler Raumaufteilung
- Heller Wohn- und Schlafbereich mit angenehmer Wohnatmosphäre
- Sonniger Balkon mit Süd-West-Ausrichtung
- Badezimmer mit Dusche und Waschmaschinenanschluss
- Vorhandene Einbauküche
- Tiefgaragenstellplatz (Duplex, obere Ebene)
- Gepflegtes Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1995
- Ruhige und beliebte Wohnlage in Stockdorf
- S-Bahnhof (S6) fußläufig schnell erreichbar
- Gute Anbindung in Richtung München sowie zur A96
- Einkaufsmöglichkeiten und Infrastruktur des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Nähe
- Potenzial zur individuellen Modernisierung bei Mieterwechsel oder Eigennutzung
- Sowohl zur Eigennutzung als auch als Kapitalanlage bestens geeignet
Grundrisse
Lage
Makrolage
Stockdorf, ein Ortsteil von Gauting, liegt im begehrten Würmtal südwestlich von München und zählt zu den gefragten Wohnlagen im Münchner Umland. Die Region überzeugt durch ihre gelungene Kombination aus naturnahem Wohnen und hervorragender Anbindung an die Landeshauptstadt. Über die nahegelegene Autobahn A96 sowie den öffentlichen Nahverkehr ist das Münchner Stadtzentrum schnell und bequem erreichbar. Gleichzeitig bietet das Würmtal mit seiner Nähe zum Voralpenland einen hohen Freizeit- und Erholungswert mit zahlreichen Möglichkeiten für Outdoor-Aktivitäten.
Mikrolage
Die Wohnung befindet sich in ruhiger und gewachsener Wohnlage von Stockdorf mit sehr guter Infrastruktur. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Cafés, Restaurants sowie Schulen und Kindergärten sind bequem fußläufig erreichbar. Besonders hervorzuheben ist die Nähe zum S-Bahnhof Stockdorf (S6), der in wenigen Gehminuten erreichbar ist und eine schnelle Verbindung nach München gewährleistet. Die Umgebung ist geprägt von viel Grün, gepflegten Wohnanlagen und einer angenehmen Nachbarschaft – ideal für alle, die ruhiges Wohnen mit urbaner Nähe verbinden möchten.
Rudolf Graef
Immobilienmakler/Projektentwickler
-
Tobias Delißen
Deutsche Bank - +49 152 52591011
- tobias.delissen@db.com
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